楼市调控升级 青岛楼市反应强烈

春节前后楼市调控加码，利空消息频出，房产税、加息、限购甚至禁购等政策的叠加效应让新春楼市“速冻”。对于青岛楼市而言，限购令前后，楼市的成交量呈现冰火两重天的状态。

市场反应强烈

特别是成交量，春节前，岛城楼市随着“限购风”愈演愈烈，不少市民抓住限购令正式出台前突击签约。加上岛城多个楼盘顺势开盘，催生了1月份下旬的成交小高潮。但随着2月14日青岛版限购令细则的正式出台，岛城楼市随着春节假期彻底“休眠”。 2月8日年后首次加息0.25个百分点，使本来就寒冷的市场雪上加霜，当日仅1套成交。随着“限购令”出台、市场观望情绪浓厚，住宅市场成交日益下挫，2月14日至21日，日均成交量不足150套，较年前冷热显著不同。

而分析人士则预计上半年还将加息1-2次，累积效应显现楼市将逐步回归理性，在进入加息通道后，年内还将继续加息，加息的累积效应已逐步显现，房产购置成本将逐步增加，这势必对楼市产生深远影响。

利息支出大增

“新国八条”、房产税的影响尚未全面显现，2011年首次加息再度冲击房地产市场。有机构测算，自2010年10月起三次加息之后，一笔100万元30年期限的贷款，总利息支出已比原来增加10多万元。

“单看一次加息，月供增加并不太多，只有100多元，但连续加息，月供将不断增加。 ”刚买房不久的王小姐表示压力很大。

岛城某商业银行工作人员给记者算了一笔账：“以一笔100万元总额、30年期限、采用等额本息还款方式的贷款为例，三次加息后，基准利率下月供较以前增加了400余元，第一套房总利息支出增加近15.47万元，第二套房约增加17.57万元。 ”

业内人士表示，连续三次加息及优惠利率的取消使购房成本显著提高，对楼市的影响非常大。

另有分析认为，公积金贷款与商业贷款相比优势更加突出。购房者使用公积金贷款需求在加息后可能翻倍，目前，首套房贷款五年以上公积金贷款利率为4.50%，而首套房商业贷款基准利率为6.60%，贷款利率差由之前的1.14%扩大到目前的2.1%，更遑论许多城市商业贷款已经上浮至1.1倍或更高利率水平。此外还有分析指出，公积金利差拉大，刚性需求及实际改善性需求将公积金贷款买房当做首选。

不至于“断供”

加息让购房成本不断提高，有业内人士担心继续加息可能会出现“断供”现象。对此，太平洋房屋山东区域总部总经理林宪周表示，“是否‘断供’取决于房价，而非利率。 ”

“换句话说，只要房价不跌，‘断供’是不可能出现的。而且就算房价下跌，也不太可能出现‘断供危机’，因为有很大一部分买家是在房价还没有达到高峰时进场的，他们的成本相对来说较低。 ”他解释道。

另外，林宪周表示，对于去年第四季度入场的消费者来说，由于点位较高，且利率也已经提高，因此断供现象在今年年内可能会出现个例，但不会扩大范围。不仅如此，随着调控的升级，贷款买房的首付比例越来越高，从银行所取得的贷款成数都比较少，而且从青岛市场来看，选择一次性付款的购房者已经超过一半以上，因此不可能会出现大范围断供现象。(记者 鞠培霞)