居住地价止涨 楼市釜底去薪

时下正值3月份及一季度经济数据发布的节点，最新的数据表明，历经调控的楼市正在接近拐点。

4月16日晚，中国城市地价动态监测系统发布简报，显示2010年一季度全国地价总体水平仍然小幅上升，而居住用地价格涨幅开始回落。而近日国家统计局公布的一季度房地产市场数据也显示，房地产的投资性需求得到了明显遏制，调控效果在继续显现。

4月18日，国家统计局发布70个大中城市3月份新建商品住宅价格数据，虽然50个城市仍见上涨，但一线城市中，北京、深圳房价都与上月持平，而所有监测城市中住宅房价环比价格下降和持平的城市个数增加了6个，环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。最新的住宅价格已经出现涨幅趋缓的趋势。

专家表示，13日国务院常务工作会议上中央表态，近期调控政策不放松。而随着国务院督察组在各地的施压，调控政策的威力还将逐渐显现。目前居住用地价格涨幅回落，预示着未来房价暴涨的基础正在被抽掉。面对涨幅趋缓的房价，以及日渐捉襟见肘的资金链，房企在一季度高昂的拿地热情过去之后将面临紧张局面。而楼市转向和中央施压，也将给地方政府的钱袋子带来巨大压力。

居住地价涨幅近两年来首现回落

由国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院编制的这一监测分析系统显示，在宏观经济、市场预期、通胀因素及调控政策等综合作用下，全国地价一季度总体水平仍然小幅上升，但居住用地价格涨幅回落引领总体趋势。

一季度监测数据显示，全国主要监测城市地价总体水平为2945元/平方米，商业、居住、工业分别为5358元/平方米、4349元/平方米和638元/平方米，呈小幅上升态势；环比增长率分别为2.20%、3.33%、2.44%、1.43%；同比增长率分别为8.52%、10.99%、10.23%、5.50%，地价环比、同比增速放缓，居住地价环比、同比增幅均较上季度收窄。

城市地价动态监测组表示，从各地地价涨幅来看，金融危机以来，全国城市地价涨幅变动较大，随宏观经济发展水平和调控政策而上下波动。

在刺激性宏观调控政策下，2009年二季度以来，居住地价涨幅高于商业地价涨幅，引领地价总体趋势。本季度，在经济由恢复性增长向常态增长过渡环境下，高压房地产调控政策短期效果显现，居住地价增幅出现回落，低于商业地价增幅0.89个百分点。

从监测城市来看，超过半数城市综合地价环比增速放缓，涨幅超过5.0%的城市由上季度的18个减少至6个；六成监测城市居住地价环比增速有所回落，超过5.0%的城市由23个减少至9个。

而今年以来，房地产调控政策高压从紧，财政、金融、土地政策密集出台，更使得居住地价上涨乏力。国家统计局统计结果显示，2月70个大中城市中新建住宅价格较上月下降城市由3个增加到8个。同时，此次的地价监测结果显示，一季度全国总体地价增幅明显收窄。

“这些指标均反映出市场态势正向调控预期目标逐步发展。”城市地价动态监测组专家认为，经济形势持续向好，较快增长的居民收入与投资渠道瓶颈约束，将对房地产市场持续带来压力。

大中城市楼价环比涨幅趋缓

而事实上，最新的住宅价格已经出现涨幅趋缓的趋势。4月18日，国家统计局发布数据称，3月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，持平的有8个城市，其余50个城市仍见上涨。其中，九江升幅居首，环比上涨1%；扬州、徐州、石家庄紧随其后，环比上涨0.9%。然而，值得注意的是，一线城市中北京、深圳与上月持平，上海环比微涨0.2%。与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。

二手房方面，国家统计局数据显示，3月全国70个大中城市中二手房价格比上月环比下降和持平的城市增加6个。环比价格涨幅超过1%的城市有3个，比上月减少2个。3月份70个大中城市中，二手房价格同比下降的有5个城市，涨幅回落的有45个城市，比上月增加23个，同比涨幅在5%以内的有41个，比2月份增加了1个。

一季度房地产投资性需求下降

有专家分析，近年来房价扶摇直上有两个基本原因：其一是地方财政对土地出让金的依赖过重，导致地方政府有足够的激励来推高地价；其二在市场层面上，房价走高很大程度上是投资型需求所推动的。

4月15日，国家统计局公布一季度国民经济运行情况的数据显示，一季度全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%。其中，住宅投资6253亿元，增长37.4%。全国商品房销售面积17643万平方米，增长14.9%。其中，住宅销售面积增长14.3%。

“国家对房地产宏观调控的目标明确、态度坚定、措施有力，从一季度的情况来看，调控效果在继续显现。”国家统计局新闻发言人盛来运表示，数据显示一季度房地产投资性需求得到了明显遏制。很多地方反映购买两套房或者三套房以上的需求在明显下降，很多一线城市的房地产市场成交量在回落。

国家统计局的数据还显示，一季度，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。盛来运表示，一季度房地产的投资增速为较高的34.1%，这显示住房的供给能力还在增强。“投资之所以保持这么高的增速，其中一个很重要的因素就是保障房的开工力度、建设力度在加强，这将有利于增加房地产的供给力度，对房地产市场特别是价格走势会产生较大影响。”

房企及地方政府资金链趋紧

与此同时，随着一季度投资增长和成交低迷，房企的资金链正越绷越紧。不少开发商存货大幅增加、现金流巨幅减少、负债激增、不分红。据Wind的统计显示，截至4月中旬两市已共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。

另一方面，最近有消息传出，地方土地市场将成为房价调控的重点，国土部将建立土地市场月度报告制度，及时将土地供应和地价变化态势按月上报国务院，确保调控政策落实到位。为此，国务院房地产调控专项督查小组已经陆续出发，前往16个省份。其中，各地土地供应计划的落实情况，以及近期土地出让中是否出现“地王”、土地出让方式的调整和完善情况，将成为督查组的重点督查内容。

但也有专家认为，由于“土地财政”能使地方政府在地方经济竞争中获得优势，因而其推高房价和地价的激励很难改变。从近期各地的今年房价调控目标纷纷难产，以及部分高房价城市的调控目标成“限涨令”即可看出地方政府的尴尬。

“今年全国要新开工1000万套保障房，大部分财政投资都须地方拿钱。当前地方政府面临的尴尬是：大力调控房价，则楼市低迷，继而收入下降，保障房资金或许会捉襟见肘。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析称，地方政府既要调控房价，又要推进保障房建设，且二者皆被列为约谈和问责的范畴，难免让地方政府纠结。而知名房地产商潘石屹近日则在微博上透露：“地方政府的资金链要比开发商的还紧张，最后谁会出问题，现在还很难说，一定是最薄弱的环节先断裂。” (作者：牛思远)