专家看市场:地产股投资需谨慎 商业地产被看好

　　2月以来，地方版限购政策相继出台，今后房地产市场将如何变化？开发商的资金链是否会陷入危机？地产股又将演绎何种走势？本期《中证面对面》邀请到国都证券首席策略分析师张翔和中国证券报资深房产记者林喆，从专业人士的角度，谈谈对当前市场的一些观点。

　　主持人：加息、上调存款准备金率等货币政策收紧，叠加新国八条，在此背景下，楼市投资资金的挤出效应正在显现。来自房地产市场的存量和增量资金有望成为当前股市行情的发动机，此时投资者是否应该“弃房入股”？

　　林喆：投资商品房的资金一般偏于保守，其资金属性更侧重于保值，而投机性炒作资金在房地产领域的占比其实并不大。山西资本和温州资本现在仍倾向投资商品房以及相关领域，比如直接投资商业地产。从楼市撤离的资金有多少进入到股市，目前也没有明确的数据可以证明这一点。

　　主持人：房产价格和成交量都是有所回落，但是房地产股相对活跃，近期大盘震荡中有逆势呈上的迹象。我们如何看待房产股的走势和房产行情之间的关系呢？

　　张翔：从政策来看力度确实是空前的，由于上半年可以预见到成交量大幅萎缩，这应该说对我们房地产股的盈利预期是一个直接的冲击。另外一方面，我们同时也看到政策层面，对于房地产企业的融资，主要是在股市融资，也受到比较大的影响。当然从银行层面我们看到，对于房地产层面信贷也在收缩，但地产企业短期内资金链相对来说不是很紧张，可以持续下去，但是调控持续，他也可能被迫下调房价，尽快回笼资金。这样的因素总体来看，对房地产的盈利是不太有利的。

　　大家看到，目前房产股最大的优势是估值水平非常低。不过从经济转型的角度看，房地产作为支柱产业的地位已经“到头”，中央政府正在通过调控来改变经济过度依赖房地产的局面，调整尚未结束，地产股投资的时机并没有到来。

　　调控政策短期内松动可能性小

　　主持人：从此轮调控的态势以及成交量的走势看，当前房价继续上涨的基础已不复存在，已经具备了理性回调的条件。那么房价在短期内是否会有比较明显的回落呢？

　　张翔：目前房地产政策的力度是最严的，大家对它的调控效果预期比较高，从市场的预期来看，未来一段时间内房地产的成交量会下滑，我们认为其实短期来看房价松动的可能性还比较小。在目前众多政策下，大家的思路可能有点乱，但是回到根本，从市场经济的角度来看，还是应该抓住供给和需求两方面的因素来考虑。

　　限购政策的确起到了很大的作用，但在需求方面，还是有一些支撑房价的因素。特别是上半年，我们预期通胀依然会维持比较高的水平，所以投资者对货币贬值的担心使得他们对房地产的关注还是比较高。目前国内投资渠道非常有限，长期惯性思维里对房地产投资还是比较认同。在这样的背景下，大家对房地产的看法不一定变得非常悲观。

　　可能未来各地政府都会加大对建设保障房的支持力度，这样会导致一些土地供应很大程度上向保障房倾斜，这从另外一个角度导致商品房的供给明显收缩。

　　所以综合来看，房地产政策在短期内松动可能性比较小。

　　地产股投资转折点或将到来

　　主持人：2010年地产上市公司的整体业绩如何，为何业绩与股指总呈现背离之势？国家对地产的策略重心有什么改变？

　　张翔：整体房地产业绩还是比较良好，但从市场层面来看，因为证券市场更多是反映对未来的一个预期，而对未来预期确实充满了很大不确定性，这也是对地产股指数一个非常根本的制约。

　　我们现在所看到上市房地产企业主要以从事商品房为主。但是国家的重心是在保障房建设这块，而大部分的企业未来在保障房方面得到的益处比较有限，因此还是要看未来商品房的表现来判断。另外，量的萎缩是必然的，房价短期不一定会跌，但是进入下半年，政策持续施压，房价必然会有所反应，这是今年大家应该看到的一些不利因素。

　　中央政府对房地产态度的根本转变，可能更是我们未来把握房地产行业一个关键的出发点。在目前经济转型的背景下，我们政府未来的思路有可能会更多地转向民生方面。政府也提出未来GDP的增长目标不会定太高，7%就可以了，因此我们对GDP的追求也可能会降下来。

