7折变8.5折？客户质疑交行私改房贷凭证

编者按：随着楼市调控政策的不断出台以及信贷不断收紧，各家银行的房贷额度也逐渐紧张起来，在此大背景下，各种不规范操作也浮出水面。前段时间，《每日经济新闻》已经就房贷出现的种种不规范现象做了一系列报道。报道推出后，仍有读者向记者反映其遭遇到的种种房贷纠纷。本期金融周刊特选取三个案例，为读者揭开银行办理房贷过程中变折扣、收取“额度费”以及捆绑销售等三大乱象。

乱象一·变折扣

“交通银行已经向我按照8.5折的优惠利率放款了，说依据的就是这个贷款凭证，但是交行是单方修改凭证，我并没有在上面补充盖章或者签字，而以前说的是7折。”李喆（化名）先生告诉《每日经济新闻》记者。

李喆向记者出示了他与交通银行北京慧忠里支行签订的贷款凭证（借款凭证），凭证上“利率”一项原来千分之三点多（据李喆介绍为月利）的数字被划掉，在其上方写有4.67‰字样。凭证修改处有一个“王雨（化名）”的人名章（一般修改处用签字或盖章来证明），与凭证上银行审核负责人同姓，由于负责人签名是手写体，判断不出是否与人名章上相同，不过修改处并没有李喆的补充盖章。上述贷款凭证还盖有交通银行北京慧忠里支行的会计业务章，落款日期是2011年2月16日。

“我觉得更为蹊跷的是，我收到的贷款合同的第一页居然是交行自己粘上去的。”李喆告诉记者。上周五（3月18日），李喆与对贷款合同有相同疑问的游虹（化名）女士一同走进了北京银监局和交通银行北京分行进行咨询。

7折利率变8.5折

“看到贷款凭证上面显示7折审批通过之后，我们就去交首付。到2月28号左右，交行突然跟我们说不能按照7折放款，要改成8.5折，我们过户都办完了。”游虹告诉记者。

据了解，游虹在上周五之前已经去过三次银监局进行投诉，“这一次，交行北京分行对我们说，现在7折系统已经封闭，以前有7折、8.5折、1.1倍基准利率的选项，现在7折的选项已经没有了。他们没有权力修改系统对我们按照7折放款。”

游虹说：“交行的人拿出一份交行总部的文件给我们看。文件要求交行北京分行于2011年1月20日开始取消7折房款，一律改为8.5折。而我们在1月25日收到的同意贷款书还是写着7折的。”

交行北京慧忠里支行相关人士对记者说：“我们大概是2月份改的，是根据国家政策来调整的。现在首套房贷款都改为8.5折了。如果是2月份之前批贷但是还没有放款的，利率会稍有变化。”

“我刚才问了交行为什么1月20日取消7折之后还会通知我按照7折放款，交行说那是负责通知的工作人员的失误，最终按照合同办。”游虹告诉记者。

“如果当时银行改放款利率跟我们商量一下的话，我们可以权衡一下自己的能力，如果觉得吃力就不贷款了，也不买这个房子了。银行现在这么做，我们只能硬生生接受8.5折的贷款。”游虹说。

据记者了解，交行对利率进行调整之后，游虹将多还银行20多万元，李喆将多还银行近30万元。

律师：单方面涂改合同无效

游虹还向记者展示了她跟交通银行签订的《个人购房借款/担保合同》，合同的首页纸张长度比合同其他页面大约长了一厘米，“第一页本来是没有的，我们当时签的是空白合同，这是银行后来自己粘上去的。”

游虹告诉记者，她当初跟交行签订的贷款合同是一份“空白合同”，1月25日收到的《同意放贷通知书》（盖有交通银行北京慧忠里支行借款合同专用章）上显示贷款年利率为4.48%，但是之后收到的《个人购房借款/担保合同》和借款凭证中，年利率却变成了5.61%。

“最让我惊讶的是，贷款凭证中的利率数字在我不知情的情况下居然被划掉和修改了。”李喆说。

北京杨文战律师表示，银行单方涂改是无效的，按照惯例，如果要涂改应该双方同时在合同旁边签字或者盖章。如果银行的确单方修改了贷款凭证，应该按照原来商定的内容执行。

至于合同首页的问题，交行慧忠里支行相关人士告诉记者：“新合同和旧合同会有区别，老合同是没有这一页的，新合同加了这页。这页没粘进去是为了方便我们打印，在面签的时候是跟合同在一起的。”

