“京十五条”实施一个半月 大量楼盘仍处高价位

在刚刚画上句号的3月，楼市迎来了又一轮调控政策：“一房一价”被再次强调、北京土地增值税征收从严、北京房价调控目标要求“稳中有降”……一系列政策传递出调控更加趋紧的预期。而北京房价在这个政策频出的“小阳春”内，还并未有实质性的松动。

记者了解到，政策叠加频出给开发商以及购房者的心理造成了接连的影响，在北京“稳中有降”的目标公布后，合理定价已经成为开发商逐渐增强的心理暗示，房价进入一个停涨、趋近合理的通道。

实质性降价未成规模

在传统的“小阳春”3月，北京楼市供应量较2月放大，共有18个商品房项目开盘入市，成交也较2月有小幅回暖。不过，第三轮调控政策之下，楼市价格也出现了一些乱相。

位于朝阳管庄的远洋一方润园成为第一个实质性降价的楼盘。远洋北京公司表示，根据市场情况推出优惠策略，每平米降价4000元，销售均价约21000元/平米。不过，这一品牌开发商个别楼盘的降价，并没有在3月带动大规模的实质性价格下探。

据亚豪机构最新数据显示，3月21日-27日，北京市商品住宅成交均价为22870元/平米，环比之前一周还小幅上涨。亚豪机构副总经理任启鑫表示，此轮调控仅仅一个月，开发商的资金压力并不大，目前多数通过减少投资额、压缩管理成本来缓解资金紧张，没有盲目降价求售，大量项目仍坚持高价位。

记者通过调查了解到，目前在售的很多项目推出了优惠以及打折促销的策略，但是相对此前楼市开盘一直存在的打折优惠幅度，还是较为常规，全款折扣提高一两个点的做法比较主流。有项目负责人对记者表示，目前的楼市行情是，有意愿的部分购房人没有购买资格，降价未必换得成交量的上涨，还可能给项目品质和老业主带来麻烦，明确的价格调整思路还没有。

与此同时，3月，通州楼盘北京ONE被爆涨价至4万元/平米，相关负责人澄清报价不准确的同时表示，目前北京执行“一房一价”政策，楼盘不可能随意大幅涨价。

多位业界人士表示，目前的北京楼市，明确涨价为顶风作案，对于开发商来说是“不可能”的。

“合理定价”思路渐明确

虽北京未现大规模的实质性降价，但合理定价已经成为开发商们越来越强烈的心理预期。

3月，楼市调控陆续出台了一些加码和“查漏补缺”的政策，如去年北京一直被提及的“一房一价”政策，以及土地增值税翻倍。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，新税制将土地增值税税率提高到了2%-5%，按照目前北京楼市的现状，部分高价项目升值可能最高出现每平米数千元的土地增值税，这一税费改革落实到位的话会大大增加开发商囤地的成本，也增加了在售项目的销售成本，很可能使得部分土地价格过低的项目开始出现明显的降价求售现象。

记者从多个准备4月入市的项目负责人处了解到，虽然卖房子先报价审批在去年已经实行，但是在政策重申的前提下，开发商面临的压力更大。如果参照市场价格，那么不少老项目后期则有较大的涨幅，自己也认为很难通过，定一个合理的价格是思考的主要问题。

同时，记者了解到，近期不少入市的项目还是在心理价格区间上遵循“底线”入市的原则。如远洋东方均价16700元/平米，为了控制总价，远洋东方已经将原计划做精装修的该项目改为毛坯入市。而金茂府、中海九号公馆等曾经高价拿地的项目，也都未敢在调控下挑战“高端价格”，而是以一个相对的低价入市。

亚豪机构副总任启鑫表示，近日，收缩银根、提高土地增值税税率政策，将对开发企业的资金流造成明显的压力，并促使其在下一阶段合理定价，从而保障房价调控目标的达成。

“平开”代表

远洋东方 第三次开盘报价与前期持平

拟售均价小步下调

在近期推盘的项目中，开发商定价都趋于谨慎。

上周六，距离八通线梨园站附近的远洋东方开盘，该项目新推出4、5号楼，共296套房源，在售户型为170到205平方米大户型板楼。

据北京房地产交易管理网数据显示，远洋东方该两栋楼拟售均价分别为18427元/平米和18311元/平米。

据悉，远洋东方上一期开盘时间为2010年11月10日，共推出152套房源，拟售均价为18604/平米，已签约107套，成交均价16267元/平米。而远洋东方首次开盘为2010年9月26日，拟售均价为19012元/平米，共推出104套房源，目前已签约97套，成交均价15931元/平米。

