恒大集团董事局主席许家印一剂药方:瞄准“城中村”

　　3月7日,全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印,为全国“两会”带来了一份有分量的提案,建议政府加大老城区的城中村改造力度,以促近降低房价、稳定市场。

　　许家印认为,要想更长远地平抑房价,从抑制需求下手还不够,还必须要加大土地的供应。“加大老城区城中村改造力度,是加大土地供应、平抑房价的有效手段。”

　　如果许家印的这一剂“药方”获得认可通过,那么在政府的主导下,全国范围内必将掀起新一轮“挖掘老城区潜力,改造城中村”的浪潮,而这一浪,既能极大地缓解房地产长期的供需矛盾,也可能成为恒大新一年加速的助推力。

　　“城中村”改造说

　　“不要小看城中村的土地供应量。”许家印表示,如果能够将这些“城中村”逐步转化为土地的供应,那么房地产市场的供应量会很快得到增加。

　　恒大自2004年开始就布局二、三、四线城市,尤其是升值潜力大的高增长区域,选择土地成本低的大面积项目进行规模化快速的开发。

　　“2010年恒大的重要战略就是进军三线城市。这些城市九成以上是前20强甚至是100强房地产企业未进入的,土地的成本更低,利润更高。”

　　恒大的某位高管透露,目前看来集团的战略是正确的,这些城市尚未出台限购令,部分城市反而还因一二线城市限购后资金转移而房价上涨。进军三线城市能使恒大地产在未来的房地产调控中处于稳定增长的态势。

　　数据显示,2010年,恒大的新增土地5100万平方米,土地储备达到9600万平方米,名列全国第一,其中二三线城市占比96%;而5100万平方米的新增土地只花费了恒大331亿元。

　　随着房地产调控的靴子渐落,土地政策日益从紧,对于以“超前的土地储备战略”和“超强的成本控制能力”为“法宝”的恒大来说,拓宽成本优势之门无疑遭遇阻力。这一次许家印对“城中村”改造的关注则为恒大开启了另一扇窗。

　　机遇与挑战并存

　　然而,摆在恒大面前的不仅是机遇,还有挑战。除了老城区改造的投资巨大、一级开发慢、土地成本高的效益缩口,还有改造主体难定、改造模式不成熟等更根本的制度问题。

　　事实上,探索“城中村”改造的先行者并不少。自上世纪90年代以来,广州旧城、旧村改造就在一次次的现实无奈中,走过了一条不断变更的模式路径。

　　然而,“从之前的实践也证明了,完全由政府来承担的路子是走不通的。如此巨大规模的改造,政府的压力相当大。”合富辉煌集团首席市场分析师黎文江如是说。

　　为了解决城中村改造的诸多问题,许家印在提案中特别强调,为保证改造的公平、公正、公开,城中村是否进行改造,应该由村中的居民进行投票表决,80%以上的村民投票同意进行城中村改造,政府才能主导实施城中村改造。如果村民没有同意,那就不能进行强行改造。

　　为确保城中村改造有充足的资金,许家印则建议,城中村改造后的地块出让,竞买保证金缴纳比例需要提高,最好能提高到起拍价的60%到80%并由政府主导专款专用,由村民自主选择货币补偿或回迁安置。

　　如果说他的提案给恒大吹响了调整战略的号角,那么在不平坦的转型之路上,恒大还要经历时间和现实的考验。