十二五规划中房地产转身 保障房吹响保民生号角

“十二五”规划下房地产政策有更多的不同。与从前单向“鼓励”市场发展不一样，政策更多地倾向于“继续深化住房长期制度改革，坚持对房地产市场的引导和调控，促进房地产市场长期平稳健康发展，更好地发挥促进国民经济健康发展、改善人民群众住房条件”。简单来说，改善民生成为重中之重。

保障性住房政策的大力推行，政策对于保障房项目的大力扶持将改变着目前房地产的整体现状与布局。一直以来，作为国内的支柱产业，扶持房地产的发展在过去很长一段时间内被作为政策的方向，纵观目前面临的国际经济形势，房地产在国内的经济地位仍然重要，但是作为重点扶持行业这一战略色彩已然在不断褪却。2010年10月15日中共十七届五中全会已经透露，房地产的政策地位将被新能源等行业所取代，调控维稳将成为未来5年行业最重要课题。

可以预见，在“十二五”规划中，国内的房地产行业在政策的掌舵下将华丽转身，民生性、保障性功能将成为调控的主要方向。

支柱地位将“重而不重”

过去十年，房地产产业的快速发展，其支撑国内GDP增长的重要性不言而喻。在目前的国际经济形势下，专家认为，“下半年国内经济增速回落几成定局，这样的背景下房地产业‘扩内需’的支柱性作用仍需要继续发挥”，维稳将是未来一段时间内政策考虑的重点。尽管面临着住房价格涨幅远超居民收入增幅的现实问题，但房地产的良好发展仍然重要，行业在国内经济上的战略地位短期内很难迅速改变。

但另一方面，一系列新出台的政策表明，房地产的这种支柱力已然不像过去十年那么强势。早在去年9月27日，国土资源与住建部共同发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，在这一份文件当中，强调的是进一步加强市场的调控，严格执行土地和住房供应向民生领域倾斜的政策。政府相关负责人曾解释，“这是国家部委有关负责人第一次明确提出，房地产不能作为支柱性产业。”

在政府关于制定“十二五”规划的建议中，也明确提出，“加强农业基础地位，提升制造业核心竞争力，发展战略性新兴产业，加快发展服务业，促进经济增长向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变。”而对于房地产，“则坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点。”显然，在发展战略中，房地产的支柱地位很有可能将在“十二五”规划中被新兴产业所取缔。其在经济中的重要性会随着其他产业的兴起逐步降低，最终达到一个市场与民生的双向平衡。

指导方向向民生转移

在今年3月的两会中，温家宝总理作政府工作报告阐述了“十二五”规划纲要和今年的工作目标。在政府对于“十二五”期间房地产规划的建议中明确指出“加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平衡健康发展。”其中继续调控楼市，政策倒向保障性民生工程，加大保障性安居工程建设力度成为重中之重。可以看出，在“十二五”规划中，政府指导方向转向民生，房地产市场面临严峻调控将成为现实。如同“十一五”开端一样，作为“十二五”开端的2011年，政策的落实情况将反映出未来五年的基本步伐。从规划上看，政策转向保障民生已经成为主调。

春节前房产税试点、中央“新国八条”调控令相继出台，之后北京、上海、广州等各大城市相继出台调控细则，限购令开始全国性蔓延。与之相反，史上最大规模的保障安居工程却进行得如火如荼。2011年千万套保障房计划正式拉开帷幕，2月24日国家保障性安居工程直辖市小组与各省级政府签订工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到地方。据统计，相比去年全国保障房建设任务为580万套，千万套造房计划同比增加了72%，建设资金总额高达1.4万亿元。

大规模的保障安居计划是政府调控房地产市场的一大举措。作为同步运行的两条主线，保障性住房建设与商品房建设成为新政策下房地产市场发展推进的“双轨”。在“十二五”规划的5年时间里，这将成为国内市场最主要的特征。业内分析认为，往后几年时间里，在多发性调控政策的影响下，房地产暴利时代将结束，将变得更健康和可持续发展。

南方日报记者　蒋劲劲

　改革土地市场　控“非理性繁荣”

房企的“暴利”长期被人们诟病。确实，近十年来国内房地产行业迅猛发展所带来的快感远不及担忧那么强烈。有业内人士认为，“国内房地产业仍处于‘非理性繁荣’时期，由于经历了政策的大力扶持而得到极快速发展，房地产业在经济中地位与作用在一定程度上已经被夸大。”在已然到来的“十二五”期间，政策调控的一大目标就是扼制行业这种“非理性”势头。

从经济结构层面上看，房地产的暴利来源于制度。在过去几年迅猛发展时期，尽管房地产行业在经济上被喻为是支柱，但其不稳定性却显而易见。这归根结底在于房地产仍然缺少一套行之有效的监督与制约的市场制度。这种状况将在“十二五”规划中得到改善。在房地产规章政策中，土地是最受争议的一部分。城市土地的规划、供应、用途、开发等一系列问题至今仍受到众多的非议。从“十一五”时期出台的房地产调控政策可以看出，对土地供应制度的改革将是“十二五”规划的一大重点和难点。

北京市国土资源局3月19日发布土地供应新措施，宣布暂停热点地区高价土地的交易，以稳定土地市场，改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，设立地价合理区间。在土地竞买条例当中，将增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求。今后北京土地拍卖将不再只是“价高者得”。随后，上海在发布土地出让公告时，首次明文规定商品房地块建设中的限价商品房比例。广州更是实行差别化土地改革，将城市用地规划分为“允许建设区”、“有条件建设区”、“限制建设区”和“禁止建设区”。2011年3月，国土资源部出台地价行政管控新规，明确要求“控地价，防地王”。通知称，“要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝地方土地出让中再度出现地王现象。”种种政策出台表明，为控制“非理性”房地产现状而进行的土地市场的制度已在构建。

