二三线城市成房企名利场 品牌房企加仓长沙

二三线城市，正在演变成国企和上市房企斗争的“名利场”。比如长沙。

3月29日晚9时，长沙豪庭大酒店5号会议室。华远集团董事长任志强与长沙13家房地产企业总经理探讨关于房子，关于经济的各种话题。一个微妙的细节是，包括保利地产、恒大地产、方兴地产、中粮地产、长房集团、五矿集团在内的这13家房地产企业中，仅有长房集团一家属于本地房地产企业。

这更像是长沙目前房地产市场的一种微缩景观。中海、复地、绿地、世茂、方兴、九龙仓等新来者“虎视眈眈”，万科、保利、恒大、北辰等先行者继续加仓。

编者按：

高歌猛进下，外地房企汹涌入湘，长沙楼市也在上演着一场“楚汉相争”的大戏：一方是实力雄厚、野心勃勃的外来房企；另一方则是占尽先机、坐享地利的本土开发商。在调控风声最严厉的2011年，长沙这样的二线城市，正在成为全国连锁房地产企业、上市房地产企业、国企或央企们的全新“秀场”。

品牌房企加仓长沙

品牌开发商们还在继续加仓长沙。

“梅溪湖项目总建筑面积是940多万平方米。”方兴地产(中国)有限公司总经理助理张志超说。“光住宅体量就有750万平方米左右。”

曾经以北京广渠路地王拍卖而知名的方兴地产，在长沙选择了低调。这家中国中化股份有限公司成员企业，在1月26日发布公告称，与长沙市有关方面就梅溪湖国际服务和科技创新城项目举行签约。

按照观点地产网的报道，“根据方兴与长沙大河西先导区管理委员会等方面签署的协议，方兴将负责完成该项目土地范围内的征地拆迁、补偿安置、前期基础设施和公用设施等所有工程建设及其他相关开发工作。此后，方兴还会参与该项目土地的招标、拍卖或挂牌出让竞投活动。”

这更像是一种参与式的开发模式。“我们项目包括自行开发的部分，也有一部分进行土地一级半开发。”方兴地产在长沙前期运作的代表之一朱强说。

方兴地产，仅仅只是当前长沙品牌地产商竞逐的一个个案。就在3月18日，长沙中海兴业房地产有限公司揭牌——这意味着中海地产在长沙110万平方米的新项目正式启动。而此前，九龙仓、世茂集团和复地地产的低调拿地，亦将外来品牌地产商在长沙的攻城略地推向高潮——三家企业分别在芙蓉区和开福区拿下绝佳商业地块，全面进入长沙。

“长沙现在本地开发商在新增土地的获取上，已经很难与大开发商匹敌，因为他们资金雄厚。”任志强说。

竞争趋于规模化

“开发商进入二三线城市，是一个必然的选择。”恒大地产集团长沙公司一位负责人说。

事实上，在宏观调控日渐严厉的现实语境中，对于品牌发展商来说，二三线城市的“避险性”将增加企业的安全系数。一个现实是，国内一线城市的土地资源日渐稀缺，开发商购置土地成本高、竞争激烈，许多企业看好二三线城市，特别是华东、华南一带的城市，通过这些城市的布局为企业开拓新的成长空间，并分散企业经营风险。有报告显示，百强企业新增土地储备向二三线城市分布的趋势进一步增强，新增土地储备所在城市中，82%均为二三线城市。

一方面，本地发展商源自本地的土地、资源优势，也在日渐透明阳光的开发模式中，消失殆尽。而另一方面，随着进入长沙的国企、上市企业资金雄厚，新增土地出让市场已经成为大发展商的“游戏场”，“小开发商如果要再拿地，几乎是不太可能拼过大开发商。”任志强说。

很显然，不管愿不愿意，外来发展商的强势，与本地发展商的相对式微，正在改变这种中部城市的地产格局和城市价值——改变在于，市场份额，产品品质和销售价格。

市场份额的变化，是大发展商进驻之后最直接的改变。就在长沙，2010年的总体销售量中，恒大一家就已经超过50亿元，份额接近5%。

更微妙的是，品牌开发商的拿地，已经从最初城市新区向如今城市中心区“包围”。在地方政府通过旧城改造推出中心区核心地块的契机中，品牌开发商在资金和资源的优势中，成为了倾斜的对象。“以前是，好的开发商拿不到好地块，现在是中心地块、优势地块基本上被大开发商拿下。”融科智地助理总裁刘蔚说。

万达拿下中山西路棚改项目地块，九龙仓拿下东牌楼棚改项目地块，复地集团拿下湘春路地块，世茂集团拿下芙蓉区肇家坪地块，北辰实业拿下三角洲地块，方兴地产拿下梅溪湖地块，中海地产拿下洋湖垸地块，保利地产获取南湖地块……一个悖论是，在大品牌开发商开始逐渐掌控地产话语权的同时，对于价格体系的影响力，也在不断扩大。

而这，或许从长沙2011年新建商品房网签单价直跃6000元大关得到佐证。2008年全市商品房均价为4285元/㎡，其中，商品住宅平均售价为3906元/㎡。

[攻略]

事实上，在2004年原南都集团进入长沙开始，外来开发商在长沙已经经历一波进驻高潮。阳光100、绿城、万科、保利等一批先行者开始改变长沙地产格局。最初，这里并没有成为品牌开发商们的主战场，更多在产品品质和理念上，带给长沙全新感受。

而在2009年以后，在恒大地产、世纪金源、北辰实业等一批开发商以强势的规模姿态进入之后，外来品牌发展商，已经从民企开始转向国有企业和上市公司，“外来者主场时代正在到来。”一位不愿意透露姓名的开发商称。

据不完全统计，目前长沙的外来品牌经过一轮洗牌，已经逐渐形成强势品牌格局，包括万科、恒大、保利、北辰实业、世纪金源、华润、中粮、绿城、世茂、方兴、奥克斯、复地、绿地、万达、水电地产、中铁、佳兆业、卓越、通用时代、五矿地产等一批全国一线房地产企业品牌和央企。

(作者：文洁)