上海今年首次房展冷清 有的先提价再打折忽悠人

日前举行的上海之春房展会因几大知名开发商的集体缺席，与往届相比显得出奇的冷清。笔者在开幕第一天上午9点多走进上海展览中心门口时，只见硕大的露天展区仅有1家位于昆山的楼盘搭台，与以往多家开发商竞相“争艳”大相径庭，空旷的广场上遍布派发传单的工作人员，粗粗一看，统一服装的工作人员数量明显多于观展市民人数。

笔者在展会现场发现，此次参展的开发商仍旧对降价较为 “含蓄”，直接表示在价格上有一定力度折扣优惠的开发商仅有两三家，其他开发商多利用送面积、送车位、免物业费等“老手段”来变相降价。经过对比周边楼盘及前期销售价格等方法可知，这些楼盘并未出现市场所期望的实质性降价优惠。如闵行一个楼盘项目，销售人员表示可给予购房者85折的超高优惠，原价每平方米2.3万元，折后价为每平方米2万元左右。据了解，该项目今年1至3月成交均价实际为每平方米1.9万元左右。另一降价力度较大的闵行颛桥某项目，购买指定楼盘优惠99折，一次性付款可享98折，另外有免6年房产税和2年物业费的优惠，但其每平方米2.2至2.6万元的价格与其今年1至3月的实际成交价格相差无几。

展会上，本市住宅楼盘稀缺，外地和海外楼盘以及本市商业地产项目在此次房展中唱起“主角”。其中，嘉兴、昆山等上海周边城市的房源较多，吉林、青岛等地也有楼盘参展。吉林某参展别墅项目销售人员表示，目前全国限购城市正在逐步增多，投资需求进入市场越来越少，该项目正是冲着这些投资需求来的。项目一期价格约每平方米2.5万元，赠送5亩左右的花园土地，未来二期单价会有5000元的上涨空间。

与一手房展冷清的局面相比，外环轨交沿线板块二手房看房人数有所回升。 21世纪不动产格林世界分行经理胡文健表示，在嘉定南翔板块，3月上半月刚需买家逐渐增多，二手房带看量环比有30%左右的增幅，与1月同期的差距缩小至两成。目前入市的刚需主要为首次购房人群，多偏好建筑面积80至90平方米的两房，总价在120至150万元。虽然市场人气渐恢复至年前水平，成交提升速度却尚未跟上，与1月同期相比差距仍在5成以上，主要原因在于刚需买家普遍存在 “想买不敢买”的心态。

价差因素致使买家 “弃新从旧”。在部分外环轨交沿线板块如松江九亭、嘉定南翔和宝山杨行等，除二手房市场看房人气逐渐回升外，上述板块也多为新盘上市较为集中地区。对于预算总价100至150万元的买家而言，相近地段、品质和户型条件下，选择一手房还是二手房成为难题。 21世纪不动产沪亭北路分行经理刘成表示，表面上看，二手房由于税费成本高企，比较不受买家欢迎。然而事实情况并非如此，原因在于一二手房存在一定价差。目前九亭板块在售新盘有中大九里德、贝尚湾等，如撇去楼层、房型较差房源，单价至少2万元以上，且只有少量尾盘在售，开发商无降价动力，选择余地较小。相比之下，附近档次、户型较接近的二手楼盘，单价普遍在1.7万元左右，即使加上各项税费成本，仍要低于新盘售价，且房源选择余地较大。如遇房东急售还有一定议价空间，因此更受入市买家的青睐。

该分行近期接待的一位客户，就是从一手房转投二手房，其预算在150万元左右，想购买一套80至90平方米的两房。该客户先是看了中大九里德的新房，但发现即使楼层、房型较差的房源，单价也要1.9万元，且还是期房，不能马上入住。无奈之下，该客户只好转投该小区的二手房，同样的地段、户型和面积条件下，二手房单价仅1.5至1.6万元，显然实惠很多。目前该客户已锁定二手意向房源，正在签约接洽过程中。在浦东周康板块，除有价差决定因素外，二手次新房所处的地段配套更为成熟、完善，也是促使买家“弃新从旧”的重要原因。

21世纪不动产分析师黄河滔表示，仅就2月成交数据来看，全市二手房均价为每平方米1.49万元，比一手房均价每平方米低0.57万元。在宝山、嘉定、浦东和闵行等成交量居前区域，一二手房价差达到每平方米 0.8至 1.4万元。如果3月和4月一手房成交量无明显恢复，开发商打折促销的范围和力度或将加大，这意味着目前的一二手房价差可能在未来数月内逐渐缩小。 (贺理铭)