南方日报记者　关丽

保障房吹响“保民生”号角

按各省政府与国家保障性安居工程协调小组签订的工程建设目标责任书，今年全国开建的保障房总量为1000万套，投资金额将高达1.4万亿元。此外，据温家宝总理于今年2月27日透露的信息，往后五年，保障房建设将达到3600万套，住房的覆盖率可以达到20%。作为政策计划中最重要的一项，千万套保障房的落地吹响了“保民生”的号角。

住房保障框架早在“十一五”规划期间就被提出，2007年国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》就曾明确了住房保障的范围与标准，2010年6月，住房城乡建设部等七部门联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，更是弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位。

国家政策上大力推进保障房建设，而现实上怎样建，拿什么建最受关注。一系列涉及金融、土地等方面的扶持政策也相继出台。“十二五”期间，中央对保障房的资金扶持的力度将大幅加强。据透露，今年中央用于保障房计划的财政补助资金就将超过1000亿元。而国家开发银行专门用以地方11年建设的转型贷款也达到千亿元，并且已在实施当中。中央在政策上已然开始加大对地方的补助力度。

此外，土地供应政策是保障房推进的另一支撑。按照国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的要求，国土资源部将在新增建设用地年度计划中单列保障性住房用地。各地的房地产用地供应计划，将确保“三类住房”(保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房)用地不低于住房建设用地供应总量的70%。分析认为，保障房规划的推进，很有可能带动土地供应制度政策的合理改革。而地方落实、中央补助、社会融资的筹资建设方式也将在这一过程中完善。

南方日报记者　蒋劲劲

问责制度与税制改革正在推进中

3月5日，温家宝总理在十一届全国人大四次会议上作政府工作报告时提出，将“建立健全的考核问责机制”。这是我国首次将房地产调控问责制写入政府工作报告。“地方问责”早在今年1月出台的“新国八条”中就被提及，此次再度写入政府工作报告，这表明房地产调控正式进入“问责”时代。

建立房地产问责制，向地方官员问责其实就是为了确保房地产行业健康有序发展。问责制浮出水面，主要针对两个问题，一是要“稳定房价”，二是“推进保障性住房建设”。温家宝总理在政府工作报告中提出，稳定房价和住房保障工作将实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任的方式。“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。”但是，目前对这两方面仍没有最终的量化标准，责如何问，问到什么程度仍没有相关的措施和方案。可以说，考核问责制度并非已然出台，而是仍在建设当中。但不可否认，如果问责制度成功构建，对于未来房地产政策的落实，控制房价过快增长将起到至关重要的作用。

与问责制度一样，税制改革也是正在推进的制度之一。党的十七届五中全会提出的一个重要构想就是财税体制改革，房产税被明确纳入“十二五”规划。房产税试点已在运行，据财政部相关负责人透露，全国性推广的准备工作也在进行当中。

房产税的推行对于市场调控的作用有多大仍有争议。但国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房产税的开征并非打压市场，而是压制投机和投资。对于自住购房者来说，一方面可能由于开发环节税负的降低而降低开发成本，有利于稳定房价，购房需求不仅不会被抑制，反而可能得到激励。但对投资和投机者来说，由于后期保有成本的增加必然对投资与投机者的购买动机产生抑制效果，随着保有环节税负的加重，投资与投机者受影响程度逐步递增。值得一提的是，税制的改革还有利于缓解地方财政压力，控制房价过快增长。

南方日报记者　蒋劲劲

专家论道

问责制能否落到实处是关键

“新国八条”出台、房产税试点，对于楼市调控会否再出严厉的政策成为业内争论的焦点。“十二五”期间，保障房计划的推行能否有效扼制住房价格这匹疯狂的快马？问责制度究竟功效有多大？

面对近年来一系列的调控措施，限购、限贷、限外，以及刚试点的房产税，合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌认为，这对于市场的压制力已经足够，再出台更为严厉的调控政策的可能性已经变得比较小。龙斌分析，“新国八条”的出台，对于市场的成交打压力度已经很大，楼价也呈现出较为稳定的状态，再出大的调控政策不太可能。

对于新政策，房地产专家韩世同也预判，接下来再出台大的调控政策的可能性很小。“就目前而言，已经没有什么政策可以超越现在的严厉程度和强度。”他认为，“新国八条”刚出台，政策调控的力度就已经非常严厉，短时间内专门针对房地产市场的政策再出台不太可能，只会在利率、存款准备金率上做适当的微调。即使是房产税被推广，“这也不仅仅是针对房地产市场”。

一直被强调的问责制的影响究竟有多大仍不得而知，被写入政府工作报告，使得问责有一定的可操作性，但韩世同强调，“问责制早在几年前就被提出过，但能否落到实处是关键。”

对于目前被争吵得沸沸扬扬的保障房建设计划，韩世同分析称，据公布的数据，广东领到31万套任务，而广州有可能分到13万套。如果按照这个数字，目前广州仅完成任务的三分之一。在接下来将有可能以扩大建设限价房的方式进行。“限价房回本的速度较大，而且与经适房不一样，限价房也在保障房范围之内，可操作性较强。”面对保障房建设任务压力，广州将大力推出限价房项目。

记者　蒋劲劲