房企负债率“亮红灯”成都存货堆积价格战或难免

以限购为代表的新调控政策实施以来，各地楼市成交萎缩，一线城市更是大幅下滑，成都也不例外。与此同时，银行贷款收紧、信托融资受阻，房地产企业资金状况加速恶化。业内人士认为，虽然目前房企以观望为主，但随着未来几个月楼市供应量加大，降价销售、减少拿地、持有现金或成为房企的主要选择。

资产负债率攀至高峰 房企资金链岌岌可危

对房企资金链质疑最强烈的根据，来自于资产负债率的普遍提升。国家统计局最新数据显示，重点城市房价涨幅回调。而开发商公布的数据显示，企业债务也快速增长，其中40家开发商累计负债超过6000亿元。

国家统计局统计数据显示，1-2月份，房地产开发企业本年资金来源12173亿元，同比增长16.3%。其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%；利用外资86亿元，增长61.5%；自筹资金4184亿元，增长21.4%；其他资金5223亿元，增长16.6%。

截至3月20日，已公布年报的42家上市房企经营性现金流量净值仅为-513.26亿元，较2009年同期的249.10亿元大幅下降了306.05%。42家房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。

这26家公司中有9家资产负债率超过70%，保利地产资产负债率高达78.98%，还有7家公司资产负债率在60%至70%之间。

尽管2010年末上市房企现金合计超过了短期借款和一年内到期的流动负债，但其资产负债率攀升为未来埋下隐患。

有专家称：“目前房地产行业平均负债率偏高，资本消耗都维持在较高水平，开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。”

国八条已经发威 成交量萎缩资金回笼难

2月份在严厉限购政策下，一线城市成交量出现大幅下挫，北京、上海、深圳等一线城市成交量环比降幅均超过五成。

各大地产公司交出的前两个月销售报告也显示，销售已骤然进入低迷期。万科2月实现销售面积为54.9万平方米，销售金额60.8亿元，虽然同比大增，但环比却缩水七成。雅居乐今年前两个月实现合约销售金额约为67亿元，不及去年12月份的单月销售额。富力地产最新公告也显示，2月内合约销售收入约有12.22亿元，环比下降57%。复地2月份实现合约销售面积6.27万平方米，销售金额约6.67亿元，比1月份的销售业绩也略有下降。

德意志银行近日发表的研究报告指出，中国第二轮调控政策出台开始到现在，已有30多个城市实施限购，使得销售量萎缩，可能跌至最低，并在一段时间内维持低位，部分开发商受影响较大。

在这种调控风暴影响下，各地开发商目前普遍持观望态度，推盘意愿大大降低。据有关机构监测表明，全国72个大中城市，2月仅有239个商品房项目开盘，环比下降了69.82%；上海、杭州、重庆、成都、南京、长沙、常州、合肥等城市2月实际开盘项目数较1月减少了20个以上；石家庄、郑州、太原等15个城市2月甚至出现零开盘。

为加快回笼资金，虽然目前尚无开发商明显降价，但以增加赠送面积、扩大VIP卡抵扣金额、加大买房折扣等优惠活动已悄悄展开。专家预计，第二季度将有大量新盘上市，开发商融资更加艰难。

“房交会”后销售仍不见起色 房价“破冰之日”可能提前

然后，据了解，开发商财务状况两极分化很严重。例如，某家在香港上市的开发商下半年的资金缺口预计有30亿元，8月份，该公司仅用了一周时间卖了150套房子，轻松堵住财务缺口。相反，一些中小开发商可能会采取降价的方式回笼资金。

“黄金四月，对于开发商来讲非常关键，大部分开发商要在这个节点上需要交出一份上半年销售的成绩单，这就像是期中考试，及格分数要完成全年销售目标的30%—40%，如果 “房交会”之后销售业绩依旧惨淡的话，那么房价“破冰之日”可能将会提前到来。”成都某房产营销公司透露说。

“目前政策面偏紧、资金面也已不如前期宽裕，融资渠道又被严格限制，预计在未来几个月行业推盘增加时，开发商将采取销售为先的策略，加速回款以确保公司未来的发展。楼市在四月的春天，量升价松可期。”一业内人士也表达了相似的意见：“存货堆积的后市将影响开发商的销售政策，促使其加快销售，并适当调整和放缓开工进度，因此，即使近期房价显示短暂反弹的动力，但由于后续存量巨大，地产商捂盘惜售的可能性很小，实际房价上涨压力有限，价格战或难以避免。”

(作者：杨思锦)