深圳开发商正少量放盘试水 推盘高潮蓄势待发

核心提示

以往的经验，楼市一般在3、4月份会有一波推盘小高峰，从而顺利地将热度延续到春交会期间，而今年在调控高压下，3月楼市“小阳春”能否如期而至，就是各方关注的焦点，而推盘量则被业界视为市场“试金石“。

而今，经过一段时间的观察、揣摩之后，春分之际，开发商终于按耐不住，开始慢慢推盘了。上周，深圳楼市迎来了年后的第一拨推盘小高潮：龙岗中心城的5大楼盘、宝安新中心区的合正汇一城等均不约而同地加推新货，总量约663套房。尽管新增血液不多，但总归是给市场带来了一点新空气。

记者多方了解到，3月下旬、四月初，深圳楼市将会有一批楼盘单位正式面市。据美联物业统计，3月预计有16个项目开盘或推出新货，上市供应量约29.6万平方米，去年同期的供应量为20.3万平方米，增幅为45.8%。而爱房网新房监控中心的数据则显示，3月中旬至5月期间，深圳楼市将有睿智华庭、港澳8号、上东湾、天健铂庭等5个楼盘开放样板房或营销中心，正式进入蓄客阶段，而春天海、八十步海寓、品尚居、招商观园等四个纯新项目将闪亮登场，而万科清林径、星河时代、深业紫麟山等16个项目将加推新货。

有业内人士认为，在楼市调控未见松懈的背景下，一线城市的楼价很可能在5、6月份出现明显的拐点。如今，恒大地产、远洋地产等大公司的降价促销，就是开发商阵营的试水，如果成交量依旧低迷，那众多一线主流开发商就很可能集体放水。在3月18日招商地产投资者见面会上，招商地产董事长林少斌就曾表示，楼价将随行就市走，没必要硬挺。在这样一种心理预期、市场认同下，一些中小开发商就主动先行发力了。

开发商蓄势待发，消费者如何精挑细选？置业家来帮你盘点市场、罗列新盘。

盐田楼市有望异军突起

市场概况

整体来说，关内地产正在萎缩，新盘逐年减少。 目前，福田在售的仅有包括深港一号、华嵘榕公馆等在内的6个楼盘，天健铂庭预计五月开盘，华嵘榕预计3月推发A座。罗湖目前在售的新盘仅有3个，分别是鸿隆世纪广场、港澳八号、京基凤凰印象，而且，这些项目所售房源已经很少，而预售的仅有兰亭国际名园一个，港澳8号预计三月底开盘。盐田区目前在售新盘约有10个，包括海山道一号、东港印象等，预计于今年6月份前开售的仅有上东湾和春天海这两个。

综观南山在售楼盘，楼盘数量虽然依然是四区中最多的，但是相对关外，会发现南山楼盘数量正在减少。上半年在售楼盘推货比较多，比如十五峯、宝能太古城、三湘海尚花园、铭筑等都会推出新单位。但是有些只是剩下尾盘，售罄之后便不会再出现在一手市场。

3－5月，市内的新盘推货集中在盐田区域。盐田近期开盘或开放营销中心、样板间的有海山道1号、上东湾、春天海、八十步海寓，加推的有东港印象家园等。

楼价趋势

从世联地产的监测数据看，深圳楼市周均价依然常常是南山、盐田得到冠军。实际上，这恰恰与市内楼市的整体供应量相对应。过去几年，南山的深圳湾区、后海湾区是关内乃至整个深圳楼市的主战场，价格也一再攀升。

以宝能太古城为例，该项目目前在售单位仅剩3套156平方米的双拼4房，毛坯售价为4.2万元／平方米。4月底将会推出最后一批房源180套，户型为170至210平方米的3至4房，预计售价为4.5万／平方米。这个价格已经和许多项目相差不多，甚至更高了：深港1号，目前主推55至60平方米的一房，价格区间在3万至3.8万元／平方米。华嵘榕公馆A座预计在四月开盘，推40至82平方米的1至3房，价格区间在3.2万至3.6万元／平方米之间。新世界四季山水二期预计均价3.8万元。

未来，盐田很可能接棒后海。

近期，促使盐田较大规模开盘或推新等利好有以下几点：1、3月30日起梧桐山隧道将取消收费。2、万科、佳兆业等知名房地产商在此投资，地段升值潜力较有噱头。3、关于盐田CBD的各种规划方案相应出台，市场投资优势渐渐明显。

风险提示

从2008年金融海啸引发的楼价回调看，市内楼市整体相对发展成熟，楼价波动的可能性相对要小，波动的幅度相对也不会太大。但开发强度相对较大的后海片区、未来开发规模将大幅度上扬的盐田片区，置业风险必须警惕。目前这两个片区的房价都处于历史峰值，一旦楼市整体回调，这两个片区的置业风险很可能首先爆发。

