调控令小中介关门 业内人士称中介资金链能扛6个月

近日，有读者向记者报料，称“位于福田新洲九街骏皇嘉园一楼的联基地产地铺已关门大吉”。记者赶到现场发现，该地铺早已人去楼空，而两旁的世华、中原地产地铺照常开门纳客。

一边是小中介“畏寒缩水”，一边是大公司趁机扩张。近日，记者从二手房市场了解到，在楼市持续调控背景下，部分小中介或关铺，或寻求转让，而一线中介则继续扩大市场占有率。

中原、世华、美联等中介公司掌门人认为，一线中介资金链可抗风险的承受极限一般是６个月，深圳楼市最坏的时期已经过去，今年二手房市场仍可看好。

承受极限一般为６个月

一轮又一轮的房地产调控政策直戳房企软肋——资金链。以佣金作为主要收入来源的中介公司，在成交低迷的时候，资金压力自然增加。

但是，深圳一线中介公司目前资金依旧充足，在维持２００９年优质业绩的基础上，去年成绩单录得三成至六成的涨幅，个别甚至创出新高。

据业内人士透露，目前深圳市场上关门的主要是小型房产中介，这类中介资金实力比较弱，但是经营比较灵活，开门关门也很正常。

中原地产大深圳区董事总经理李耀智表示，面临市场调控，中介公司往往出现两极分化，小公司做短线，资金链条非常脆弱，见势不好，扭头就跑。

在限购限贷进一步升级的背景下，近期很多地铺买卖成交出现不同程度下滑，仅凭租赁成交不能维持地铺的正常运转，这种状况给地铺经营和维持带来很大压力。作为一线中介企业，这种压力承受的极限是多长？

世华集团总裁梁文华认为，一线中介公司的承受极限一般为６个月。史上最严的地产调控，给地产中介行业带来的有“危”也有“机”，大公司可以趁机把市场占有率做大。这正是许多同行此时扩张的原因之一。

李耀智说，“中原深圳公司每月的运营成本约为３５００万元，集团有储备资金，在市场极度恶劣的情况下，仍可维持公司３～６个月的正常运转。”

　数百地铺“卖过”一个售楼处

在市场一线摸爬滚打十余年，中介公司也摸索出多条应对危机举措，地铺和市场占有率成为其缓解压力的利器。

“当然，在这个期间，可以通过其他方式缓解压力。比如二三级市场联动、跨区营销、住商合作等三种途径。”梁文华举例说，２００８年市场最低迷的时候，中海西岸华府[最新消息价格户型点评]月成交仅有十几套，世华接手后，决定实现二三级市场资源共享、全市联动，把世华当时在全市１００多个地铺“变成”售楼处，仅当年９月的一个周末就卖出２００余套。现在世华已经有４００多个地铺，只要员工有动力，完全可以“卖过”一个售楼处。

“经过一两月低迷，香港楼市重新火了起来。受香港自由行的带动，香港楼市在假期的行情反而火爆。元朗一中小户型楼盘在春节期间的成交客户中，内地客户就占了五成。”美联物业深圳区营业总经理江少杰称，通过深港联动，美联每月在外销市场的成交，占据总业绩的两成至五成。受益于深港两地成交“跷跷板效应”，公司目前整体业绩受影响不大。

地产最坏的时候已过去

查阅近几年的成交数据，记者发现深圳市场最低迷的时候是在２００８年，受金融风暴影响，深圳二手房当年成交为４．３万套。梁文华认为，这种现象预计十年内也不会再出现，可以说，地产最坏的时候已经过去。

李耀智表示，现在的市场氛围与２００８年大为不同，市场信心和资金很充裕，一些同行当年的扩张太快，透支了市场前景和自身实力，一旦调控来临，当年就出现了一股“关门潮”。

展望２０１１年，梁文华认为，深圳楼市也将是“稳定压倒一切”。具体来说，去年一手房成交约３．６万套、二手房成交约１２．３万套，共计１５．９万套，其中约有八成是刚性需求成交客户。预计这种刚性需求今年仍会持续。保守估计，即在去年成交量的基础上打七折，２０１１年全年成交量仍将维持在１２万套左右，二手房估计在１０万套。

李耀智的预期更为乐观，认为今年的成交量只会在去年的基础上“缩水”一成，为１３５０万平方米。

“我们观察发现，深圳的城市幸福指数在提高，刚性需求、改善性需求仍处于历史高位，这都是地产中介行业进一步发展的动力和源泉，地产中介仍有很大的发展空间。”对于今年的深圳楼市，梁文华仍持乐观态度。

对于年初发布的今年扩张计划，上述采访对象皆表示，深圳经济持续发展，扩张计划不会改变。

　上海北京中介出现关门苗头

近来，小型中介关门在上海、北京也出现了苗头。

２０１０年高峰时期，上海大大小小的房产中介公司约有１８０００多家，如今已有一两千家小中介关门。而北京还出现品牌中介关闭门店的情况。

目前在上海，商铺租金普遍较高，平均计算，每家门店的月度成本大约在１０万元～２０万元不等。如果要实现盈亏平衡，一家门店每个月大约需要成交三单买卖房源。然而，在目前低迷的行情下，这几乎是不太可能完成的任务。

“即使情况很糟糕，大型房产经纪公司也能支撑一段时间，他们可以依靠以往的积累和海外投资，但是长此以往，也会不行的。”有关业内分析人士透露，正常运营的单体中介门店仅能容忍持续亏损３个月。