北京杨文战律师说：“这是不正常的。同一套合同的所有纸张应该是同时印出来，每一页都签字。如果有争议的页面和其他的页面不一样，是不正常的。”北京银监局一位不愿透露姓名的高层人士也向记者表示：“如果客户反映的情况属实的话，确实是有问题的。”

北京银监局相关负责人士告诉记者：“如果是有效的合同的话，银行是必须执行的。如果有一些无法证明的东西，我们也希望银行能坚持诚信的原则。不过具体问题具体分析，我们建议客户先跟交行协商解决，不行的话再到我们银监局来。”

3月10日，银监会发文，要求银行业金融机构已与借款人签订不可撤销的书面合同，且该合同已发生法律效力的，必须按照合同约定及时发放个人住房贷款。

乱象二·额度费

赣州多家银行收房贷“额度费”购房者间接埋单

在银行房贷额度紧张的背景下，部分城市出现银行办理房贷业务时收取“额度费”，银行对客户一般称之为“理财费”。

几日前，在江西赣州购房的江先生（化名）收到当地今鹰房产中介公司的电话，告知江先生必须到中国银行赣州城南支行缴纳贷款金额1%的“理财费”，不然不给江先生办理水电过户。3月17日，江先生拨通了《每日经济新闻》记者的电话，报料此事。

1%理财费？额度费？

据报料人江先生介绍，他于2010年12月下旬在江西赣州市某小区买了一套100平方米左右的二手房，向中行赣州城南支行申请贷款约35万元，而该笔贷款已于今年3月上旬向江先生发放了。

“银行都已经放款了才让我交1%的‘理财费’，也就是说理财费跟我的贷款无关。在贷款的时候银行并没有给我说有这个费用。算下来，我们还要交3500元的费用。”江先生对于这笔费用，显得很无奈，也不知道是什么情况。

针对上述江先生提及的“理财费”，记者致电中国银行赣州城南支行了解情况。该支行的一位客户经理告诉记者，该行只收取借款人“合同工本费”。

“那个1%的费用是营销企业咨询费策划费，这个我们是向中介收的。我们跟开发商和中介是达成了协议的。我们都是这样子做的。”上述客户经理称。

今鹰中介的工作人员则对记者说：“赣州（相关银行）的理财费是可以问得到的，赣州各大银行比如说中行、农行、工行和招行都要收理财费。”

据记者了解，银行收取借款人1%的理财费，是从兔年春节后开始的。“据了解，如果中介跟银行关系好的话，可以先放款再交理财费；如果是我们直接去跟银行打交道，就只能先交理财费再放款。”江先生说。

据赣州市一位银行业内人士透露，银行收取房贷借款人的费用分为“咨询营销策划费”和“理财费”，一般来说如果借款人不缴纳上述费用，银行不会对借款人放款。其中“理财费”按照贷款金额的1%收取，在银行内部被称为“额度费”，“咨询营销策划费”一般收取900～1200元。

缘起贷款额度紧张

“也不是不交就不放款，是因为现在贷款额度紧张，哪个价格高就贷给谁。”上述中行客户经理如此解释营销策划费的收取。

上述今鹰中介工作人员告诉记者，“（银行）原来只收500元或者600元理财费。各大银行不一样，中行收600元，工行收500元。春节之后额度紧，现在客户能贷到款就已经很好了。所以银行在原来的500元、600元的基础上上涨到贷款额度的1%，现在赣州所有银行都是这样，也就是说如果贷款30万元就交3000元。”

随着今年信贷政策的收紧，大部分银行在发放房贷的时候，纷纷出现“反价”现象，银监会也发文明确表示规范银行发放房贷。

据记者了解，2009年以来全国各地都有消费者在网络上反映，在办理购房贷款的时候，银行要收“理财费”。就在今年2月14日，在芜湖市人民政府主办的中国芜湖网市民心声栏目的咨询投诉回贴中，对于名为“银行收取贷款人的理财费合法吗？”一贴，署名中行信贷中心回复的内容为：“受国家宏观调控政策及人行新增规模管控的影响，我行个人贷款规模特别紧张，今年贷款规模与贷款定价挂钩。为争取更多的贷款规模解决客户放款难的问题，我行积极与上级行争取，对于愿意缴纳‘营销策划咨询费’的项目（开发商和二手房中介机构），我行将申请特别额度，获批后可保证放款。”

