西方国家经验证明：保障房是稀释房价的源头活水

在欧美等国，通过大力加强保障房建设较好地解决了城市低收入家庭的住房困难。这一调控房价的政策在很多国家效果明显，因此，我们同样希望，保障性住房的大量供应能成为稀释目前中国过高房价的源头活水

在市场机制作用的背景下，许多居民不可能仅仅通过市场调节来解决自身的住房问题，特别是对于为数众多的中低收入家庭。因此，政府理应成为构建住房保障体系的主体。有序提供保障性住房，一方面，可以逐步解决低收入居民的住房问题；另一方面，给予市场理性的预期，减少对高房价的恐慌以及炒房预期。

控制房价和保障中低收入者的住房问题其实是一个问题的两个方面，二者相辅相成。房价稳定了，中低收入阶层住房问题就容易解决了；通过保障性住房，中低收入人群住房问题得到解决，房价也就不会失控。所以，通过保障房的大量供应，就能够在一定程度上缓解房价的上涨。这一调控房价的政策在很多国家效果明显，因此，我们同样希望，保障性住房的大量供应能成为稀释目前中国过高房价的源头活水。

廉租房：低收入人群的选择

在欧美等国，通过大力加强廉租住房建设及较好地解决好城市低收入家庭住房困难，在一定程度上抑制了房价上扬。作为国外的成功做法之一，我们不妨看看国外是如何实施廉租房制度的。

在新加坡，房产和发展委员会将廉租房的房租分为两个档次，分别约占家庭收入的10%(收入800新元或以下的家庭)和30%(收入在800至1500新元的家庭)。该委员会还扩大投资，让更多的家庭有房可租，租金也更贴近他们的收入。

美国主要通过面向需求方的人头补贴计划，政府机构协助房客与房主之间的租金谈判，然后代收房客的限量房租，房主的租金则向政府机构收取。房租不超过房客自身收入的30%。

法国通过立法推动廉租住房制度的实施与完善。早在1894年，法国政府就出台了建立廉价住房制度的法律。其后一百多年间，相继出台相关廉租房的法律。2000年，政府适时推出了社会团结和城市革新法，规定市镇的廉租房占全部住房建筑的比例不得低于20%。

2006年，《国家住房承诺法》的公布使福利性住房的供给大大提高。多年来，法国房地产市场平稳有序发展，也得益于较为完备的社会保障性住房建设和供给制度。因为有廉租房的非市场化供应，低收入居民在考虑买房前，往往会优先考虑申请廉租房。这样，在商品房市场中，由于失去相当大一批廉租房的客户，买方人数因此变少，房价就会因为需求量不能大幅度上升而受到抑制。因此，房价也处于稳定状态。

鉴于发达国家廉租房制度在解决低收入阶层住房和抑制房价上的作用，中国建设部也早就明确要求，全国所有市县在2008年年底前必须建立廉租房制度。目前在上海、北京等大中城市都建立了相应的制度。但是由于向市场提供廉租房的数量有限等原因，这一保障性住房政策的作用并不明显。

经适房：中等收入群体的选择

在很多国家，其实都存在住房难和房价飙升的问题，各个国家为了解决这一问题也费尽心思。经济适用房被认为是解决住房问题的有效手段。于是，世界上很多国家采用了类似的政策来尽量满足中低收入家庭的居住需求，并一定程度上较好地控制了房价。

2004年3月，英国政府宣布了一项总值达35亿英镑的计划，计划在3年内建设七万多套经济住房。2007年8月，布朗政府又推出“公屋冲击计划”。该计划基本覆盖了所有的国民，稳定了国民对房价的恐慌性预期，并且还保证了商品房市场的自由。

德国的《住宅建筑法II》规定，开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、价格等方面，满足不同阶层的需求。尽管该法保证了大多数人能够拥有住房，但是还有一些家庭由于收入低或者其他原因而买不起合适的房子。为此，德国政府大力推行“社会住房”政策。在柏林，个人年收入低于1.7万欧元，两口之家年收入低于2.5万欧元，可以向所在区政府部门申请居住资格证明。

在新加坡，民用住宅房地产市场主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，政府组屋由政府投资修建，以低于市场价出售或出租给中低收入者。在过去的40多年里，新加坡政府总共修建了近百万套组屋。美国政府专门设立了住房和地市发展部，其职能之一就是向低收入人群以中低价格出售房屋。

借鉴国外的经验，我国政府在今年的两会上也提出加快经济适用房的建设，以平抑过快上涨的房价和解决中低收入阶层的住房问题。

制度设计：保障房的保障

温总理表示，在未来五年，我国将加大保障性住房建设，将向社会提供3600万套该类住房。如果能够顺利实施，相信中国的房地产市场一定会更加理性。但是，任何一个好的设想，都必须要有相应较为完善的制度作保证。因此，我国应该完善以下几个方面的制度：

首先，完善个人信用制度，防止出现许多不具备购买经济适用房资格的人买了经济适用房，引发社会的不满。

其次，模仿新加坡完善相关法律制度。在新加坡，除了立法规定政府组屋建设、分配和管理的职能外，相关法律还规定，任何人在新加坡买卖组屋时，都必须提供详实的资料。购买了组屋，就必须要住，否则将面临高额罚款甚至牢狱之灾。

最后，动态监管到位。依法签订住房保障租赁合同；严格审核住房保障的准入和退出对象；住房保障及管理情况适时向公众公示。同时，政府要加大对保障性住房的财政投入力度，确保土地供给，并要完善保障房相关的基础设施建设。

通过廉租房和经济适用房的大量供应，再加上相关制度的完善，我们有理由相信这一政策不但能够确保中低收入家庭的住房问题，而且也能很好地控制不断上涨的房价。(高汉 华东政法大学副教授)