房价“居高不下”东莞楼市调控亮“三板斧”

在今年全国“两会”中，房价调控政府问责制屡次被提及。目前，住建部已着手部署，督促各地方政府三月底前公布房价调控目标。近几个月来房价一直处于历史高位水平的东莞市，在落实房价调控及住房保障建设的进展如何？

记者从东莞市住建局了解到，近期住建部门正在有序推进中央保障性住房建设的目标任务：年内计划新增2214套廉租房、经适房，上半年拟出台公租房政策，将4500套公租房筹建完毕投入使用，惠及的住房群体有望从户籍人口延伸至800万新莞人，同时，住建部门已与省签订房价控制目标责任书。目前，部分房企已经加大促销力度出货，降价优惠力度空前。

【楼市现状】

房价“居高不下”

“万元”时代将到来？

东莞市房管局过去4个月的商品房网签数据显示，过去4个月内，东莞房地产市场成交量价一直处于历史最高峰值，广深限购令的出台令东莞楼市投资性需求效应进一步加剧。近4个月，广深楼市整体交易成交数据回落明显，但与之相反的是，东莞却量稳价升，表现整体活跃。

在东莞市政府没有出台相关限购政策的背景下，去年11月至今年3月份的18周内，东莞房价总体均价维持在8889元/平方米的高位，与2010年全年均价相比上扬10.5%。从逐月成交数据看，去年11月、今年1月东莞楼市成交出现了2次井喷，最高周成交达1559套，达到2010年成交的峰值，18周内日均成交达143套；进入2~3月传统楼市淡季，东莞楼市也是淡季不淡，春节成交量节后迅速回升，节后交易回升到过百套/天。

业内人士预测，在广深限购的背景下，大批热钱已涌入东莞，如果政府没有进一步的楼市调控措施出台，那么东莞房价很有可能进入“万元时代”。种种迹象显示，来自各方的投资性需求延伸渗透范围正在进一步扩张，临近广州的东莞水乡片区沙田、道滘、中堂等镇，临近深圳的凤岗、塘厦，一些投资热点区域松山湖及东莞城区市场，楼市的交易一路呈大热之势。在此情况下，东莞部分热点区域的房价已突破万元，在投资性需求的推动下，整体房价向万元看齐或指日可待。

据东莞市住建局相关负责人透露，东莞已与省签订房价控制目标责任书，并派员赴广州参加关于抑制调控房价具体落实措施的相关会议。近期住建部门正在有序推进中央保障性住房建设的目标任务。

【房价调控】

记者了解到，近期住建部门正在有序推进中央保障性住房建设的目标任务，计划通过保障房建设、公租房上市及出台房价调控措施达到稳定地方房价的目标。

措施1

保障房建设

年内再建2214套廉租经适房

经过连续两天的抽签选房，东莞市雅园新村二期廉租经适房小区上周再添143户业主，这也是东莞市自开建廉租、经适房以来，第二次实质性地为户籍低收入困难家庭解决住房难问题。据了解，在解决户籍低收入人群的住房问题上，东莞市政府的财政投入力度相当大，除重点投入财政资金对全市低收入困难家庭房屋进行登记造册、逐户修葺，目前在市区建设及计划新增的廉租房、经适房规模已能完全解决户籍低收入人群住房难问题。

据统计，雅园新村一期已建加上今年规划新增的二期廉租房、经适房，其总户数已达到4852套，其中今年新增建设的廉租经适房户数将达2214套。

措施2

公租房上市

重点解决过渡性居住需求

今年年初，东莞市住建局局长朱川在公开场合首次透露，住建局正在着手调研制定公租房建设的实施计划，同时确认由政府主导兴建的公租房体系将首次打破户籍界限，惠及新莞人。

本月初，东莞公租房年度建设目标正式确定：4500套公租房将在年内筹建完成，东莞市住建局将争取在上半年出台东莞首个公共租赁住房政策，其中包括民众最为关心的公租房供应范围、供应对象、准入条件、套型面积、租金标准等关键性内容。

在政府的规划初衷里，公租房推向市场的最大目的是解决市场上大量存在的过渡性需求。按照朱川的描述，这类有迫切住房需求的人群有两类：一是收入较低、住房确实困难的人；二是刚参加工作的人员，尤其是异地就业人员，如刚毕业的大学生、公务员、各行业的技术管理人员，他们收入不高，买不起房，要解决过渡性居住问题。

对于以上两类人群，政府没有进行明确的户籍划分，还特别提及到异地就业人员，这令公租房房源的主要供应对象更为明确，新莞人将作为重要的一群被纳入其中。

措施3

房价调控问责

调控房价“利剑出鞘”

在今年全国“两会”上，房价调控政府问责制屡被提及，地方政府若切实落实中央精神，在本月底公布年度房价调控目标，政府适时出手调控地方房价，无疑能对市场产生直接效应。

事实上，东莞市相关部门已按照省里要求，在悄然部署制定相关事宜。据东莞市住建局相关负责人透露，东莞已与省签订房价控制目标责任书，并派员赴广州参加关于抑制调控房价具体落实措施的相关会议。

虽然直至目前为止，住建部门“口风严密”，不肯对外透露房价调控目标公布时间表及相关调控措施，但房地产业界已经大为紧张。有市场消息称东莞“限购令”可能会在下月初出台。

据了解，近期东莞部分热销盘都在抓紧时间促销推货，折扣优惠升级，有的个盘甚至直降12万元进行降价促销，促销力度之大，实为罕见。执行降价策略的销售负责人告诉记者，虽然现在房子卖得不错，但房企目前很担心政府未来会通过“限购”或其他行政手段调控地方房价，要抓紧时间促销出货。

【市场分析】

保障房、公租房对房价影响甚微

市场分析人士认为，政府主导的廉租、经适房建设属于民生工程，保障的是买不起房的户籍低收入群体，这类群体本身就不是商品房市场的消费者，“属于两条不会交错的线”，因此建多少保障房对于东莞楼市而言都没有影响。

“东莞的公租房政策如果能惠及新莞人群体，或多或少会分流楼市部分刚性需求。”合富辉煌市场研究部经理李兴旺表示，公租房是否能影响房地产市场还要看公租房本身的整体素质：“如果公租房地段偏远、交通配套跟不上，那就算租金多便宜，估计也没几个年轻人愿意去申请入住，所以未来公租房的地段、生活配套是政府目前需要重点考虑的问题。”

房价调控问责：心理影响较大

东莞市房协秘书长陈骏良认为，政府今年公布房价控制目标势在必行，倘若正式实施肯定会对市场造成一定的影响，但实际影响不大，更多是表现在心理方面的影响。

“开发商对楼盘的定价会更谨慎，但相信政府不会用行政手段干预楼盘定价，现在还要看届时出台的控价实施细则，才能判断对楼市房价的影响有多大。”陈骏良说。

东莞中原策略研究中心总监车德锐则认为，如果控价目标及实施细则出台，一些房价上涨过快区域、定价过高、短期上涨过快的楼盘将面临一定的舆论压力：“今年房价就是一个极敏感的字眼，上涨过快、定价过高的楼盘、区域容易成为舆论焦点，势必要面临较大压力。”(记者 张玉云)