然而，对于不愿意交纳‘营销策划咨询费’的项目（开发商和二手房中介机构），上述芜湖市中行信贷中心则表示，“我们将无法保证放款时效，只能等我行整体规模宽松以后才能按审批时间顺序酌情放款。”

此外，该中行信贷中心还在网上对多个房贷投诉作了回复。

上述中行客户经理表示，由于信贷规模紧张，银行会根据议价来向中介和开发商收取费用，“不过，对中介收取的营销策划费，中介肯定会转嫁给借款人。”

律师：属于“强制消费”

据记者了解，江先生已经在中行放款之前交了950元的“办证费用和预收过户费用”，江先生觉得，这应该就是中介转嫁过来的“营销策划费”。对于还要交1%的“理财费”，江先生显然不能够接受。

“我不准备交‘理财费’，因为房贷的款都放了，也没有签一定要交‘理财费’的合同，凭什么让我补交？”江先生称。

北京杨文战律师告诉记者：“这肯定不合理。因为这不是正常的贷款费用，跟贷款没有必然关系，银行自己收或者通过合作单位收是不公平的，可以定性为强制消费。”杨文战律师称，银行是在“直接利用优势地位”，借款人要贷款就“必须花这个钱”。

对此，记者致电咨询了赣州银监局，相关人士在接受记者采访时也表示：“银行这种强制消费肯定是违规的，是不允许的。如果属实，我们会要求银行退回收费和处罚（银行）。”

乱象三·捆绑销售

房贷捆绑信用卡建行武汉部分支行改口

今年以来，由于楼市新政不断加码和信贷的逐步收紧，银行房贷成了很多买房人士面临的难题。3月17日，一位吴先生向《每日经济新闻》记者反映，银行将其贷款申请与信用卡等银行产品进行捆绑，并且他已向当地银监局发了一封投诉函。记者了解到，建行武汉黄陂支行已于3月18日告知吴先生，不再要求其办理信用卡等业务，同时该行还称将尽快办理吴先生的按揭贷款。

吴先生对《每日经济新闻》记者表示，他2010年8月份和建设银行武汉黄陂支行签了按揭贷款合同，今年3月银行方面表示，吴先生的资料已过期，让吴先生重新提供材料。一星期后，吴先生再次致电该支行，银行告知，必须开通信用卡、短信通、网上银行、手机银行等业务，银行才能将其资料上交办理贷款。

在与吴先生取得联系当日（3月17日），《每日经济新闻》记者也以客户的身份致电建设银行武汉黄陂支行，该行工作人员称，要开通信用卡以及该行的电子产品比如短信通、网上银行、手机银行，才能申请房贷，否则“放不下来”。

3月17日，记者又和建行武汉江岸支行联系，该行工作人员道出了个中原因。对方告诉记者，因为国家多次调高存款准备金率，在额度不够的情况下，建行要首先保证建行客户的贷款需求。他还表示，对于已经使用了5个以上建行产品的客户的贷款需求，建行将一视同仁，而使用了不到5个建行产品的客户的贷款则比较难，“后者估计今年就没有额度了。”他还表示，其实很多产品都是免费的，“像短信通也就2元/月，网上银行则是免费的。”

然而，记者随后致电武汉建行客服热线，客服人员表示，武汉建行并无相关规定，办信用卡等是客户自愿的行为，并非强制规定，客户只需符合建行的贷款条件就可以申请办理房贷。

当3月21日记者再次致电建行黄陂支行时，该行表示，“无需办理信用卡等业务”。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇对《每日经济新闻》记者表示，银行的上述行为属于捆绑销售，但由于目前银行在调控政策之下信贷资源比较紧张，“前几年银行资金宽松，银行要寻找客户，大家都在争取房贷，现在房贷的收益比较低，银行并不太愿意做这块业务，所以就会出现上述情况，银行会提出附加条件。”但郭田勇表示，银行的业绩压力大，也有苦衷，这可以理解，但还是希望银行在守法的前提下开展业务。

广东国欣律师事务所王长春律师认为，银行的上述行为类似搭售商品，在法律上是严禁的。

事实上，针对此前多地出现的银行在房贷中捆绑销售理财产品等行为，中国银监会本月发出的通知就已明确表示，严禁虚假承诺、捆绑销售、委托中介机构代签代收贷款合同、乱收费等违规行为。

(作者：李静瑕 梅俊彦)