供应开始释放 二季度北京普宅降价压力加大

《每日经济新闻》记者统计北京市房地产交易管理网上的数据发现，截至3月31日，2011年北京新开盘的22个预售住宅项目，除了未山苑、远洋东方嘉园和远洋万和润园等3个近日开盘的楼盘，时下还未有签约纪录外，其余19个楼盘的实际成交均价皆低于预售均价，显示这些楼盘在销售中采用了折扣等促销手段。

北京美联物业副总经理杨明丽在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，二季度开始，北京楼市住宅供应将呈现三段式高潮。伴随供应的增加和政策的进一步收紧，普通住宅降价压力在叠加。成交价低于报价

北京西五环外的绿地新都会国际花都，于2月27日开盘，预售均价为17500元/平方米。时下购房时，买方一次性付款可享9.5折，按揭贷款可享9.8折优惠。而北京东五环外的楼盘M5朗峰，消费者可选交2万元定金，然后在交款时即可享受2万元抵10万元的促销优惠。

记者在调查中发现，绿地新都会国际花都的直接折扣方式和M5朗峰的间接折扣方式，已成时下北京楼市打折的两种主要表现手法。杨明丽对此补充说，实际上，时下北京楼盘的报价，基本都高于实际成交价，这说明住宅楼盘几乎都已在销售中实行了折扣。

她进一步解释说，这种态势的形成，首先是由于行业的常态操作，也就是即使楼市在正常状态，绝大部分楼盘也会根据实际情况推出折扣优惠；其次，调控高压下，即使常态下不折扣的楼盘，也被迫跟进。在历次调控后，开发商间会有一定的行业默契，靠折扣来吸引持币观望的客户。

不过根据《每日经济新闻》与搜房网进行的调查，尽管打折楼盘很多，但这些折扣与优惠在"京15条"出台前也能够拿到。中高端楼盘领涨

在一片打折潮中，也夹杂着不少的涨价声。

以北京北三环外的金澳国际为例，"京15条"前的预售均价为34000元/平方米，3月28日提至35000元/平方米；东三环的霄云里8号，"京15条"前的预售均价为42000元/平方米，时下预售均价上涨至43500元/平方米。

根据搜房网数据监控中心对北京227个住宅楼盘的调查，其中32个住宅楼盘均价上涨或降低优惠标准。在这32个住宅楼盘中，大部分是单价为3万元以上的中高端楼盘。

杨明丽分析后表示，中高端盘的领涨现象是因为，3月22日，国家发改委公布了在全国范围内执行的"一房一价"统一政策，意味着北京的"一房一价"政策执行层面可能会更严厉，因此不少楼盘开发商在报价时，倾向于选择先行申报一个较高的报价。

其次，"京15条"后，购房资格成为稀缺资源，出于充分利用购房资格的需要，不少刚需选择 "一步到位"的购房方式，此时，中高端盘需求增加。并且在购房资格受限的背景下，中高端盘的吸金能力，使其投资价值更突出，因此中高端盘成交量在楼市总成交量中的比重不降反升，这也成为不少中高端盘开发商提价的原因。二季度供应开始释放

至于未来房价的走向，杨明丽认为，在政策基本面大致趋紧的前提下，本质上取决于供需关系。但她认为，二季度开始，北京市场供应将呈现3段高潮。

他具体解释说，进入二季度，一些去年以来积压的项目，会因房企开发周期或半年度销售任务压力，不得不率先打破开盘僵局。再者，历年的二季度，也是开发商营销的绝佳机会，如4月的北京春季房展会。另外，一些以刚需者为目标客户群的刚需盘，也适合于此时开盘。

"这是第一波供应高潮。"杨明丽继续解释说，从开发商开发周期上来看，2009年下半年与去年上半年的土地供应，也将于近期慢慢上市供应，从而成为第二波供应主力，而去年下半年入市的土地供应，将在今年四季度初到明年上半年，形成一个释放潮，从而形成第三波供应潮。

她总结说，从二季度开始，北京楼市的供应将逐渐增加，理论上说，降价的压力也会随之叠加。比如当前位于北京4.5环~5.5环间，单价在2万~3万元的楼盘，由于产品定位比较模糊，有可能率先降价促销。

但杨明丽也提醒，鉴于绝对供求关系仍然紧张，仍需谨防类似去年8月底出现的供应增加，需求也被逐渐释放，随之带动房价上升的重演。毕竟，时下的需求只是被压制，实质上北京楼市供需紧张的格局短期内很难改变。 (作者：叶书利)