从拟售均价来看，与上一期开盘相比，远洋东方此次开盘拟售均价下调约200元/平米，比首次开盘下调约700元/平米。

也就是说，远洋东方三次开盘拟售均价在逐步下调。

限购下开发商谨慎定价

不过，拟售均价并非最终实际成交价，通过折扣优惠等方式，实际成交价格要比拟售均价便宜不少。如远洋东方上一次开盘，比拟售均价每平米低2000多元。

此次开盘也并不例外。此次远洋东方开盘后不到一周，目前还没有网签成交。不过，记者通过搜房等网站，看到远洋东方的售价为16600元/平米。而远洋东方项目相关负责人告诉记者，目前4号楼报价为17000元/平米，5号楼报价为16600元/平米，开盘当天认购有全款9.7折的优惠活动。

而远洋东方首次、第二次开盘两期实际成交价分别为15931元/平米、16267元/平米，这样看来，本期开盘价格调整幅度不大，基本为平价开盘。

项目负责人表示，本次开盘，远洋东方力求以稳为主，针对目前政策对市场的影响，以及自身成本等方面的测算，本期价格与前两期相比，基本稳定，没有出现大幅波动。

据了解，由于远洋东方此次开盘基本为大户型产品，主力户型为170-188平米三居室，其中最小户型都为170平米，所以决定了客户群体都以改善型需求为主。

在当前调控形势下，以大户型为主的楼盘销售情况如何呢？该项目负责人则表示，限购后，审查购房人资质成为重要的一环，目前不少购房人仍处于资格审查期，待审查期结束后，才能知道最后有多少购房人能买上远洋东方的房子。

“调高”代表

北京ONE

优惠取消致价格“上涨”

“新政之后，没有涨价”

今年2月底，位于通州区新华大街南侧的北京ONE一度传出节后“涨价3000元”的消息；3月中旬，北京ONE“最高报价4万”又被推上逆市涨价的风口浪尖。

涨价，在调控的背景下显得格外引人注目。

近日，记者以购房人身份来到北京ONE售楼处。售楼员对记者介绍说，目前主推5号楼和4号楼。户型包括92平米一居及100平米左右的两居等。据介绍，5号楼均价为31000元/平米，4号楼均价为34000元/平米。对于涨价的说法，售楼员表示，涨价是新政前的事情，新政之后没有涨价。

北京市房地产交易管理网显示，北京ONE于2010年10月24日取得4栋楼预售证，其中5号楼预售均价最低，略高于31000元/平米，4号楼预售均价最高，超过35900元/平米。但截至昨日，该网显示，从去年10月入市以来，北京ONE住宅签约131套，成交均价只有25872元/平米。

资料显示，北京ONE去年10月底开盘时，均价为28000元-30000元/平米。售楼员告诉记者，开盘时针对老业主有每平米一两千块钱的优惠，加上根据付款方式给予的优惠等，最后导致整体成交价低于预售价格。

　楼层、户型不同也使签约均价浮动

对于盛传的涨价，北京ONE营销负责人对记者表示，现在北京楼盘根据“一房一价”的规定，每套房的价格都是已经批准的，不可能随便涨价。目前，只是针对前期老业主的优惠取消，使价格出现上涨，但总体保持平稳。至于部分房源高至4万元/平米，“现在没有看到具体价格，最高的在每平米38000元左右。”这位负责人在电话中对记者表示，房源根据楼层、户型等差异有高有低，也属正常。

根据有关机构动态监测数据，从今年1月4日至今的12周时间中，除去2月8日至28日三周没有签约记录，北京ONE1月四周签约均价在26746元/平米到28593元/平米。2月初回落至24625元/平米。3月四周，最高签约价出现在第三周，为30021元/平米，但第四周回落至25876元/平米。

有业内人士分析表示，整体看来，北京ONE涨价并不明显，签约均价浮动应是根据具体户型价格浮动。

“调低”代表

中海九号公馆 比预期低5000元/平米入市

4月中旬开盘

“项目高层板楼预计4月中旬开盘，销售均价为32000元/平米。”3月30日，中海九号公馆销售人员告诉记者，首期推售的是B3号楼，为18层精装修板楼，共有180套房源，户型为175平米三居和210平米四居。

而此前，中海九号公馆对外一直宣称“预计均价在37000元/平米”。开盘前预期销售均价大幅下调了5000元/平米，迅速吸引了许多地缘性顾客，预计也将对区域内一二手房价产生影响。

据一位接近该项目的知情人士透露：“此前37000元/平米的价格是北京公司的估价，并非正式价格，现在则是中海地产集团下发了价格单”；而中海北京营销相关人员没有对此回应，仅表示：“公司对价格进行合理调整在每个项目都存在，无须过多关注”。

