楼市调控利空住宅 地产商密集布阵商用物业

　　调控政策直指住宅地产，越来越多的大型住宅开发商开始向商业地产加速布局，此前不温不火的商业地产正在被迫加速。

　　一方面是住宅市场的开发风险不断累积，开发商纷纷寻找更加平衡的盈利模式，另一方面是开发商获取大片地块时，通常被要求配套商业地产项目，开发商布局商业地产可谓内外因结合。

　　万科多个商业地产项目潜行

　　3月5日，位于深圳罗湖北城中心的万科红商业广场在售楼处举行了商家签约仪式，英国零售连锁巨头乐购、麦当劳等商家确认进驻。

　　万科红商业广场将被打造成一个高品质购物中心，这是万科在深圳的商业地产棋局之一。《第一财经日报》记者从凯德中国确认，在2010年，万科开始逐渐改变其过去将商业地产项目外包的做法，转而进行自己开发。

　　看似微小的变化却暗藏深意，万科对发展商业地产的态度转变已经不言而喻。毕竟，在此前的2007年至2010年，根据万科和凯德中国旗下的凯德商用签署的战略框架协议，万科开发项目中的商业部分是交由凯德商用开发运营。

　　万科集团总裁郁亮在3月8日媒体会上再次表态称：“我们很清楚万科仍然是住宅为主的发展商，如果我们不做商业，配套做不了，我们连住宅拿地的机会都没有。所以我们是为了做好住宅而做商业地产的。”

　　但郁亮对万科发展商业地产的表态，与事实似乎并不完全一致。事实证明，万科已经悄然在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元，远远超越“小打小闹”程度，万科正在以令人咋舌的速度进入这一领域，并且尽力做到悄无声息。

　　尤其是2010年，万科对商业地产的投资密集度堪称史无前例。这包括万科在上海的首个纯商业项目即“上海万科七宝53#地块”项目启动前期工作、以11.5亿元收购了北京赢嘉中心、投资80亿元打造西安曲江综合开发项目等。

　　兰德咨询总裁宋延庆在接受本报采访时称，郁亮在万科实现千亿销售规模后曾经说过，如果过去最大的挑战是人才的话，那么其后就是战略。这说明郁亮在反思万科的战略，并构思万科新战略。或许郁亮已经意识到，不涉足商业地产是万科的重大战略失误。

　　目前，万科的商业地产还主要在深圳等地展开。2011年1月，万科斥资30亿元拿下盐田区明斯克航母附近的一块包含酒店、公寓和公共建筑在内的综合性物业地块。

　　郁亮对此解释说，深圳现在很少有大的纯住宅用地，城市更新项目很多都是综合性物业地块，万科总部在深圳，不可能因此不在深圳继续发展下去。

　　为万科东莞商业地产项目提供顾问服务的华夏柏欣深圳分公司副总经理戴曙华向本报表示，住宅市场未来发展的不确定性正在增加，万科加大对具有长期稳定收益的商业地产的投入，既是无奈之举，也是战略需要。

　　住宅开发商密集布阵

　　事实上，正在加速进军商业地产的住宅开发商不仅仅是万科。目前，保利、华润、富力、龙湖地产、恒大地产、金地集团等大型房企也纷纷在全国范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。

　　有媒体报道称，中海地产正在加大对商业地产投资的准备，中海地产各分公司已经成立了相应商业地产部门。目前，中海有意进入综合体项目开发，为统一定位旗下的综合体项目，已暂拟一个品牌项目名，名为“寰宇城”。

　　根据地产研究机构高通智库的统计，中海处于开发中和待开发的商业地产面积超过了200万平方米，预计大部分可于2012年底前完成，其中约100万平方米会保留为长线投资物业。

　　今年1月，正式决定介入商业地产的龙湖地产(00960.HK)初尝甜头，该企业当月实现合同销售金额42.6亿元，同比增长228%；单月销售面积31.3万平方米，同比增长249%。公司方面称，1月销售业绩的同比大幅增长，得益于公司调整过去多年的推盘节奏以及加大商业综合体的推盘力度。

　　甚至有房企随之调整了开发顺序。珠江地产投资于上海的首个大型综合商业地产项目，9万平方米的持有型shoppingmall被先于住宅予以开发。“一方面受到政策影响，可以等待几年之后政策调控稍缓再行开发住宅；另一方面，商业部分的先期完成，也有利于提升整体环境。”上海伟立投资有限公司工作人员介绍道。

　　花样年(01777.HK)总裁潘军表示，目前国内已有十多个城市陆续出台住宅限购令政策，写字楼、商铺等非住宅物业逐渐成为市场聚焦点，今年以来花样年在成都、天津等城市在售的多个商业城市综合体项目保持了稳定而良好的销售。

　　根据花样年的公告，承接1月商业城市综合体的旺销势头，花样年旗下的成都美年广场、成都香年广场及天津喜年广场在今年2月份继续呈现热销，三个项目合计销售金额占该公司2月份销售额近六成。

　　在战略转型方面，花样年向商业地产领域切入力度堪称史无前例。潘军说，未来花样年将住宅与商业地产的比例由原来的7∶3改为现在5∶5，其中商业地产将60%作为持有型物业，剩余的40%对外销售。