数据打架升跌成疑 广州房价在3月是涨还是降？

　在限购等楼市调控重拳之下，广州楼市有何表现？广州市国土房管局昨日公布最新房地产市场分析报告，统计数据显示，上月广州楼市成交量大幅“跳水”，创下了近3年来广州楼市月度成交最低点，而一手房签约均价达12859元/平方米，环比下降8.2%。

对此，有专家分析称，一手房签约均价下降并非等于房价下跌，郊区低价房成交多，拉低了全市均价。

而根据国家统计局网站公布的数据，3月广州一手住宅价格环比上升0.3%，同比上升2.7%。

对于“打架”的数据，普通市民该怎么理解呢？

上月成交量跌至3年来最低

10区均价12859元/平方米

在限购等调控政策的影响下，3月的广州楼市不仅未能迎来“小阳春”，甚至遭遇了成交“滑铁卢”。数据显示，上月广州全市10区新建商品住宅网上签约面积31.98万平方米，同比减少14.9%，环比减少31.6%。这是近三年来高歌猛进的广州楼市遭遇的成交最低点。

记者查阅资料发现，2008年遭遇全球金融危机冲击，广州楼市在当年2月跌到23万平方米的成交冰点。上月广州楼市的成交“战绩”仅仅好于这一成绩。

综观各区，花都、番禺两区以9.92万平方米、8.75万平方米的楼市成交量领跑全市，仅这两区就占据了广州楼市成交的半壁江山。越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区合计网上签约9.99万平方米，同比减少46.9%，环比减少43.4%。

房价四区一手房价超两万

自2月24日广州限购细则出台以来，房价真的降了吗？广州市国土房管局昨日发布的数据显示，上月广州全市10区新建 商 品 住 宅 网 上 签 约 均 价12859元/平方米，同比下降1.5%，环比下降8.2%。

从各区情况来看，广州天河、越秀、荔湾、海珠四区新建商品住房价仍然“高烧不退”，均价超过2万元/平方米。记者对比发现，去年涨幅最猛的番禺区上月均价为12263元，相比2月下降了1137元/平方米，降幅高达8.5%；花都的一手房均价更是由7313元/平方米降至6385元/平方米，降幅高达12.7%。而这两大区域恰恰是上月成交的主力军。

在广州各街道房价排行榜中，天河区猎德街以高达52372元/平方米的价格领跑全市，而最低的是花都区赤坭街，均价仅为4124元/平方米。

广州市国土房管局还抽取了2011年2月和2011年3月成交面积均大于4500平方米的14个典型楼盘的网上签约情况，有7个楼盘签约均价出现下跌。其中，花都区有3个楼盘跌幅均超过7%，颐和盛世花园签约均价从今年2月的9491元/平方米，下降至上月的5601元/平方米，跌幅高达41%。对此，广州市国土房管局特别解释说，该楼盘由于出售的住宅产品类型差异，两个月签约均价差异较大。

　供应新增预售面积缩水近四成

广州楼市限购下，开发商并未着急推货抛盘，楼市持续出现萎缩。

数据显示，2011年3月，全市10区批准预售商品住宅1860套，同比减少48.02%，环比减少39.73%；面积20.09万平方米，同比减少44.63%，环比减少36.91%。

记者看到，批准预售的一手房扎堆花都、番禺，天河、白云也分别有3.62万平方米、3.68万平方米的新增供应。而越秀、海珠、荔湾、黄埔四地均遭遇“断货”的尴尬。

有业界人士指出，部分区域供应量和需求量之间的差距，更使得开发商在楼市非常时期也敢于升价。

专家一手房价只是“假摔”

广东中原地产项目部总经理黄韬表示，成交均价下降并非等于房价下跌。他表示，“量跌价稳”才是目前房市的真实形态，“郊区低价房成交量多，就把价格平均水平往下拉，从而导致均价下跌。实际上各区房价仍然较为稳定。”

北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，上月广州一手房价格下跌只是“假摔”，“开发商一旦加强促销力度，高价房销量一增加，均价就会回升了”。

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江也表示，从销售一线的监测来看，部分楼盘只是先出售便宜的楼层，再加上政府在一些楼盘的人为限价，不能全面反映真实的市场状况。

数据打架升跌成疑

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国家统计局公布的数据显示，3月广州一手住宅价格环比上升0.3%，同比上升2.7%。这与广州市国土房管局公布的3月广州一手房价同比、环比均下降的数据“打架”。

究竟广州房价在3月是涨还是降了啊？这是不少市民疑惑的问题。

统计局数据和房管局网签数据打架的情况由来已久，当时是因为两个部门采集的数据样本不同。但从今年1月起，统计局数据中，直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个城市采集源统一改成网签数据。

记者采访了解到，尽管两个部门都是采用网签数据进行统计，但统计方法并不一样。房管局的住宅网签均价计算方法是统计每个月楼市网签成交数据，按销售金额和销售面积相除以后得出平均交易价格。

而统计局虽然采用了网签数据源，但是使用按项目不同面积分类的平均价格法，采用国际通行的链式拉氏公式计算，以2010年为基期的定基价格指数。其计算步骤与方法：第一，计算某一新建住宅项目90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上3个基本分类的环比指数；第二，采用双加权计算全市3个基本分类的环比指数，即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数，然后将两个价格指数再简单平均计算。

专家表示，房管局的网签数据只是平均均价，容易受成交量结构性变化影响，不能真实反映楼价的变化；而统计局数据显然是针对不同面积不同价位的住宅网签数据进行加权处理，受成交量结构性变化影响会小一些。

(作者：　郑佳欣)