　　从现实层面我们觉得房地产行业对经济拉动作用确实到头了。去年房地产交易额大概是5.2万亿左右，已经占到我们GDP13%的水平，这在全球范围内都是罕见。持续靠房地产拉动经济也是不现实的。因此，政府出台了很多政策，特别是今年，一些政策都带有一些标志性的。首先看到就是从房地产限购的角度，我觉得所谓限购也就是告诉大家房地产要回归他的本来价值，他本来的功能是居住，而不是投资。你不应该把房地产作为一个投资品，对于限购是必须也是应该，没有什么值得质疑的地方。

　　另外就是政府对于保障房的支持，未来保障房的供应规模要达到3600万套，这个规模超出市场预期的，也是反映出政府太多转变，希望靠保障房来保证大多数人的住房需求。也就是说，未来商品房的地位是下降的。从这样一个中长期的趋势来看，我觉得政府对房地产的依赖度会慢慢下降，不会很快，但是转折点应该是到来了。在考虑到未来投资机会的时候，要意识到房产股的黄金时期已经过去了，未来的黄金投资机会应该还是来自于政府支持的消费和信息产业。

　　商业地产被看好 投资难度大

　　主持人：现在有一种看法，商品房成交量和价格都在走低，商业地产却是在走高的，这个问题应该怎么看？

　　林喆：商业地产从2010年开始确实有一波上涨行情，北京、上海，包括二三线城市一些区域中心的商业地产，都有一种上升态势。这个应该可以从几个指标来看，一是租金。商业地产跟经济的活跃程度挂钩更紧密，包括第三产业的发达程度。还有社会消费品零售，也跟商业地产密切相关。走出金融危机以后，我们可以看到中国经济上涨态势还是很明显的。去年4季度，北京CBD地区租金上涨7%，金融街区域上涨更高。

　　从空置率来看，今年年初的写字楼市场空置率达到了历史最低水平。从供需关系来看，商业地产是有需求来支撑的。近几年来一线城市核心商业区的扩容并不那么大，有需求支撑才使商业地产有上行态势。

　　作为商业地产的另一种主要业态，零售商业、大型商场、社区型购物中心等与社会消费零售总额相关度高，很多开发商都看好这块。比如龙湖地产，该企业曾以住宅开发为主，但现在计划提高商业地产的比重，主打"天街"等品牌，计划到2014年商业地产的利润贡献达到20%左右。

　　张翔：商业地产是目前大家关注度比较高的问题，作为普通投资者来说难度比较大。商业地产面临两方面问题，第一作为商品房，它的产权不像住宅有70年，一般可能只有40年，这是需要注意的。另外，商业地产需要更为深刻的研究，这是对一般投资者难度比较大的，选择商业地产需要比较好的地段和一些前瞻性的判断，这需要全面的知识和理性的判断。

　　资金向二三线城市流动

　　主持人：在北京出台限购令前，房地产投资投机人和一些热钱持有者有所警觉，那么限购令出台后，投机和热钱是否有转向二三线城市的迹象？

　　林喆：这个问题从两个层面来看，一是炒房资金有没有进入二三线城市；第二是开发资金有没有向二三线城市布局扩张。从去年9月份开始，有炒房资金流入二三线城市。比如北京周边的环首都经济圈，该区域规划的出台吸引了北京及周边投资客竞相进入购房。

　　从二三线城市现在的价格量来看，当地的购房需求和炒房的投资性需求叠加之后，形成二三线城市房价明显提升。1月份的统计数据显示，从70个大中城市的房价涨幅来看，一线城市现在同比涨幅已经在10%以内，但是二三线城市中有30%左右同比涨幅超过10%。像海口、岳阳、三亚涨幅均在20%左右。像长三角、珠三角等城市化程度比较高，其二三线城市的房价上涨也比较明显，这也是可以看出资金还是往二三线城市有一个流动迹象。

　　从开发商布局的角度看，从05、06年开始，开发资金向二三线城市转移已经出现了。特别是到08、09年，开发商为了规避一线城市高房价和拿地成本过高等因素，新项目布局绝大部分已经转向二三线城市。以保利地产(600048,股吧)为例，2010年的项目都是新进入二三线城市；从利润销售贡献来看，2010年销售额661亿元，二三线城市销售450亿，开发资金对二三线城市的布局和占比有了明显的提高。