地产张力下的义乌：浙江最具地产潜力的城市？

近日，国务院正式批复义乌国际贸易综合改革试点方案。令人振奋的消息刚一公布，随即在义乌房地产市场引起热议。无论是买房人还是卖房人都开始关注这条重要新闻。

在楼市调控严厉的大背景下，这条信息的分量究竟有多重？

业内人士认为，义乌国际贸易综合改革试点方案的获批，将给义乌楼市的发展带来新的机遇。

外地大鳄抢滩的秘密

日前，义乌一家房产中介机构负责人在微博上写道：“2010年都是买房的人找我，问我有没有房子卖；2011年都是卖房子的找我，问我有没有人买房子。”这则微博，反映了目前义乌楼市行情正在逆转。

去年以来，楼市调控政策密集出台，银行信贷渐趋紧缩，各地纷纷出台限购政策，对义乌地产市场产生了一定的影响，当下义乌楼市“量跌价平”。

“与去年同期相比，二手房成交量明显减少，价格基本维持在去年年底的高位，处于滞涨状态。”坐标不动产负责人方星介绍，以义乌北苑板块楼盘为例，市场每平方米均价大约17000—20000元，基本维持在年前的高点。

尽管面临着调控压力，但开发商、中介机构和房产投资者仍然看好义乌楼市未来的发展。

浙江万厦房地产开发有限公司总经理虞云新就对义乌楼市未来的发展抱有很大信心：“前几年义乌土地投放量少，房源有限，但义乌有钱人多，购买需求大。新楼盘开出来基本都被抢光的，未来发展潜力还很大。”

一个值得注意的现象是，在义乌多场土地拍卖会上，不乏众多外来地产“大鳄”。嗅觉灵敏的他们在深耕一线城市的同时，纷纷将触角伸向了二、三线城市。

去年底，义乌北门街12号地块拍卖会上，来自杭州的绿城集团参与角逐。不过因竞价太高，绿城掌门人宋卫平最终退出，竞拍地块被义乌本地房企拿下，一时成为“地王”。今年春节后，这两宗地块(环城南路南侧、宗泽路西侧居住地块和兴中商业地块二期B、C地块)拍卖，也分别被两家外地房企收入囊中。

据知情人士透露，一线城市竞争激烈，大型房企走向二、三线城市是一种趋势。之所以选择义乌，最主要是看中义乌强劲的购买力。入驻义乌就意味着入驻浙中市场。

背靠“市场”的地产潜力

都说义乌是一座建在市场上的城市，市场是义乌经济发展的“命根子”。义乌从一个小县城一跃而起，发展成为具有国际影响力的商贸城市，都归功于市场的繁荣。

同样，义乌地产市场的发展也无不带有鲜明的“市场烙印”。

“义西生产资料市场”建设的消息一出，义乌“西部板块”各楼盘便闻风骚动；国际贸易综合改革试点方案获批，国际商贸城附近的“真爱·阳光公馆”顿时“热”了起来；义乌廿三里街道的多个楼盘，更因毗邻国际商贸城，均价直逼义乌城区楼盘价格。

义乌市策源广告策划有限公司董事长朱宏云说，义乌对浙江，特别是浙中地区的发展有着至关重要的作用。义乌市场的发展吸引周边县市的人到义乌就业、经商、置业。义乌楼市的发展也将带动周边城市房地产市场的发展。

以金华市磐安县为例，义乌一开发商曾在该县开发了一个房地产项目，项目销售情况非常好，而购房者中大部分是义乌人。该项目开盘后，磐安县的房价从2000元/平方米直接涨至3000多元/平方米。

除住宅市场外，商业地产项目也深受义乌市场发展的影响。国际商贸城可以说是义乌最大的商业地产项目，它的成功运作，使得不少义乌人都对商业地产情有独钟。

但现在国际商贸城的商铺简直是“一铺难求”。一是价位高，二是进场门槛高，就算是自己经商也不一定能够获得商位。因此，许多精明的义乌人开始选择异地投资，并且都以投资异地义乌小商品批发市场为主。

两倍于本地的外来人口

一个城市只有具备了旺盛的人流，才能造就丰富的物流、资金流和信息流。义乌就像一个大磁场，把全国各地甚至海外人士都吸引到义乌来经商。

“义乌国际贸易综合改革试点方案获批，对义乌房地产市场有着深远意义。”义乌市圣佳房地产估价有限公司总经理严维刚认为，尽管还没有看到相关细则，但可以肯定的是义乌市场由此迎来难得的发展新机遇，产业构成将发生深刻变化。市场的进一步繁荣和发展势必会带来新的人流、物流和现金流，房地产市场潜在需求有望增强。

毋庸置疑，随着义乌市场的快速发展，更多的外地人甚至外国人将涌向义乌。这些人都将成为义乌未来的购房主力军。

目前，义乌总人口200多万，外来人口却达到130多万，是本地人口的两倍。此外，还有超过1.3万名外商常住义乌。针对义乌外商多的特点，不少开发商在楼盘的名称、户型、设计风格上都融入了国际元素，例如国际村、外贸商务大厦等。越来越多的外商选择在义乌投资置业。目前外国人在义乌投资置业还受到相关条件限制，如果试点方案中能放宽条件，这无疑是义乌楼市的新增长点。

义乌龙庭基业房地产营销策划机构资深策划总监曹雷预测，随着义乌人口结构的不断变化和义乌经济社会的快速发展，未来几年，义乌商业地产将发生较大变化。除“义乌市场”以外，美食、餐饮、娱乐等特色商业地产也将迎来较大发展前景。

义乌人居水准提高的契机

义乌市建设局局长吕林勇表示，义乌国际贸易综合改革试点方案获批对义乌城市建设提出了更高的要求。

义乌国际贸易综合改革试点方案中，明确了义乌要成为宜商宜游宜居的国际商贸名城。显然，义乌未来发展的目标已经非常明确，城市定位决定城市发展。多年以来，义乌城市建设偏向于“宜商”，而“宜居”城市对居住品质有着一定的要求，这将会成为提升义乌城市品位的助推器。

义乌市都市房地产开发有限公司董事长骆有才就决定，把那块有着“地王”称号的北门街12号地块打造成精装豪宅。他说：“义乌真正有品位的小区很少，导致许多义乌人赶往上海、杭州等大城市买房。‘都市·中央公馆’与义乌国际化都市的定位相比配，将彻底改变义乌顶级豪宅的格局，满足义乌高端人群的需求。”

在新一轮《浙江省城镇体系规划(2011-2020年)》中，金华—义乌都市区成为浙江的第四个大都市，与东阳、浦江对接，拓展城区腹地，共享中心资源。义乌与周边县市的距离不断缩短，城市集聚效应和区域优势将更加明显。

编后义乌国际贸易综合改革试点方案获批，让人们看到了一个极具地产潜力的城市的背影，引起浙江地产界的热议。专家认为，浙江地产经过近二十年的发展，杭、宁、温等省内一线城市地产开发空间越来越小。而作为一个县级市，尽管近年地产开发也比较发达，但义乌一城拥有诸多独天得厚的地产利好，尤其是义乌国际贸易综合改革试点方案的获批，令人振奋。有专家断言，一旦这座城市扩容，地产潜力，无可限量。

义乌会成为省内地产最具潜力的城市吗？这是浙江地产界面临的一个极具想象空间的挑战性命题。

义乌会不会继商业之后，创造另一个地产神话，人们拭目以待。 (作者：涂晓晖)