40余家上市房企负债率高企 或将被逼迫“低头”

随着2010年度上市房企年报的逐渐披露，房企现金流普遍极度吃紧的现状已浮出水面，众多企业在2010年销售表上看似“出色”的答卷背后，更是潜藏着高额负债率的阴影。而央行存款准备金率再次升至历史新高的当下，企业正面临着空前的资本危机。业内预计，倘若不及早“低头”，2011年的企业年报恐将会很难看。

企业现金流下滑

截至3月20日，已有42家上市房地产企业公布了2010年年报，数据显示，这些房企的经营性现金流量净值为负513.26亿元，相比2009年同期下降了306.05%，其中有29家公司同比下降，超大的下降幅度和企业比例，创下了中国房地产史上之最。

从这些年报来看，虽然这些上市房企对于地产的投资并未放缓，新开工面积也依然处于高位，但紧张的现金流量却严重影响了企业的拿地速度。万科在年报中直言，未来一段时间，行业资金面临紧缩将成为大势所趋，财务安全事关企业未来发展，必须谨慎。而从万科2011年至今的拿地速度来看，这一观点已经落实到了实际操作层面。

相比万科，保利地产的经营性现金流量净值更为惨淡，为负223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%。目前，保利地产在北京的8个项目已逐渐启动和进入销售期，现金流净值的低迷让人们对于保利地产的后期发展产生了担忧。一旦资金链紧张，项目抛售尚在其次，是否会影响到项目进展和交房时间才是保利未来将面临的重大考验。

房企负债率高企

据对已发布年报房企数据进行的粗略计算，2010年40余家上市房企净利润累计为298.66亿元，同比增长了37.88%。同时，这些且应截至去年年底的负债合计达到6035.05亿元，同2009年年末的3879.81亿元相比大幅增加了56%。业内人士指出，债务负担的激增无疑将加大企业开发成本。以万科为例，2009年信托借款利率5.35%-5.45%之间，但是2010年其借款成本大幅攀升，如在2010年2月的信托利率上升到5.85%，而到了2010年9月，利率就飙升到10.2%。

但也有业内人士指出，由于连续两年的销售回笼资金仍然充沛，加上信贷之外的融资渠道的不断拓展，绝大多数大中型开发商今年的日子并不难过，几乎不会出现资金断链的问题。

　资金链空前紧绷

相比限购令而言，资金面收紧对于房地产企业尤其是上市公司而言影响显然更为严重。业内人士分析，银行开发贷款的收紧、二级市场再融资被阻、加息以及存款准备金率的不断提升、预收款的限制监管，都使得开发企业的资金成本不断增加，上市房企的资金链正在经受前所未有的大考。数据显示，2010年以来，两市包括金地集团、保利地产在内的34家房地产上市公司发布了增发预案，但到目前为止尚无一例成功实施。某上市房企的COO日前表示，“面对这样的场面，我们只有两条腿走路，一方面减缓拿地和新开工项目的速度，另一方面是加快销售项目的回款”。

虽然包括上市房企在内的众多开发企业均面临不同程度的资金短缺，但房价松动的迹象目前尚不明显。对此，业内人士普遍认为，“这种僵持的局面可能会维持到5月，如果届时国家对于地产融资渠道和银行开发贷款之门仍不打开，那么房价下滑就将成为必然”。易居地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，房价走低的时间或将提前到4月，“目前放弃降价的窗口期正在逼近，依目前情况分析，二三月将是房地产业的恐慌期，4月之后，各大房企的推盘量将逐渐增大，打折促销的项目数量和幅度也将加大，房地产业的拐点即将到来”。

2011风光不再？

专家指出，在“新国八条”的背景下，2011年的房企年报复制2010年的辉煌几乎是“不可能完成的任务”，千亿神话或将成为历史，年报数据“难看”也将成为众多上市房企的必然。

面对企业目前资金面的恶化，一些上市房企已经采取了不同程度的优惠政策。相比以往的宏观调控，此轮新政更为全面和严厉，无论是时间还是效果上的延续性和影响都尤胜以往。在过去，面对宏观调控，像万科、恒大这些上市房企也都采取了降价促销的方式，不仅没有影响到品牌，相反可以率先瓜分掉市场的刚需份额，并获得较好的收益。因此，业内专家建议，“当下的上市房企尤其是经营性现金流比较紧张的企业，应该尽早降低身段入市推盘，应该考虑到限购令的推广让市场上的刚需份额已经降到历史低点，只有这样的方式才能抢得市场先机，才能为企业持续发展做好资金面上的准备”。