“十二字诀”支招 上海中小开发商欲破“限”

　　“慎拿地、缓开工、少供应、快销售”，上海一位房地产分析师昨日（3月1日）给开发商支招应对限购令。另一位同行立即回应，其在一次房地产行业会议听闻，很多中小开发商现在采用的都是这“十二字诀”。

　　助中小地产商们达成“攻守同盟”的“十二字诀”，似乎很快被各大机构的统计数据印证。昨日下午17时，2月月报显示，虽有12个项目申请了新建房屋预售许可证，可上市房源量达37.25万平方米，与近几年的春节同期相比，处在偏高水平，但最终实际开盘的项目仅5个，实际只推出了9.53万平方米的房源。据此计算，有74%的房源延迟开盘。

　　同日，方方地产咨询机构专供《每日经济新闻》记者的数据显示，2月份上海开发商花在购买住宅用地上的总金额只有1月份的1/3，平均楼板价为4800元/平方米左右，仅为1月份的64%。

　　与想象的不同，开发商并不靠大幅降价完成快速销售。搜房网统计显示，3月份的优惠楼盘数将较2月份减少20个，而之前2月份的优惠楼盘已较1月份减少了14个。华燕高级研究经理张宏伟表示，3月份的市场观望气氛浓，不会有多少开发商会选择在3月份大幅促销让利。

　　四招欲破解“限购”

　　张宏伟表示，目前房地产行业对限购令已有了成型的应对策略。

　　在北京等限购政策最严厉的城市，短期应尽量规避进入。若已进入，应尽量延缓开盘、减少供应，而对已开盘项目而言，在严厉限购政策下，应加大营销力度，争取更多成交机会。

　　在上海、广州这类限购程度中等严厉的城市，则需采用“慎拿地、缓开工、少供应、快销售”的策略。

　　在部分区域限购的城市，企业在控制风险的前提下，仍然可以积极进入。

　　上海房地产业内人士透露，上海一些中小开发商早就采用了这样的策略。业内分析，去年底，不仅是大型房地产商，连上海本土的很多中小开发商都在积极对外扩张拿地。但在限购令下达后，上述扩张势头已告一段落，开发商更多是转扩张为收缩，减少拿地、减少开工，目的是为确保资金上的绝对安全。他表示，开发商不仅仅担心限购令带来的市场成交低迷，更担心银根收紧所带来的资金压力。

　　易贷中国联合创始人陈顺爱说，对于购房者来说，申请房贷不仅需要花费更长时间等待按揭审批通过，而且等到最后，废单的比例也在增加。

　　张宏伟表示，在这样的背景下，开发商目前和代理营销公司洽谈的主要话题，已经演变为资金的快速回笼。有一家开发商甚至对每月回笼的资金数额都作了明确指标要求。

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　　降价或超两成

　　如何实现“快销售”？薛建雄给出的方案是降价。

　　薛建雄认为，在资金回笼的压力下，开发商会对那些面向刚性需求的楼盘，尽快实施降价策略，以快速回笼资金。眼下正在销售的楼盘，因为有前期客户的退房压力，可能不会给出大幅度的优惠。但那些计划推出的楼盘，尤其是前期没有房源推出过的楼盘，有可能大幅度降价。上述降价的幅度很有可能达到20%。他在与一些即将开盘的中小开发商交流时，上述开发商曾给出他们最低价格的底线。开发商们有可能以低于市场平均价格的20%低开销售，以此带动市场迅速回暖，进而确保公司能迅速回笼资金。

　　但张宏伟并不同意这样的观点。他认为，降价幅度不会超过10%。原因是“新国八条”仅出台一个多月，市场的观望氛围还很浓厚。开发商目前的策略很可能只有等待。

　　等到4月份后，开发商可能会小幅度让利、小批量销售。等这些房源热卖后，价格会逐步回升，进而继续上涨。这样的做法，也同样可以实现快速回笼资金的目的。