限购预期升温加强影响 开发商加快推货

限购预期催促开发商提前出货，给到消费者的促销优惠增多，对新盘定价低于以往市场预期，同时也加大了商家之间的激烈竞争。限购预期还使得购房者彷徨，客户观望心态增强，对房价下跌的预期升温；但对于此时置业者购房的房价讲数空间较大。

从“两会”声音中我们得知除已经明确的加大保障房建设力度和试点房产税之外，严限购、防地王、控房租成为调控新方向，且住建部要求各地需在3月底前出台房价调控目标，房价调控政府问责制多次重申，楼市调控已成常态。

就在“两会”结束后，中国人民银行18日宣布，从2011年3月25日起，存款准备金率再次上调0.5个百分点，升至20%历史高位。这是央行自去年以来第9次上调存款准备金率，市场流动性进一步收紧、在缓解通胀预期同时也对银行的放贷形成一定的压力。

也就在18日当天晚上10点，珠三角区域限购城市又新添一员，佛山继广州、深圳之后成为广东省第三个限购城市，且范围有进一步向周边其他城市蔓延的趋势；从佛山限购细则来看，限购范围遍布整个佛山市，政策力度远远超过业界的预期。然而广深佛限购后，三面受围的东莞区域限购预期顿时迅速升温，诸多版本东莞版限购令传言可谓是山雨欲来风满楼，使得开发商忧心忡忡营销计划被打破，购房者的置业行为犹豫不决；同时房企与消费者关于是否限购展开了激烈的博弈，限购预期的阴影笼罩着整个东莞楼市。

受限购令预期加强的影响，开发商推货节奏加快，原来打算4月乃至5月黄金周上市的项目，提前到了3月底集中推货，其中以大户型且有合拼户型为主的项目表现较突出；其次是开发商加大促销力度，花样招数精彩纷呈：如认筹2万元抵7万元，买房送车位，新品认筹2万元抵10万元优惠，购房赢名车再减7万，现场凭邀请函登记享10万优惠等；也有比较直接、现实的直接降价，但从三月以来东莞楼盘成交情况来看，目前价格下降与上涨为“四六开”，约有41.05%的楼盘价格有所调整，同时仍然有58.95%的楼盘后续产品价格继续保持平稳态势。

而从住宅类型来看，我们发现别墅的价格刚性最强，目前仅有两成多的别墅价格有所下降；洋房方面随着打折优惠随行就市，价格向下调整的比例也达到四成；最为明显的是公寓产品，由于其对地段、配套的要求颇高，在遭受市场外围环境影响之时，价格的跳水幅度以及广度都较深，达到六成之多。从这些可以看出当前楼市虽然降价逐步扩大升级，但波及面还较小并没有形成气候；但是针对中央要求各城市在3月底之前公布房价调控目标，并且“限价令”也将在5月1日实施，再加上今年东莞原本的供应量较多且部分区域项目扎堆，竞争压力加剧，预计后市价格调整的压力有所增加。

从近两周成交数据来看，成交量由2月底的10万㎡下降到了3月份周均9万㎡左右，数值上明显减少，可以看出置业者心态比较谨慎，对限购令的期待，对房价下跌预期加剧促使其观望心理较重；但另一方面是随着3月底集中式推货，在选择性广泛，开发商出于对限购令是否出台的担忧预计新盘项目以低于市场预期价格入市，加上在售项目促销力度加大，部分压抑已久的刚性自住需求也会有所释放，因此预计后期短暂的成交量回升仍存机会。

限购预期对东莞市场的影响方面，土地市场开发商拿地积极性下降，报价行为趋于理性、谨慎，更多或溢价率偏低及底价成交。限购预期催促开发商提前出货，给到消费者的促销优惠增多，对新盘定价低于以往市场预期，同时也加大了商家之间的激烈竞争。限购预期还使得购房者彷徨，客户观望心态增强，对房价下跌的预期升温；但对于此时置业者购房的房价讲数空间较大。

(作者：刘伟)