楼市量变引发质变 第三轮调控满月成交骤降

　　历时一年的楼市调控，在第三轮调控满月之时终于引发了市场的质变。在交易量急剧萎缩的情况下，部分项目开始打折促销，“假摔”改成了直降。

　　量跌引发价降

　　昨日是“京十五条”落地满月之日，历时三次调控的楼市终于出现了“量变引起质变”的明显变化。

　　据北京市房地产交易管理网数据显示，在2月16日-3月15日“京十五条”落地的这一个月中，北京市住宅成交总量为13263套，环比上月总成交量26606套下调幅度达到了50.2%。而同比去年两次调控后的（4月后37763套、9月后23068套）下调幅度分别达到了64.9%、42.5%，楼市降温明显。

　　在不断加码的调控政策影响下，铁板一块的房价也出现了下降的趋势。北京东五环某项目开盘，虽然开盘价仍延续之前的2.5万元/平方米，但推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，实际均价降到2.1万元/平方米，最低价格为1.9万元/平方米。随后，万科在北京的“万科长阳半岛”第六批房源上市，销售均价1.85万元/平方米，与之前价格持平，但是却采取了提高装修标准的暗降方式吸引客户，将新入市房源装修标准提高到2000多元/平方米，相当于单价优惠了1000元。

　　面对市场趋冷，房企业绩也出现了明显下滑。恒大地产位于广州的恒大绿洲及恒大御景半岛近期将陆续推出新品，对首次置业者提供八五折优惠。恒大地产总裁夏海钧表示，个别项目提供折扣优惠属集团营销手法,不是统一政策，“现阶段无意为旗下项目统一打八五折的计划”。

　　同时二手房市场也出现了业主降价数十万元的案例。业内人士预计，成交量的持续走低已经影响到了房价，预计后市这一趋势将更加明显。

　　楼市进入调整期

　　尽管政策持续打压，但是居住问题依然成为了全国“两会”关注热点，业内人士预计，随后市场将出现明显变化。

　　2010年全国“两会”结束的3月15日、17日，连续出现的地王潮让人心有余悸，然而今年的土地市场政策明确杜绝超过之前最高成交价，而且相比去年楼市，目前市场信贷政策非常严格，开发商的资金压力渐大。大量保障房的供应也减少了盲目入市购房者比例。

　　尽管目前市场的成交量大幅下跌，但是由于市场供应量的急剧下降，截止到3月15日市场的存量仅为94174套，这使得开发商的库存促销压力不大。

　　而最近部分促销的老项目后期，也明显出现了2008年市场比较多的老客户退房等现象，这将影响到一些想降价的项目有所顾忌。

　　目前楼市虽然成交量基本以二手房为主，但是市场价格定价权依然掌握在商品房项目中。城区的项目已经基本零新增，这使得房价下跌的空间很小，而郊区的项目供应明显上涨需要等到下半年，所以预计上半年的价格依然以稳定为主，而价格的明显下调需要期待二季度以后出现的部分纯新盘。

　　低价盘将成为未来一段时间市场的主导，在整体市场趋冷的局势下，房山长阳板块成交不减，一方面是由于长阳板块新盘供给相对充裕，另一方面也显示出了该区域商品房项目的高性价比特点受到了当前主力购房者的认同。在加快京西南开发的城市整体战略规划布局下，大兴、房山、门头沟都将受益，区域的生态面貌、生活配套、交通条件都将得到完善和提升，目前房山长阳的商品房开发刚刚开始，价格也处在上涨初期，性价比较高，预期决定消费，因此尽管房山长阳板块同样面临着政策调控的压力，仍然吸引了一部分刚性、改善性需求购房人。