济南三轮楼市调控后：房价反弹还是下行？

　近日，市政府贯彻落实“国八条”、“省八条”内容的“济十条”发布实施，从“国八条”、“省八条”到“济十条”，限购都是其中最主要也最引人关注的调控措施。对大多数人来说，被称之为“史上最严政策组合拳”的“国八条”，能否真的镇住高房价，仍然是个谜。更多人担心的是，一旦限购这一过渡性的行政干预政策退出，被严重抑制的购房需求将呈现爆发性的释放，进而引发房价新一轮报复性上涨。楼市和政策面临的大考，也许才刚刚开始。

看政策 旧举措再加码

“国八条”尽管被称为“史上最严政策组合拳”，但仔细分析，作为自去年4月中旬以来国家出台的第三轮调控政策，“国八条”所采取的措施，基本上都是前两轮一再强调的老办法。

差别化信贷政策方面，“新国十条”要求首套90平方米以上住房首付30%；二套首付50%，利率为基准利率的1.1倍；三套大幅度提高；房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。“9.29”政策明确要求暂停发放第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。“国八条”将二套房首付比例提高到60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

限购方面，“新国十条”提出，地方政府可根据实际情况采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。“9.29”政策则明确提出，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。到了“国八条”，限购政策全面加码并更为明确，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，均被要求在一定时期内从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社保缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社保缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。这一政策被形象地称为“限二禁三”。

知名经济学家马光远和省市多位房地产专家均认为，不论是增加供应与加大保障房建设还是强化土地监管执法，不论是差别化信贷政策还是引导合理住房需求，甚至建立问责制、实行限购政策，在三轮调控政策中，都有相应的表述和要求，差别只在于严厉程度的区别。相比之下，第二轮政策增加了调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的内容，“国八条”增加了调整个人购买住房不足5年转手交易营业税征收方式的内容，在相关城市制定实施限购政策时限、本年度商品住房用地供应计划总量两方面有了更明确的指标要求，明确指出，已采取住房限购措施的城市，要根据“国八条”立即调整完善相关实施细则，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台限购实施细则；今年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。

抑房价 论者慎言效果

“国八条”出台不久，马光远在媒体刊文指出，“国八条”将是与高房价的最后一战。对于“国八条”到底能不能战胜高房价，达到预期的效果，马光远认为，关键在于执行。因为从历次调控经验看，政府从来不缺乏政策，但政策的落实效果因为开发商、地方政策等的对抗而乏善可陈。

对同样的问题，在接受采访时，我市资深地产评论人赵鲁梁、于清以及山东师范大学房地产研究中心主任程道平分别从各自角度给出了不同的回答。赵鲁梁认为，调控政策从最初的遏制房价过快上涨，到稳定房价，从“国八条”释放的信号看，确实有打压高房价的意思，但从目前已出台限购政策的城市看，一线城市的效果还可以，二线城市并不乐观，更多的城市至今没有出台相应的政策，因此从全局看，效果如何还需要观察。于清则认为，以行政手段解决房价问题，违背了市场规律，想通过这种短期的临时性行为真正将高房价打压下来并稳定住，基本上不可能，“现有土地招拍挂制度不进行根本性改革，各种政策、税收方面的成本不能降下来，在当前CPI持续高企、通胀预期居高不下，房地产建安成本不断走高，民间财富投资渠道狭窄等因素作用下，房价没有下行的可能”。程道平则表示，政策能否达到预期效果，目前还不好判断。在他看来，要控制房价过快上涨、稳定房价，关键在于将政策执行到位，而要确保政策执行到位，前提是对地方政府稳定房价问责要到位。

2月14日，市城乡建设委发布的全市新建商品房市场相关数据显示，1月全市新建商品住宅均价为7712.31元/平方米，同比增长16.35%，环比下降6.49%。这一官方数据，似乎让大家看到了济南房价下行的可能。但2月18日国家统计局按加权统计法统计发布的数据显示，1月济南房价依然呈现上涨趋势，其中新建商品住宅价格指数环比上升0.2%，同比上升5.6%；二手住宅环比上升0.5%，同比上升2.3%。

业界评论人士和地产专家认为，济南房价虽然近年来的确上涨较快，但与一线城市相比并不算高，投资投机性购房也远不如其他沿海省会城市多，最近几年来，济南经济社会持续发展，城市建设突飞猛进，居民收入水平不断提高，具备对一定房价水平的支撑能力。因此，分析人士认为，目前的政策还不至于让房价有太大的变化，房价会进一步趋稳，但下行的可能性不大。赵鲁梁表示，在流动性一再收紧、银行放贷额度受限而别的融资渠道并不多的情况下，出于资金链趋紧以及完成年度销售任务的考虑，年内开发商应该普遍会加大促销力度。程道平则预计，大范围的大幅度打折促销和新盘降低开盘期望值等暗降现象，到下半年才可能出现，如果政策继续甚至进一步加码，明年房价可能会有比较大的变化。

防反弹 尚需釜底抽薪

自去年以来，为调控房价，国家先后出台了三轮调控政策，同时，为了调控物价、收紧过剩的流动资金，央行8次上调金融机构存款准备金率并3次加息。多方分析人士指出，抑制通胀成为今年中央经济工作的一个重要任务，在存款准备金率已达到19.5%的历史高位后，今后视物价上涨情况，仍可能多次加息，对楼市双方形成新的资金压力。

那么，年内楼市调控还会不会有别的政策？程道平表示，从目前看，“国八条”要求出台限购政策的城市，还有不少没有出台，已经出台的部分城市，因为配套细则的缺位，以及网签系统、房产信息系统的不完善而难以真正执行。更值得注意的是，一二线城市限购产生的挤出效应，正将房价快速上涨的苗头转移到二三线城市甚至城镇，房价梯度推移上涨势头最终可能导致全国各地的房价普遍上升。他认为，国家有关部门首先应该进行房价收入比测算，据此划定应该实行限购的城市名单，督促已出台政策的城市严格落实好相关政策，未出台的城市加紧出台政策；强化对地方政府稳定房价的问责，年中要进行一次约谈，年底再进一步检验调控效果，及时跟进相应的问责处罚措施；此外，要稳定政策预期，既要让开发商和购房者走出侥幸观望状态，更要让地方政府调整好心态，通过合理的制度安排，解决地方政府对土地财政和房地产税收的高度依赖。

从目前已出台限购政策的城市看，包括济南在内的大多数城市限购期限均为1年。一年之后，楼市和房价会走向何方，政府又该如何应对？采访中，业界评论人士和地产专家对一年后的房价都抱有一定程度的担忧。赵鲁梁、于清和程道平均认为，一年后限购政策一旦退出，这一年中积攒的各种购房需求必然会爆发性释放，在保障性住房一时难以有效分流住房需求，而商品房特别是中低价位、中小户型的商品房依然供不应求情况下，集中释放的需求必将带来楼市成交量的全面反弹以及房价的报复性上涨，使房价再度陷入前几轮调控已然存在的“调控-上涨-再调控-再上涨”怪圈。

赵鲁梁和于清认为，要避免可能的反弹风险，在全面搞好保障房建设、切实加大普通商品房尤其是中小户型、中低价位商品住宅供应基础上，更应当考虑釜底抽薪的方式，多用经济的、市场的手段而不是行政干预方式来解决房价的问题，多疏导，少禁堵。 (作者：刘文忠)