北京4月预计超30楼盘入市 郊区盘、小户型占主力

“4月预计34个项目开盘。”日前，亚豪机构发布了这一消息。同期，根据北京中原地产统计，4月开盘项目也将达到30个。

相对于3月整体楼市阳春未至，4月楼市放量有望达到一个相对高点。

郊区楼盘、小户型占据入市主力

北京中原统计显示，在4月计划入市的楼盘中，城六区供应项目仅有10个，不足四成，郊区项目占据主流。

与此同时，小户型产品继续在楼市中唱主角。在4月计划开盘的项目中，尚三环、玲珑山、优筑等都是主打小户型的商住产品。根据亚豪机构提供的数据，有19个楼盘都是以70平米以下小户型为主。记者也注意到其中又不乏不在限购之列的商住型项目。

业内分析认为，对于刚需置业者来说，总价低的小户型产品具有优势。而从近期市场情况来看，不少商住型产品也受到市场追捧。因此推动更大量的同类产品入市。记者也从包括亦庄、通州区域一些小户型楼盘了解到，受到市场需求追逐的影响，个别项目还将开盘计划提前到3月底。

改善型产品心态复杂

和小户型产品的主动入市不同，改善型住宅项目心态则更为复杂。根据北京中原统计，不少住宅项目开始增加了100-120平米户型的供应。3月开盘项目中，小三居成为市场上最为活跃的户型。但部分更高端项目则出现分化。

位于通州区域朝阳北路沿线的别墅项目北美佳苑负责人透露，项目近期并没有开盘计划，预计开盘要到五六月份，而现在趁势“加强内功”，改造园林、样板间。这位负责人表示，相对于普通住宅，基于限购政策下不少买房人“一步到位”的想法，别墅、大户型项目等受影响相对小一些，但依然也感到市场压力。至于未来价格，这位负责人表示将保持稳定。

“保持价格预期”也是目前朝阳区一即将亮相纯新盘的策略。同时，该项目对于开盘时机的选择，则多了一些考虑因素。从去年底今年初开始蓄客以来，记者多次在该项目售楼处看到不少看房人前来咨询。对此，该楼盘有关人士对记者表示，目前尚不能说对蓄客量很满意。项目预计4月中旬开盘，但具体开盘时间要看何时取得预售证，“明确一个时间是为了日常工作有节点”，另一方面项目究竟受政策影响程度如何也要开盘才知道。

北京顶秀置业董事长刘新虎对记者表示，调控政策短期内不会有变化，对于一些面对改善型需求的楼盘来说，大多会保持原有的销售节奏和价格策略。因为即使价格调整，没有资格，买房人还是买不了。

部分项目价格出现小幅调整

记者在采访中了解到，位于通州区的阿尔法社区从3月19日开始办理排号优惠。最大幅度总价优惠20万元。目前对外报价18000元-20000元/平米。而此前项目售价在21000元/平米以上。对此，项目有关负责人介绍说，3月底4月初即将上市的房源属于项目“收官”的几十套房子，优惠意在清盘。

3月23日，位于通州区的远洋东方取得两栋楼预售证，放量296套房源，一栋楼预售均价18427元/平米，一栋楼预售均价18311元/平米。北京市房地产交易管理网还显示，远洋东方去年11月取证预售价为18600元/平米。不过对于预售价格的变化，远洋地产有关人士认为不等同于实际售价的变化。这位人士同时表示，公司旗下各项目销售节奏都按照既定计划进行，远洋东方价格上也依然保持平稳，并不低于前期。

在房山，有品牌开发商项目前后两期签约均价也每平米下调几百元。

去年成功操盘北京销冠———新里·西斯莱公馆的绿地京津事业部营销负责人李蓟表示，在限购政策筛掉相当数量的购房人群后，从需求来看目前刚需产品有一定市场，开发商更需要把产品做精，加上价格合理，才能有吸引买房人的性价比。而从定价策略看，李蓟认为：前期有价格“水分”的楼盘，降价也是正常；前期价格比较合理的，则可以做加法，通过增加产品附加值，让客户感到更优性价比。

