房企钱袋渐空信心动摇 “多事之春”叩问房价走向

自去年10月20日以来四度加息、存款准备金率提高至20%的历史高位、限购、限贷、房价目标控制……在这个楼市调控的“多事之春”，开发商的“钱袋子”再次引发关注的目光。因为开发商差不差钱，将直接决定房价的走向。而当前市场，开发商缺钱、缺信心似乎已显现端倪。

“流标”“底价成交”成为土地市场关键词

[镜头]4月7日下午，南京限购令后第二场土地拍卖会。位于城东、江宁和城北的6幅地块公开拍卖，多为商业用地和商业金融用地。最终6幅地块虽无一流标，却有3幅因分别仅有1家报名参拍，均以底价出让。南京本土开发商中北地产一举“摘”得两块地，一块6200万元、另一块1.28亿元；常州的常发相比更为“大方”，竞得的地块“身价”为6.17亿。

流标、底价成交，成为今年一季度土地市场的关键词。

来自中国土地勘测规划院城市地价动态监测组的最新报告显示，进入3月后，各地土地市场普遍遇冷，供应量少，竞争不激烈，广州、上海等城市流拍、底价成交普遍。随着调控的持续和深入，这种局面还在延续并有加重的趋势。中国不动产研究中心发布的“一季度宁苏锡常土地市场报告”也显示，南京一季度共出让地块13幅，其中约三分之二的地块是以底价成交；常州出让的50幅地块，更是有40幅以底价成交。

分析人士认为，这与开发商资金链趋紧、对后市持谨慎态度有直接关联。中国房地产学会副会长陈国强表示，地价反映了房企对未来房价的预期，而土地流拍和底价成交表明，房企目前对后市走向趋于谨慎和悲观，拿地意愿已大为降低。

开发商变身“代建商”，折射资金危机

[镜头]：4月初，南京地产界传出“重磅消息”：上市房企绿城集团从开发商变身为“代建商”，与南京本地开发商翠屏国际开展项目合作，后者出钱出地，绿城则输出品牌和专业开发服务，帮助后者“操盘”在南京、广州、惠州、三亚、文昌、海口等地的房地产业务，最终双方共享收益。

除锁定有钱有地的开发同行外，绿城还锁定资本市场和政府机构，与外部投资资本对接，成立平台公司募资搞开发，共享收益；另与政府安置房建设对接，通过承担安置房开发建设，从中分一杯羹。

绿城的“代建”，折射出上市房企的资金链困境。

纵观绿城近几年的发展路径，资金链紧张与激进扩张似乎一直相伴。2009年，其销售收入531.5亿元，业绩翻了3倍，直追行业龙头老大万科，但与之相对应的却是居高不下的负债率：2009年负债率为105.1%，至2010年上半年，负债率更是攀升至158.8%。正是在这样的背景下，避免进一步陷入高负债泥潭的“代建模式”，才浮出水面。

根据19家上市房地产企业发布的2010年年报，其中13家房企现金流为负值。保利地产“赤字”为223.7亿元，万科A的现金流已缩至22.37亿元，资金量大幅缩水75.8%。所以，并不难理解绿城的转身。

一边是开发商“钱袋”渐空，一边政府却还在不断收紧“口袋”。加息和存款准备金率提高之外，预收款监管、暂停房地产上市公司再融资、加大土地出让款收缴力度等，都在收紧开发商的资金链条。

尽管缺钱缺信心，房价仍然难下降

不过，有谙熟内情的业内人士表示，开发商“缺钱”与“没钱”是两个概念。由于当下开发商的融资渠道并未完全堵死，在这种情况下，要让所谓缺钱的开发商主动降房价，还比较难。

南京房产人士邵角告诉记者，据他了解，目前开发商还可以通过房地产信托、民间资金融资等渠道来为自己“输血”。

此外，开发商常常不止房地产开发一个产业，在房子销售不景气时，也可以靠其它产业的收入补充“能量”。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析说，房价三分之一取决于购房人的收入，即支付能力；三分之一取决于货币量；另有三分之一取决于经济发展水平。“当前货币量依然较为充足，货币购买力还较为旺盛，而经济仍保持较快的发展，这两个基础未改变的话，房价很难改变。”

但他也认为，量变可以引发质变，也就是说成交量的持续下滑还是可能引发价格下跌，这样的量变还在积累之中。“目前正处传统的‘金三银四’，开发商的心理恐慌感没那么强，但到了今年秋天至年底，开发商的资金支付压力将会凸现，届时房价应会有看点。”

“政策频出，房价肯定会应声降一点。不过，政府土地放量还未有变化，一些上市房企2010年的财报提及已持有的土地还可供开发3—5年，可以看出，房价要普遍深跌，不太可能。”南京工业大学房地产系副主任吴翔华说。

记者了解到，从南京来看，一季度出让商品住宅用地明显偏少，只有约54万平方米，占全年计划供应量的九分之一。在住宅用地缩量的情况下，后市住房供应量堪忧，房价也因此缺少大跌的理由。 (作者：汪晓霞)