商业地产大热带来泡沫之虞 五年后或遭调控

商业地产大飞跃。日前，“商业推动地产论坛”第六届年会在广州萝岗召开。会上专家认为，住宅受严控加速了商业地产的繁荣，而城市化和消费力则从根本上推动商业地产进入黄金发展期，中国年均商业地产需求1500万到2000万平方米。但住宅开发商、零售商等多方力量一窝蜂进入商业地产，也带来泡沫之虞，有专家断言，5年后商业地产也会遭到调控。

限购令下商业地产大飞跃

去年以来，中央连续出台住宅地产调控政策，包括新国八条、地方限购令等政策陆续发布给住宅地产施加了很大压力，商业地产反而成为幸运儿，成为交投热点。据国家统计局数据，2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，其中商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。另外，《2010-2011中国商业地产发展报告》数据显示，2010年全国商业地产中的商业营业用房投资高达5598.8亿元，办公用房的投资高达1807亿元，同比分别增长34 .2%和31.1%，其中商业营业用房增幅超过住宅的32.9%。

事实上，在住宅受严控的情况下，开发商已经磨刀霍霍。在近期举行的合生创展2010年业绩发布会上，合生创展集团总裁薛虎就预计，未来3年内商业地产项目的业绩将达到集团总营业额的30%。金地的2010年业绩发布会也同样出现了关于商业地产的豪言壮语：在今后五年，金地希望每年在商业地产领域的投资额度保持在集团总投资额的20%左右。“到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地。”金地董事长凌克如是说。另外，万科、保利、恒 大、华润等地产大鳄也都有了各自的商业地产发展目标。

“排名前20名的开发商都进入商业地产，现在整个行业是处于大发展和大跃进的时代。”金地商业地产公司常务副总裁潘韬说。另据了解，目前零售商、保险公司和外资都视商业地产为香饽饽，争先开发或投资商业地产。

消费力推动进入黄金期

在潘韬看来，商业地产进入黄金发展期首先是由于城市化进程的推动，住宅受严控只是加快了商业地产的发展。“去年年底我国城市化率达49%。所有西方发达国家城市化率超过50%的时候，就是这个国家的住宅房地产告别高利润时代的时候，住宅房地产开始进入缓慢下降的通道，使利润空间不断地被压缩，回到正常的水平。这也将促进商业地产进入黄金发展时期，就是说现在商业地产不火都不可能。”潘韬分析。

中国商业经济学会副会长、中国人民大学教授黄国雄进一步分析，照目前城市化的进程，每年大约有1500万-2500万人进入城市，成为新的城市人口。这些至少每年要增加商业地产需求1500万到2000万平方米，而且在不断地推进不断地增加，给商业地产带来巨大前景。

实际上，中国不断提高的消费能力也让商业地产繁荣成为必然。“中国社会零售业的增长率一直保持16%的增长，这个数字也是相当于上世纪50年代的美国，60年代的日本和70年代的韩国。”潘韬认为，2010年我国社会消费品零售总额突破15万亿元，同比增长18.4%，中国已经进入了消费时代，也进入了商业地产黄金发展的时期。

“今后5到10年，商业地产迎来了优越的发展环境。”中国城市商业网点建设管理联合会会长梁任堪指出，十二五规划把扩大内需放在首位，就是要提高消费能力。有专家预测，中国可能在十二五规划末期超越美国，成为世界第一大消费市场。而目前国内商业地产的整体持有率还不足5%，离20%的期望值很远，因此商业地产有一个较大的发展空间。

城市综合体成主流模式

纵观去年以来的商业地产开发，城市综合体已经成为主流开发模式，甚至提出了“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”的口号。万达、中粮集团、宝龙地产、恒隆地产等商业地产大鳄都已经大肆以城市综合体加速扩张，如万达集团2011年将上马17个万达广场；中粮集团董事长宁高宁去年就宣布，未来2-3年在全国复制10个以上大悦城，5-10年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。

“城市化背景下的中国城市综合体开发已经成为趋势力量。”上海证大房产董事、上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋认为，由于城市综合体会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。尤其是三四线城市，国内的优秀品牌的城市综合体开发之后，马上会带动周边的产业。因而地方政府非常欢迎城市综合体的开发。