北部

龙华、坂田观澜

品牌房企各有大盘在观澜

市场概况

深圳北部，从楼市的角度来说，主要有两个片区，一是龙坂，二是观澜。龙坂是相对开发成熟的片区，新盘众多。而观澜则是最近一两年才兴起的热点片区，楼盘不多，但几乎个个出身名门。北部的崛起，得益于深圳北站、广深高铁的兴建，得益于地铁5号线的即将试运行。从开发量上看，北部在未来的数年内都将是深圳楼市供应的主战场之一。

综观龙华、坂田，可以发现，目前在售和将售的主力项目多事集中在梅林和布吉两个关口附近。龙华在售的大致有潜龙曼海宁、中央原著和水榭春天，不过水榭春天二期已经全部卖完，三期或将在5、6月份推出，主推户型与二期相似，价格方面会有小幅度的上涨，但套数暂时不定，另外鸿荣源地产的龙1号项目今年将推出。坂田片区目前没有新楼盘在售，仅有万科第五园九期将于今年4月份开售，价格和主推户型暂未知晓。

观澜的中航格澜郡已经销售完毕，招商澜园基本上是剩余的尾盘在销售，近期将推出的是招商观园、金地天悦湾两个大盘，另外建筑面积超过50万平方米的智府仁居项目预计也将在今年推出，和记黄埔懿花园预计6月份推出。

楼价趋势

北部地区虽然属于深圳关外，但从价格来看是一点都不亚于关内，除了暂时未知的水榭春天价格，其他楼盘的价格都已经突破了2万元／平方米的大关。潜龙曼海宁、中央合著等楼盘的均价都已经突破了2.4万元／平方米的大关。2010年年底，世联地产某高层“2011年二线拓展区楼价必定突破3万元”的预言似乎正在逐渐成为现实。

在观澜，尾盘销售的招商澜园起价1.4万，观澜湖御林山起价1.5万，即将推出的新项目价格未定。但整体趋势看，已经和龙岗中心城的房价大致看齐。北部房价的基石是广深高铁、深圳北站与地铁5号线。而这三个内核，都将在今年上半年得到实现，这是楼市信心的来源。

风险提示

经过这几年的发展，龙华坂田已经在事实上成了福田人的后花园，人们接受了这个片区的居住现状(尽管还存在许多问题)，也认可了这里的未来潜力。但这个片区有一个明显的问题，那就是楼价上升的速度太快！龙坂的新盘价格超越了关内的梅林片区，作为置业者，你可以接受吗？而观澜目前的价格应该说还是比较平实，名门产品，平价上市，估计这样的机会不会持续太长久。

大社区后续单位价格平稳

市场概况

爱房网新房监控中心数据显示，截至目前为止，宝安区共有73个新盘项目，其中在售的有33个，主要分布在龙华、西乡、宝安中心区、福永4个区域。目前整个宝安区新房价格在1.8万元／平米左右。在接下来的一个月里，将会有多个楼盘推出，例如品尚居、合正汇一城、桃源居首府、幸福海岸二期等，今年5月份将会迎来一个推盘的小高潮，有意在宝安置业的购房者可多加关注。

深圳开发商正少量放盘试水 推盘高潮蓄势待发(2)

2011年03月25日 11:32　来源：深圳特区报　参与互动(0)　　【字体：↑大 ↓小】　　除去龙华、观澜，宝安当前在售的花样年花郡、非常公馆、桂景园等项目已在收尾阶段，可售数量在20套以内，第五大道、华海澜湾、桃源居、金色领域、合正汇一城等均为中大型项目，目前可售套数合计超过1400套。接下来有望入市的有佳华·纽约客、中粮鸿运等项目，推盘时间基本集中在今年的5月份。

楼价趋势

前海中心的新规划给了片区楼市无限的想象空间，而大铲湾港口与深圳机场第二跑道以及深中通道则给这个梦想添加了更多丰富内容的作佐。当然，从目前来看，最直接的刺激仍然是地铁1号线，今年6月份地铁1号线就要全线通车了，这极大地刺激了片区楼价。

数据显示，单纯从本月份楼市均价来看，3月份以来的楼市均价为2.8万元／平方米，与上月持平。但许多个盘的楼价确实出现了一定程度的上扬。其中，成熟大盘熙龙湾就已经从3.5万冲破了4万，尚未开放样板房的第五大道，精品小户型预计每平方米4万以上，已经在销售的合正汇一城，非双拼户型售价2.5万元，双拼户型稍微便宜一点，在1.9万至2.2万元间，花样年花郡单身公寓均价为2.1万至2.3万元／平方米，2房售价约在2.3万至2.7万元／平方米之间。松岗街道的桂景园，目前在售的主推户型有200平方米叠加别墅，均价12000元／平方米；280平方米双拼别墅，均价25000元／平方米，价格水平与上月持平。

整体来说，上半年西岸片区供应量都不会太大，但价格很可能在规划利好、地铁等因素刺激下平稳上扬。

风险提示

如果从性价比角度考虑，关外置业选择前海中心确实是比较稳妥的考虑，毕竟前海中心、深港融合给未来区域发展提供了巨大的动力。但目前宝安中心区的一手楼价梯度相差很大，从1.5万至4万均有，这反映了该片区住宅品质确实有明显的高下之分，置业者必须综合考量。另外，该片区不少现楼已经出现明显的地表沉陷、墙体开裂，填海建楼沉淀期不够的问题已经开始呈现，有消费者对此产生了疑问。

