华润置地：商业加速 住宅减速

华润置地(01109.HK)正在努力扫除去年销售额未能完成既定目标的尴尬。

华润置地有限公司副总裁兼江苏区域总经理迟峰日前在接受《第一财经日报》专访时坦言,频频出台的楼市调控政策无疑让他压力倍增。但他透露,就一季度旗下各项目的情况来看,销售比想象的要好得多。

与此同时,华润置地在3月底举行的2010年业绩发布会上表示,尽管面临行业环境的不确定性,但是集团对2011年取得的目标业绩仍然充满信心,同时预计,2011年和2012年华润置地每年商业可售面积会保持将近40%左右的增长。

公司主席王印在业绩会上表示,现在的调控政策,特别是限购,对任何一家房地产公司都导致了其成交量的下降,这个肯定是有影响。对华润置地全年的业绩也有一些影响的,但实际上经过这几年结构调整,华润今年有47个项目在销售,其中有17个项目是在不限购的城市。

华润置地2010年业绩报告显示,期内华润置地实现综合营业额257.29亿元(港元,下同),股东应占溢利60.26亿元,同比分别增长54.5%和40%。其中,住宅开发业务实现营业额225.87亿,同比上升56.3%,包括酒店经营在内的投资物业营业额达到17.77亿,比上年同期增长59.6%。2010年,华润置地住宅开发业务的毛利率提高至39.4%,主要是因为项目结算价格较上一年大幅上升以及2010年结算项目中有多个为高毛利项目。

据悉,江苏是今年华润置地销售项目最为集中的区域,南京、苏州、无锡、徐州、南通、扬州、常州七城市楼盘集中上市销售。这些城市中,超过一半为非限购城市。

迟峰表示,在目前这样的环境下,开发商都会担心。但江苏公司一季度已经取得不错的销售成绩。“比如常州楼盘开盘,第一批108套房子当天都卖掉了,一套没有剩;南通是1月底开的,当天是70%成交。同时,无锡的高端产品项目——悦府,也已积累了很多客户。”

此外,华润置地对今年销售目标的信心,还可从其年报的另一组数据中窥见一斑——截至2011年3月23日,华润置地实现住宅签约金额已达50.54亿元,同比上升72.5%。截至当日,集团共有260.91亿元已实现住宅签约额有待结算,其中锁定2011年内结算的住宅开发营业额已达192.96亿元。

一扫半年前的沉重,王印在此次业绩发布会上公开表示,2011年销售目标虽然不太方便透露一个具体的数字,但是从公司策略来说,每年比上一年要有所增长。

值得一提的是,花旗发表研究报告指出,华润置地2010年取得盈利60.26亿元,较2009年同期增长40.03%,表现略逊市场预期,毛利率虽见改善,但核心净利率却降至14.8%;净负债水平提升,财务状况亦不及预期。

不过,花旗补充表示,相信华润置地今明两年投资物业出租面积将出现40%复合增长,料今年租金收益升28%,涉约150亿元的盈利贡献,预计可弥补部分住宅销售未如预期所带来的影响。

事实上,基于楼市经历轮番政策调控,影响住宅成交量的不确定因素越来越多,目前将目标转移至商业地产的房企正在日益增加,华润置地也不例外。

华润置地表示,去年以杭州万象城一期以及今年以沈阳万象城一期、北京橡树湾(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)商业(五彩城一期)为核心的新的商业物业投入运作,将为持续增长的租金收入带来新的增长动力。

迟峰亦透露,和集团同步,未来华润置地江苏公司的持有物业收入也会越来越多,住宅会越来越少。“从规模来说,总体都会增加的;从比例来说,商业地产逐渐增加,住宅会减少。十年前我们的战略已经想清楚了,就是要做商业地产,认为商业地产前途无量。”

(作者：徐健)