资料显示，中海九号公馆位于西四环，邻近总部基地，总建筑面积近34万平米，包括别墅、高层住宅和商业。去年初，中海经过187轮竞价以59.7亿元夺得该地块，成为当时北京土地招拍挂以来总价最高地王，楼面地价在17000元/平米左右。

“低开”策略受客户肯定

上述项目销售人员告诉记者：“32000元/平米是最低价，房源集中在6—7层，十几层的房源定价可能在34000元/平米左右。所有户型都是朝南的，楼前是别墅。”

“这个价格在周围是卖得相当便宜，比年初预期降了10%。”中广信地产服务机构事业一部销售总监蔡凯告诉记者，同区域内新盘中铁建青秀城稍好的房源已经卖到3万元/平米以上，而四环内二手房也都在3万元/平米左右。

业内人士指出，从中海九号公馆项目的地价、产品定位和品质来看，都是丰台区稀缺的高端项目，这次推售房源地处别墅群中的高层，含成熟精装修，可以算是调低价格入市。

据悉，目前项目有一次性付款9.8折、贷款9.9折的优惠，另给予老客户1%的优惠。“老客户必须是新客户的直系亲属，购房的城市不限。因为定价调低，开盘应该也不会再有太大优惠了。”上述销售人员表示，目前客户反应十分踊跃。

■ 第三视角

打折优惠仍“常规”

在楼市调控连续加码的情况下，记者调查发现，很多开发商在价格上并没有实质性的降价，而都是以优惠的策略试探市场。记者跟踪2月以来的部分楼盘优惠促销变化发现，楼盘的打折优惠手段仍然较常规。

多个折扣仅多出一两个点

根据市场公开信息，记者核实后发现，进入4月，徜徉集和芭蕾雨·悦都全款有9.6折优惠，远洋东方、金隅·花石匠目前都是全款9.7折，其他4月在售楼盘大部分都是9.8、9.9折的常规优惠。

对比两个月来的楼盘折扣，记者发现部分楼盘的优惠动作出现了变化。比如，VITA国际2月份的优惠力度为全款9.5折，经核实，目前其推出全款9.3折，按揭9.9折优惠，全款折扣多给2个点。类似的项目还有俯台，目前其均价35000元/平米不变，但由3月中旬全款9.6折优惠至全款9.5折。元大都7号，2月全款9.7折、贷款9.9折，目前全款9.7折、贷款9.8折，也仅有贷款折扣提高1个点。

有楼盘“买房减现金”幅度微增

此外，一些楼盘也推出“买房减现金”的优惠。K2·海棠湾，1月底的全款9.8折，每平米返500到1000元装修基金；2月中旬前5套每平米减1500元；目前，首付过半享每平米800元-1500元优惠。两个月内，其已经针对付款方式给出了增加的优惠，每平米的减价幅度最大到1000元，如按其现在24000元/平米的均价，80平米的两居，优惠8万元左右。虽然整体变化幅度对于总房价变化不大，但优惠幅度在试探性加大。

记者从多位项目负责人处了解，目前，楼市面临的主要问题是需求被抑制，具有购买愿望的人可能有，但是购买资格被严格限制，在这样的局面下，降价也并非可以换到成交量的起色，所以在资金没有过大压力的情况下，开发商还是选择以试探性的优惠为主。

■ 记者观察

“稳中有降”可做定价原则

近日连续落地的楼市第三轮调控政策，传递了房价若不合理，调控依旧从严的信息。

从去年开始，在融资渠道闭闸、预售资金被监管、土地增值税从严征收等连番出台的政策下，开发商的资金链趋紧已经成为不可否认的事实。近日，某开发商向记者坦言，再加上限购后房子不好卖，这将使得企业没钱拿地了。

调控政策对开发商的影响已经可见一斑，但最终效果是要求卖房子的开发商对房价做出实质性的调整。

房子应该卖多少才是合理价格？不少开发商困惑，面对周边项目价格一直上涨，卖低了自认为“不合理”，卖价报高了也会被认为“不合理”，自然通不过审批。

实际上，近日北京公布的房价控制目标或许可以成为开发商定价、报价的指导思路——“稳中有降”。

有开发商在去年坦言，涨价涨得自己都不好意思了。记者不多质疑其暴利，但其中定价的不合理暴露无遗。

目前，不少纯新盘项目入市，均已经调低了心理价格的预期，纠结过后的低价入市，可能给其带来业绩上以及销售心理负担上的释然。而老项目后期，要面对此前的高价购买业主的质疑，但遵循“稳中有降”的原则并非不可操作。不涨价，或者适度降价，快速争取到楼市中仅有的“房票”，回笼资金，再谋发展。“稳中有降”强调一降一稳，遵循此原则的开发商也将可以在调控中平稳过渡。(记者 张晓蕊 张旭 袁晓澜 自曾晖 龚小锋)