生活配套先行人口外迁在即 上地东再造"新西城"

　　北京城四区合并之后，人口整合问题成为焦点。日前记者获悉，随着教育生活配套的落实，西城区的人口外迁计划已经展开。目前北京北部、西部地区的对口外迁安置住房已经开工建设，从2012年开始将陆续完工交付使用。记者了解到，在配套设施先行的方面，位于北京北部传统的高新技术集中区上地地区的进展较快，生活、教育等基础设施的配套进展最为迅速。

　　业内人士认为，大量西城区的人口外迁对区域配套的带动作用，将对上地区域的楼市产生显著的价值提升机会。

　　人口外迁明年或将启动

　　如果一切顺利，西城区的人口外迁工作将于2012年启动。日前，西城区区长张建东表示，于2012年启动首期搬迁的西城区居民，将在1万户左右。

　　据悉，这1万户左右的居民将主要安置在上地以东地区的定向安置房内。西城区政府为了达到以较好条件促进外迁工作的进行，除了以商品房的标准在上地东部地区兴建定向安置房外，还将以西城区的原有区域的标准，对配套设施进行对标式建设与配置。

　　张建东透露，在对接安置房项目中，都将考虑居民的需求和老生活习惯，进行相应的配套设施建设。包括将西城的某些幼儿园、中小学等，在新居住区设立分校，配备骨干师资力量。

　　他表示，还将建立大型医疗机构、商业设施、老人服务设施等，以及有西城特色的休闲项目。

　　“这是一种人口外迁思路的改变。”中国城市规划研究院城市规划研究室主任邓东告诉记者。此前对城区人口的迁移，主要是单纯居住功能的迁移，这种思路导致了被迁移人口的生活品质下降，再加上房价上涨等因素，造成搬迁困难，也加剧了区域经济发展不平衡。

　　据了解，这些配套包括一批重点小学、初中，以及部分重点高中。这些配套设施除满足西城区定向安置居民的需求之外，也将与安置所在区域内的居民共享，从而带动整个区域生活配套设施水平的提升。

　　生活配套惠及区域

　　一位长期从事房地产经纪业务的人士告诉记者，从目前的情况看，上地东地区的交通、就业、产业等方面的配套水平，已达到较为成熟的水准。而以中关村、学院路、上地高科技产业园区就业人群为基础的居民，也是具备了较高素质的居民群体。

　　“从交通上看，四环路、五环路以及相关的联络线构成了基本路网，城铁13号线也构成了基本的快速公共交通系统，同时，上地高科技产业园区也提供了充分的就业机会，这些硬件条件上，上地及其上地东地区都是足够过硬的。”

　　然而，当前的上地东地区相对匮乏的是生活配套设施不甚成熟。

　　“但恰恰是这一差距，给该区域未来价值的提升，提供了空间。”前述从事房地产经纪业务的人士告诉记者。如果未来随着西城区定向安置人口的入住而使区域的教育、医疗配套水平提升到一个新的高度，结合原有的交通、建设、基础设施和居住人群，上地东区域将成为北京配套最为完善的区域之一。

　　目前，区域内已经有包括万科在内的一线开发企业进驻。住总和万科在建设金域华府项目同时，也承接了西城定向安置房的建设。“西城区的定向安置有两个特点，一个是人口素质较高，二是能够带来大量西城水平的生活配套设施，我们也是看中了这一点对区域价值提升的价值。”万科一位销售负责人向记者表示。

　　区域楼市价值提升

　　“一方面是西城级的配套设施率先入驻，二是该区域内原本的供应就比较稀缺。”伟业顾问副总经理梁玮向记者表示。

　　根据相关机构的调查，除去强佑新城有少量剩余房源之外，区域内仅有住总万科金域华府一个新盘即将开售。据了解，住总、万科联合体自2010年拿下该地块以来，经过近半年的前期运作，有望于2011年5月推向市场销售。

　　梁玮向记者表示，通常讲，客户对楼盘的认可，一方面是对基础设施的评判，如道路、交通、轨道交通等。另一方面是对软件的认可，如教育、医疗等。而在北京楼市，因为高水平配套设施引入而致使项目热销并带动区域价值不断提升的案例并不显见。

　　连续两年，北京单项目销售冠军均由太阳公元项目夺得。而在该项目中，最为获得客户认可的便是该项目引入的人大附小作为教育配套。

　　“与之前配套设施的引入不同，上地东地区的教育、医疗配套是同步乃至先导进驻的。”邓东分析认为，在先前的模式下，先有居住而后再完善配套，实际上需要一个漫长的过程，而现在，同步乃至先导入驻，无疑将大大缩短这个成熟的过程，从而加大购房者对区域的认同度。