楼市进入两会敏感期

地方两会已经进入尾声，房价、楼市无疑是今年地方两会焦点问题之一，限购、房产税和保障房建设是话题的中心。3月，全国两会就要拉开帷幕，今年两会期间，房地产话题会不会比去年还热？两会后房地产调控政策会不会加码？两会会不会又成为房地产问题的“博弈场”？

“竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知”。地方两会是地方民意的聚集，是地方大事的民主决策。先于全国两会召开的地方两会，无论在议题设置上，还是在实质决策上，都会对全国两会产生重要影响。地方两会关于楼市的表态，也极有可能为全国楼市政策走向打下基调。

从目前来看，地方关于2011年楼市的表态，都是在正面呼应“新国八条”。这也说明，“新国八条”对地方政府更加明确的楼市调控要求已经开始发酵，楼市调控将逐步摆脱“中央热、地方应付”的状态，开始向纵深方向发展，随着整个国民经济转型的深入发展，中央和地方在楼市调控方面的合力也会越来越大，房价回归理性、房地产行业回归满足居民居住需求，已是不可抵挡的趋势。

纵观中国的房地产市场，总体来看是牛多熊少，因此，调控的声音几乎不绝于耳。近年来，除了2008年金融危机导致的房地产市场短暂熊市之外，其他年份的调控政策出台呈现出大致的规律性。

第一阶段：从中央经济工作会议召开到全国两会结束，中央和地方房地产调控政策密集出台，人们纷纷预测全年房价走势，舆论围绕中央政策集中一处，调控效果昙花一现。第二阶段：调控政策出台两月之后，舆论开始分散，房地产商及其利益代言人的声音开始活跃，对调控政策的各种质疑开始冒头，关于调控政策要“被调整”或者“被取消”的消息不胫而走，于是市场出现所谓的报复性反弹。第三阶段：年中偏后，面对市场上的纷繁舆论和假消息，以及“报复性反弹”的民意压力，相关部门义正辞严地出来辟谣，强调中央决心，并出台配套政策或者新调控政策，市场再次进入观望期。第四阶段：金九银十，市场对“夏季表态”的利空消化殆尽，房价和成交量走出一个新的小高潮。

当一个循环走完，人们盘点当年楼市的时候，会发现往往是“风声大雨点小，在高期待中梦碎”，于是期待新的一年有更“给力”的调控以便圆梦。于是，新的一个循环又开始了。

2011年的房地产调控，会走出这一“怪圈”吗？1月26日晚，国务院出台“新国八条”，被称为“史上最严”的房地产调控政策，号称“核武器”的房产税也利剑出鞘，上海、重庆开始试点。接着，地方两会召开，一些象征性的表态和落实细则纷纷出台。似乎中了“怪圈”的头，但2011年是否仍在“怪圈”中打转，还需时日观察。

房地产市场，是一个政策性很强的市场。房价走势、调控政策的出台，归根结底是利益的博弈。具体来说，就是五组利益的博弈，一是房地产商与购房者之间的博弈，二是房地产业与中国经济整体之间的博弈，三是中央政府与地方政府之间的博弈，四是地方政府与房地产商之间的博弈，五是政府与百姓之间的博弈。

房地产调控，关键取决于对“让房价回到合理价位”的“合理价位”的界定。目前，利益博弈的各方面对“合理价位”都没有明确的说法，更不用说“共识”了。如果要真正掌握房地产市场调控的规律，必须建构起“房价、财政收入、经济增长、居民收入”的函数模型。虽然国外在这方面有一些探索，但具有中国特色的函数模型，依然在摸索之中。这也就决定了，目前我国房地产市场的调控，不会是“暴风骤雨”式的，极有可能延续着以前的“怪圈”。