诚如吴洋所言，去年底由于白云万达广场开业，白云新城的楼面地价旋即破两万，创下广州楼面地价新记录。在京基集团总经理巴根看来，城市综合体不仅政府欢迎，开发商也乐意，原因在城市综合体既能实现短期现金回笼，也能实现长期资金回报：城市综合体里的住宅可以解决资金快速回笼问题，酒店、商铺等商业部分可以持续享受长期的资金回报，写字楼则两者兼而有之，就看如何取舍。

五年后商业地产或遭调控

与会专家在探讨商业地产热的同时，也同时进行了冷思考。中国商业经济学会副会长、中国人民大学教授黄国雄就认为，住宅开发商、零售商和保险公司等多方介入商业地产开发，目前也出现了一些泡沫，造成了部分土地的过度开发。如有200多万人口的城市提出要建设100个综合体。如果以10万人支撑一个城市综合体的话，100个就要1000万人口，这就过度开发了，会影响整体的运营效率。

有专家认为开发商一窝蜂进军商业地产会造成泡沫，导致政府调控。“我觉得随着商业地产的快速发展，不久的未来，党中央和政府都会注意到这个领域和行业，也会进行调控，我个人认为是5年。”金地商业地产公司常务副总裁潘韬认为，如果政府出手调控了，大家都没有好日子过了，因而对开发商来说要坚持品质，不要过度开发。

名词解释

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

怎样做好商业地产？

虽然本次论坛没有专门针对“怎样做好商业地产”进行讨论，但从专家们的发言中也可以寻出蛛丝马迹，可总结为公司战略、政府关系、城市策略和规划设计四方面。

焦 点

公司战略

解决好产品问题

九洲远景商业管理机构战略顾问副总裁许焕升认为，商业地产投资比较大、回收期比较长。对于这样的行业企业要发展好，必须清晰知道自己要做什么和运作什么产品。也就是说商业地产的战略要明晰。

企业在开发和定好战略之后就必须解决产品的问题：作为一家企业你具备什么样的优势？有什么样的能力？适合开发什么样的产品？另外，产品也间接决定企业要拿什么商业地块。

政府关系

谈好优惠和配套

金地商业地产公司常务副总裁潘韬指出，做商业地产的很多成本，前期跟政府不谈好，后期会一个一个地表露出来。其实每一个政府对商业都是有税收优惠的，而且从区县市甚至省每一个级都有优惠，你在拿地之前一定要跟政府谈到税收问题，这个是降低成本提高利润的办法。还有，做一个大型的城市综合体，门口至少有七八条公交线，这个时候就需要跟政府谈。拿地的时候跟政府谈，政府会跟你设置，如果你开业之后再来谈就门都没有。如果因交通配套不够而自己设置免费公交，成本就要增加不少。

在商业地产这个领域，跟政府拿地谈判是最好的成本控制。建议企业在拿地之前，很多的配套设计是政府可给可不给的，都要一一列出来，管政府一一地提。有一些重复建设，政府会不管不顾，因而一定要跟政府谈到相对的恶性竞争的事情，在布局上给政府打好预防针。

城市策略

一定要本地化

上海证大房产董事吴洋分析，在不同的地段区域有不同的消费模式，不同的文化背景要沿着不同的办法做。在进行一个大的商业地产开发的时候，首先要认清城市的发展方向，第二个是研究消费需求。百思买全球副总裁王健认同吴洋的看法，百思买在进入中国5年以后，在今年2月份把上海所有的百思买关掉就是吃了没本地化，照搬美国模式的亏。因而他认为，不管是开发商还是商家，每进入一个地区和城市，一定要本地化，适合当地消费习惯，如果放弃了本地化，有可能会让我们有机会的，变成没有机会的。

规划设计

以消费者为导向

大润发中国区发展部总经理洪万康建议，做商业地产的时候，先招租确定客户，按照客户的要求，行业的标准来设计，如果未来经营不善他不做了，别的人来了之后还可以做。很多地产公司把商业楼建好了，找不到合作伙伴，最后发现需要拆改的地方很多，最后不得不进行改造，造成了很多的浪费。而在具体设计上，他认为应该以消费者为导向：汽车怎么进来、消费者怎么进来、停车停在哪里和消费者需要什么等。只要人民来了，币也就来了。北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建玮认为，主力店要跟开发商共同建设商业体。主力店要学红星美凯龙，一定要前期的时候就要派人来支持，与开发商共同设计一个城市综合体，把规划做在前面。