据记者了解，在CBD核心区的高端项目世茂宫园就在保持定价稳定的前提下，提高了部分楼座装修品质。

　■ 踩盘·小户型

尚三环 156套小户型4月入市

尚三环位于丰台区宋家庄区域，西侧不远就是万科红项目。日前，记者在一个工作日上午来到尚三环售楼员，看到不少工人正在楼座上施工；围挡上打着“户户有厨房，家家天然气入户”的字样。售楼处现场并未遇到太多的看房人。但据售楼员介绍，尚三环售楼处于上周六开放，周末两天就有200多组的来访量。而尚三环总共将推出的房源不过156套。

记者以购房人名义了解到，尚三环属改造项目，目前还剩41年产权。户型包括40到80平米之间的零居到两居，共156套，精装交房。

售楼员告诉记者，项目预计在4月首次开盘，8月就可入住。被问及价格时，售楼员并未直接回答，而是表示“会比万科红低”。去年底，同为商住楼的万科红开盘，均价在27000元/平米。而从北京市房地产交易管理网查询可见，万科红签约均价为26200元/平米。售楼员称，宋家庄地处5号线、亦庄线和即将开通的10号线二期“三轨交汇”处，未来有较大的升值空间。

一位看房人对记者表示，自己现在是属于购置首套房。但由于受到住宅限购政策限制，只好先把目光锁定在商住项目上。售楼员也说，目前的看房人中，80%都是为了自住。

就选择4月入市的时机考虑，尚三环开发商、住总正华公司有关负责人对记者表示，项目一直就预期在4月开盘，目前只是按部就班开发，另一方面也有产品不受限购政策影响的原因。

至于对于预期售价，这位负责人表示还要看市场情况，根据公司确定的回款速度等因素而定。

踩盘·老盘后期

相比纯新盘来讲，老项目后期在调控加码的情况下，推盘定价成为难题。记者从多个预计4月开盘的项目了解到，在去年推盘后，周边项目的定价都有不同程度的上涨，区域楼盘的价格较其去年开盘价格高，但是如果参照市场价格，又恐怕成为“涨价”楼盘，报价不能通过审批，所以现在即便公布了参考价格，最终价格也要看审批价格，而入市时间也要看预售证何时拿到。

天润福熙大道

区域楼盘接近25000元/平米

位于来广营北苑站附近的天润福熙大道是去年已经开盘入市的老项目后期。记者从相关负责人处了解到，项目预计4月份开盘，也可能会延至5月。此次开盘为C3号楼，户型面积为120平米两居、165-176平米三居，27层板式公寓，2梯3户，推盘约170套房源。

该项目在去年1月以及7月分别销售了2栋楼。北京市房地产交易管理网显示，去年1月其成交均价为18559元/平米，7月为24035元/平米。上述负责人表示，项目还没有做入市的集中推广，目前一些老客户带新客户，或者升级置业的人在关注。

对于本期价格，该负责人表示“还没有确定”。据记者了解，目前该区域楼盘的销售价格接近25000元/平米。该负责人表示，项目在区域定位的品质相对高，近期4栋楼封顶，外立面的干挂石材也已经挂起来，呈现小区整体的效果越来越成熟。此次北区推的产品园林效果和景观也更好。开盘价格还要等待审批。

领秀慧谷

参考价约2万元/平米

位于昌平八达岭高速北安河出口的领秀慧谷也属老项目后期产品。

领秀慧谷推盘日期没有确定，预计推盘量为500多套。目前意向客户的积累达到1700多组，不过这一数字没有经过购买资格的审核。

领秀慧谷相关负责人表示，此次推出的户型较上次大，去年8月推盘一居两居户型多，但是此次产品三居户型318套，占比60%多，从意向积累客户的情况来看，这种户型是供大于求的，没有小户型卖得快。

记者了解到，作为老项目后期，该项目没有最终定价。但是售楼员给出的参考价格在2万元/平米左右。项目相关负责人表示，具体的开盘日期和价格均要待审批。定价主要还是随行就市，看市场承受能力和客户积累的情况，参考周边的定价。据记者了解，该项目去年8月开盘销售较好，房地产交易管理网显示其成交均价在14536元/平米。但目前周边不少项目的价格已经接近2万元/平米。

(作者：张旭 张晓蕊 龚小锋)