重庆房价同比涨幅连降6个月

昨天是今年房价目标出台的最后一天，继上海、北京等全国40余个城市公布自己房价控制目标之后，重庆的房价目标也出笼，规定：2011年，重庆市主城区(包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区)新建住房价格上涨幅度低于本年度主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。

而最近有消息称，国务院近期派出八个调查组，分赴全国各地对先前出台的楼市调控之效果进行摸底，调查结果汇总后，国家相关部门将予以发布，目的在于切实稳定房地产市场价格。

在西南一隅的重庆调控的效果又是如何？据悉，随着新“国八条”、首批公租房摇号配租、房产税试点等调控举措的实施，重庆的房地产市场已经开始体现政策叠加的效果，在最受购房者关注的价格方面，重庆新建住宅价格同比涨幅从去年9月至今已经连降6个月，这意味着，调控就像连点“刹车”，价格上涨动力正在逐渐衰减。

最典型效果 房价涨速减缓

“降”字终于在调控中出现了。在离国务院要求的房价控制目标公布时限仅剩两天之际，已公布2011调控目标的40余个城市中，除了北京首提新建普通住房价格与去年相比稳中有降以外，其余城市普遍选择参加的是“限速之役”，而在重庆，房价涨速减缓开始连续显现。

根据国家统计局的数据显示，重庆新建住宅价格指数同比涨幅已经在最近的6个月里连续下降：2010年9月渝新建住宅价格同比增长11%，10月同比增长幅度为10%，11月同比增长继续下降到9.5%，12月同比涨幅下滑到8.2%；今年以来，随着新“国八条”、房产税等调控政策的加码，这个趋势得到了持续，2011年1月份，重庆新建住宅价格同比涨幅再度下降，当月为7.9%；2月份，该数字则降至6.2%。

然而从环比来看，这最近6个月中，除今年一月份出现过新建住宅价格环比下降外，其余5个月环比都有小幅上涨，涨幅多在1%以内，最低为0.3%，最高为1.4%。

再来看购房者最关注的重庆主城商品房均价的走势，根据市国土资源和房屋管理局旗下的网上房地产数据整理，从今年1月份开始到本月中旬，重庆主城商品房成交均价从建面6951元/平方米调整为6401元/平方米。

“不过，这种价格体现和开发商产品结构的变化、统计期间销售的产品定位大有关系。”重庆一大型开发商告诉记者，比如，在调控之下开发商主打卖自住刚需房，年后一大批刚需房的入市拉低了市场成交价格水平，他认为，重庆主城房价目前的势头是价格基本稳定，但同比去年来说，目前涨速确实有放慢。

同时，记者了解到，本月，渝中区住宅成交均价(建面)为最高的10354元/平方米，其次为江北、北部新区，成交建面均价分别为7949元/平方米以及7725元/平方米。

最重要杠杆 紧缩银根明显

重庆晨报记者在采访中了解到，虽然有后续调控的预期和担忧，但目前来说，最让市内开发商头疼的问题就是银行的贷款问题。有开发商诉苦，还没等到后续的政策，就房贷缩紧这一点就对地产销售影响足够大了，不仅损失了很多改善性购房需求的客户，还加重了开发商卖房回款的压力。有的地产企业负责人最近时常聊到调控后销售量的变化，有的楼盘甚至称一半以上的房子都还没卖出去。

“我们这里首次购房没有折扣优惠，按照基准利率，二次购房需要首付6成，利率上浮10%，如果你是三套房就贷不了款了。”首创鸿恩国际社区等市内多区域的楼盘置业顾问面对记者都表示，二套房首付的提高导致购房成本上升，就这一点就拦下了部分有改善居住需求的客户；同时，不仅是二套房贷，在走访中记者发现，部分楼盘因合作银行的关系，首套房的利率也要上浮10%，为了避免贷不到款的麻烦，置业顾问通常会建议客户咨询合作的银行人员，这也加重了购房者的迟疑态度。

从银行住房贷款量的变化就能看出开发商目前的销售问题。记者还从市内银行内部人士处了解到，在信贷收紧的背景下，某国有银行的渝中支行以前住房贷款的量大约能占到贷款总量的8成，但是今年可能只能占到4成，而且这还是贷款总量下降后的比例。

“不仅是二套房贷，现在连首套房都很难放出来。”市内另一家商业银行信贷部门的周姓人士昨日称，这种情况可能还会在近段时间继续维持。

对于当前市场，开发商的应对之道，金科集团副总裁李战洪在微博中谈到，上行通道以利润率为导向，下行通道以现金流为导向。

在融资方面，开发商在寻找更多的途径，在国内银根收缩的背景下，最近很多内地房地产公司都在进行海外融资，比如龙湖地产海外首次发债并开始路演。分析称，从最近很多内地房地产公司海外融资的举动来看，国内银根还是比较紧张，银行利息还会继续提高，国内融资的空间也会进一步收紧，海外融资长期来看具有优势。

在销售方面，开发商普遍是加快出手的心态，主城内“优惠季”、“购房月”等促销活动一大堆。虽然部分楼盘的销售率依然可观，然而，在目前的市场下，“日光盘”已经鲜能看到。江北一楼盘营销总监就透露，现在最重要的任务之一，就是在市场还没有那么恶劣、量价还没出大波动的时候，加快该盘的成交。

在住宅调控环境下，商业地产被认为是投资的好时机，并不愁卖，因此，除了现金流以外，商业地产成为开发商今年利润增长的一个着眼点。 (作者：周旭)