龙岗房价平稳徘徊

市场概况

随着大运会的临近，龙岗在3月已经爆发了一次推盘高峰。整个3月，龙岗中心城将有近10个楼盘新推，有1000套左右的新房供应量；龙岗片区的楼盘相较与其他区域，体量都较大，且都是随着大运落地龙岗而开建开卖，这意味着，随着接下来大运各项配套的跟进，这个区域的楼盘，会在大运前还会迎来数个推盘高峰。坪山新区的楼盘也不容忽视，近几月来，关于坪山的利好接连不断，而同样，在这个区域汇集了万科、深业、中粮等品牌开发商，这个区域的楼盘，也会在接下来几个月，迎来一个推盘小高峰。

目前龙岗中心城主力在售的大致有7个楼盘，但其实，它们在售的货量并不大。如星河时代花园去年年底推出的600多套目前已经基本售罄，仅余3套叠加别墅在售，新一批高层还要本月底才有面市计划；尚模八意府、御府名筑和中海塞纳时光也各自只有一两百套在售货量；公园大地和紫麟山也接近售罄了。布吉则有和谐家园、万科红、荔山公园、来座山、花语岸等项目可能加推。横岗有湛宝广场可能加推。

楼价趋势

龙岗楼市最近几年最重大的利好宣传，就是大运会、地铁三号线、深惠路改造。2011年上半年，其中的两大内核要得到最后的落实，而地铁3号线已经开始试运行，大运专线对城市扩展的拉动作用已经显现。不久前，广东省房地产协会就发布2011年楼市白皮书认为，深圳部分区域的楼价格很可能微幅上调，其中关外的地铁沿线、较偏远的一些镇区就是重点要关注的地方。

如今，龙岗中心城的新盘均价已经攀至1.4万至1.5万元／平方米，比这低的仅有尚模八意府、紫麟山高层单位以及比较偏远的怡龙枫景园。星河时代花园，均价1.8万；中海塞纳时光，均价1.5万，精装2万；御府名筑，均价约1.5万……这种市场现实似乎正在印证省房协的预计。但是，必须意识到的是，未来几年龙岗的楼市供应量将呈现增长趋势，其中不少已经在售的楼盘还有一个极大的隐患－－双拼户型，如果大运会效应过去，而楼市成交量又没有在此之前得到明显放量的话，那片区竞争将极为惨烈，大规模调整价格的可能也不是没有。

事实上，上周龙岗推出新货的5个楼盘，虽然销售价格并没有明显下降，但成交量均不是太理想。开发商少量推盘试水，市场已经给了一个谨慎的回答，预计未来龙岗楼价都将是平稳徘徊的局势。

风险提示

对龙岗楼市来说，今年是各种利好因素集中兑现的一年，从某种程度上来说，也很可能是楼价往上或者往下，必须做出选择的一年。往上，就需要有大运会、地铁等因素之外新的推动力，目前来看，还不清晰。往下的因素似乎多一些，毕竟调控的压力、供应量的压力要大一些。这种状况下，选择好的开发商、好的楼盘就显得格外重要了。

记者观察

开发商推盘莫迟疑

新国八条出来后，很多人认为，靴子终于落地啦。今天，有消息说，有关部门已经专门派出调研团队到全国各地去摸底，考察前段时间楼市调控的效果，又有人说，这次靴子是真的落地啦。到底是利空出尽，还是刀悬半空？这是事关开发商营销策略，也是事关许多开发商生死的问题。

事实证明，一次又一次地去猜测有关部门的底线，是开发商最愚蠢的赌博。这一年来，有关部门调控楼市的决心已经赢得了市场的认同，也震撼了开发商群体。业内人士认为，从去年4月中旬以来，不到一年的时间，三轮调控接踵而来。如果之前开发商还有怀疑，那么时至今日，开发商没有理由再怀疑政府调控的决心了。政府已经三次表态，开发商应该做出回应了。

有消息说，3月初，一个汇集了近百家房企高层的闭门论坛在上海召开，议题就是探讨目前形势与房企对策，其中的主要话题是该不该降价。结论很模糊，但密谋降价的声音却已经传达了出来！

现在，比较多的人相信，开发商集中降价的情况估计很难出现，但二季度促销项目必然会增多，5月份将有大型房展会，那时候会出现一波房地产开发商的集中下跌，三季度价格会有一定下调，主要发生在东部一、二线城市。

既然趋势是往下的，那营销策略上就应该是″先跑，快跑，多赢。″在目前刚性需求主导楼市、炒房资金撤离的情况下，哪家开发商先降价，就可能先抓住客户，把握住价格的趋势。恒大地产、远洋地产这次抢了万科的风头，或许就是一个明智的选择。（记者 胡春 实习生 王加丽）