穗房价调控目标:涨幅预期不超11% 限价成限涨

中国市场调查网时间：2011年3月30日来源：羊城晚报作者：赵燕华

广州29日出台房价调控目标———2011年度新建住房价格涨幅预期要低于11%,即全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。

按照国务院要求，本月最后一天将是所有城市公布本地房地产价格调控目标的大限。然而截至29日，据不完全统计，全国只有41个城市公布了今年的房价调控目标，且大多将当地的房价涨幅定在10%左右。

楼市“限价”怎么变成了“限涨”？地方政府“定价”的依据是什么？地方“问责”如何避免“软执行”？

业内人士称，今年房价调控上限在1.4万元/平方米左右

广州市政府29日称，2011年度新建住房价格涨幅预期要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。据了解，此前广州市政府公布的2011年GDP增幅和人均收入的增幅设定在同一水平———11%。

广州市国土房管局相关负责人在解释这一调控目标时称，新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用住房。

根据广州市房管局的数据，2010年广州一手楼均价为13074元/平方米，但这只是新建商品住宅的均价，而房价控制目标里对“新建房”的表述则是“新建住房是指新建商品住房、限价房和经济适用住房”。

对此，市国土房管局相关负责人表示，去年公布的十区商品房住宅均价并未包括经适房房价数据，最终去年新建住房价格要等稍后公布。另外，从化和增城两市会另外公布各自的房价控制目标，所以两市新建住房房价数据不包括在广州房价控制目标里。

按照2010年广州一手楼均价为13074元/平方米的基数，如果将房价控制目标定为不超过11%的增幅，则广州2011年一手房均价将不超14512元/平方米。但是，如果把经适房纳入之后，将会进一步拉低，也就是说去年广州一手楼价将是低于13000多元/平方米。

这意味着，最终房价“上限”还要等去年包含经适房在内的新建住房价格的公布才能确定下来，但可以肯定的是，可能会在1.4万元/平方米上下。

该负责人指出，广州市的房价控制目标是根据国办发〔2011〕1号文中“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”制定的，是符合国家房地产调控要求的。

不过，记者发现，有关“居民住房支付能力”却并未在这份公布中体现出来。

“下一步广州市将采取加大保障性安居工程建设力度、严格执行限购措施、加强住房用地供应管理、严格执行差别化住房信贷政策、严格落实房地产税收调控政策、加强市场监管等措施，确保实现房价控制目标，”广州市国土房管局表示，有信心、有决心在既定的控制目标下将房价控制在合理水平。

“11%”目标或改变楼市预期

专家：楼市在“上涨预期”下很可能企稳，广州要“完成任务”不难

继上海之后，4大一线城市中的广州29日公布2011年度房地产价格控制目标。为什么广州也和目前公示房价控制目标的41个城市一样，以GDP、人均可支配收入增幅作为房价调控参照，而“新国八条”提到的另一项指标居民住房支付能力却被忽略？羊城晚报记者29日采访了各路专家。

房价调控或缩水

在调控目标公布后，羊城晚报记者采访的多位专家均表示，将房价目标与GDP挂钩相对简单，但容易偏离居民的支付能力，使得上述目标“缩水”。有分析认为，各地已公布的今年GDP和人均可支配收入增速目前仅是一项“目标”，仍有可能上升，因此，若只参照这两项指标，易使调控房价的目标“缩水”。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，与其他已出台本年度新建住房调控目标的城市普遍一致，一线城市上海、广州的调控目标也是与全市GDP和居民人均可支配收入的增长水平挂钩，基本上就是随大流。杨红旭认为，经济发展目标（通常量化为GDP增速）和人均可支配收入增速较为明确，相比之下，居民住房支付能力不易量化，但它是关系到民生的重要因素。他建议以“房价收入比”来作为反映居民住房支付能力的重要指标。

有学者则认为，房价控制目标应该跟当地的CPI挂钩，把房价的涨幅控制在物价涨幅范围以内。

广州“目标”留有涨价空间？

此前，广州业界人士和房地产专家大多预计今年房地产涨幅可能在5%-10%上下。而某研究机构的分析报告指出，今年1-2月广州十区一手住宅网签均价为13739元/平方米，与去年全年网签均价13074元/平方米相比升了5.1%。如果广州把房价控制目标定在5%以内，则等于必须让房价在未来10个月降下来，可能会有一定难度；但如果定在10%以内，则可控制的范围较大，也容易完成任务。

广东省房协理事赵卓文表示，已经公布“目标”的41个城市，基本上按照“国八条”，结合了“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，大多在8-13%之间，10%成为“中位线”。

杨红旭认为，上海8%、广州11%的增幅调控目标比较靠谱。

　调控目标反而抬高预期？

“无论是定10%，12%，还是8%，事实上都缺乏依据。这些指标，无非是应时之作，应事之作罢了。大家也不需太过认真。”赵卓文表示，“国八条”轰隆隆推出的“新建住房价格控制目标”，却将改变大众对楼市的预期。

在赵卓文看来，如果10%的涨幅成为大众的预期。那么2011年的楼市将有很大的机会企稳。楼市销售量将在第二季度有所回升。

“如果2011年楼价将上升10%，谁还会卖房？买房都是对的，卖房都是错的。”赵卓文不无担忧地表示，管理层始料不及的是，原本想定一个“住房价格控制目标”，把房价预期调下去。没料到搞三个“结合”，结合出一个年度涨10%的中国房价上涨预期。

新华社“三问”

“控制目标”成“涨价目标？”

背景：截至29日，只有41个城市公布房价“调控目标”，且涨幅大都在10%左右，而未出现一个“降”字。

各地政府制定的控制目标要综合考虑地方资源、房价和居民收入水平、保障性住房和土地供应等因素。一线城市由于评估过程很复杂，考虑因素多，因此谨慎地作出判断，可以理解。

———住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林

本是“控制目标”，却成为“涨价标准”，且各地制定目标只有上限，没有下限，这会加剧市场上关于房价持续上涨的预期，让“国八条”的调控效果一定程度上打了折扣。