商住楼坐地涨价30万 开发商编织的投资陷阱

　　“京十五条”落地后，商品房成交量大幅萎缩，住宅市场一直徘徊于降价边缘，但是不受套数限制的部分商住项目却趋于活跃，一些商住楼盘开始按捺不住寂寞，助推价格上涨。

　　一商住楼

　　坐地涨价30万

　　“京十五条”落地后，其严格的限购政策却成为了商住类项目鼓吹涨价的借口。

　　近日京西某著名楼盘的一位业主爆料，年前该项目即将推出的LOFT接受排号时售楼处置业顾问称春节前一定开盘，价格约2.2万-2.5万元/平方米。“新国八条”出台后，售楼处主动联系购房人，说节前开不了，推延至节后第一周。春节后，置业顾问又称排号人太多，价格可能上涨。此后，该LOFT的开盘时间一直待定，而价格却一路上涨。直至“京十五条”落地后，该业主接到售楼处销售人员电话表示，项目定于3月份开盘，价格预计在2.8万-3.1万元/平方米。

　　“我春节前就看中了一套房子，按照现在的价格比当初的预算多出了30万元，让人有点承受不了。”一位业主向记者表示。

　　该LOFT的销售人员表示，目前已经停止办卡。记者问及为何现在比春节前的报价高出近6000元/平方米时，这位销售人员直言，“新限购政策出台后，商住项目变得好卖了，我们只有300多套房子，目前客户已经积累了4000多人，涨价只是随行就市”。

　　对此，上述项目相关负责人表示，由于预售证还未批下来，销售人员对外透露的价格不是最终的开盘价格，但是其随即又表示“预计价格在2.8万元/平方米左右”。

　　记者了解到，这个项目的土地于2006年4月份拿下，当时的楼面价格为3986元/平方米，现在即将推出的这个项目的价格相当于当年楼面价格的8倍。同时，该项目是属于40年产权的商住类项目，真正入住时产权只剩下30多年。

　　据了解，“京十五条”祭出严厉的限购令，不少购房需求被抑制。而商住楼却成为楼市调控下的“最大受益者”，因不受限购政策影响，不少购房者将目光转向商住楼。目前北京市场上的商住项目异常火爆，不少项目价格都有一定程度的上涨。

　　年限短、出售难

　　商住房升值空间有限

　　李女士于几年前在马连道的茶贸国际城购买了一套商住房，最近由于手头资金周转出现问题，想将该处房产出售。但是令李女士尴尬的是，在中介公司挂了近半年时间，依然无人问津。

　　“我当时买的时候是1.5万元/平方米，现在挂出去的价格是2万元/平方米，自己觉得价格已经很低了，跟我这个房子同一年代的住宅价格全达到3万多元/平方米了。”李女士表示。

　　但是中介人员并不认可李女士的观点，认为商住房产权年限本来就很短，在二手房市场上根本无人问津，投资回报只能靠租赁，想要再卖出去非常难。

　　记者了解到，商住类项目购买后的升值空间非常有限，例如荣丰周边的住宅已经涨到了4万元/平方米左右，而荣丰的价格却一直维持在2万元/平方米的水平。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰表示，商住楼最大的弊端是使用期短，使用期只有40年，综合立项的也不过50年，年限远远少于住宅立项，商业用地到期后是否将重新缴纳土地出让金还存在较大的不确定性。同时，商住楼的持有成本高，这类项目多采用酒店服务式管理，物业费通常要比住宅立项的公寓高出许多，并且是商业用水商业用电，没有燃气对于居住也非常不方便。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖还表示，因为楼盘最初建设的规划和用途与最终的用途有出入，很难保证再交易时是否顺利。

　　商住项目扛起涨价大旗

　　记者在调查中发现，近期涨价的商住类项目不在少数。

　　“3月份我们计划推出的LOFT产品价格在3万元/平方米左右，”绿地中央广场的一位销售人员表示。不过，紧邻该项目的同类型产品兴创D标目前的售价为2.5万元/平方米。

　　2月份北京市涨价幅度最高的为商住项目金澳国际，由此前的2.9万元/平方米上调到3.4万元/平方米，单价上涨了5000元，涨幅达17.24%。

　　对此，金澳国际销售人员表示，其春节后就上调了销售价格，而真正开始热销是在“京十五条”落地之后。“一个周末就卖了48套，现在很多人都在看房。”这位销售人员表示，现在商住两用楼首付仅需50%，比二套房的首付还要低，而且不受户籍限制，来买房的人群中外地人占比较大。

　　“商住类项目的肆意涨价，源于调控政策对此类项目的空白。”业内人士表示。

　　中原地产相关人士表示，尽管在第三轮调控中对于商住类项目没有做出限制，但是在“京十五条”中已明确提出“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查”，商住类项目或将成为重点监控对象。

　　“土地增值税的清算和稽查，实际上等于对那些疯狂涨价的楼市‘带头大哥’宣判死刑。如果土地增值税征收能够得到贯彻执行，可以说绝大部分天价楼盘的利润都将被征税。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋称，“这意味着楼市暴利时代的终结，不过逆市提价的开发商没有意识到这一点。”

　　不限套数成开发商涨价动机

　　商住类项目敢于在调控后逆市涨价，其依托的就是这类产品属于商业立项，并不受限购政策的制约，因此成为不少外地购房者的首选。

　　据亚豪机构统计数据显示，自“京十五条”落地后截至2月28日，北京成交量最高的前15个项目中商住类型楼盘占据了10席，共成交377套，相当于同期北京住宅成交总量的三成。

　　“目前出现购买商住类项目的风潮，主要是不受限购政策影响和相对较低的支付成本，原本一直作为投资用途的商住房一跃成为中青年购房者的过渡性产品，由此带来的变化将会加快推动商住产品的消化速度。”亚豪机构副总经理任启鑫认为。

　　商住类项目成交量的快速上涨给开发商带来了涨价的资本。

　　“现在商住类项目还没有出现大规模的涨价，但是不少项目取消或减小了此前的优惠活动，例如以前全款9折，现在改成全款9.5折，其实也是变相涨价。”一位开发商向记者表示。

　　同时记者注意到，很多地产大佬认为限购政策将是一个长久政策，因此不少房产公司开始把目光转移到商业地块上来。据亚豪机构数据统计显示，北京2月份共成交11宗经营性用地，其中9宗为商业用途，2月份商业用地成交土地面积84.1公顷，环比1月份增长高达70%。值得注意的是，晋商企业在不久前拿下了丽泽商务区的商业用地。

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