速度凸显 合肥写字楼市场三级发展现状堪忧

写字楼在很多人的思维里是出现在电视上进出白领来往商务的办公地点，在很多人憧憬他的时候却并没有真正领悟写字楼的价值。在与合肥东怡金融广场经理朱斌先生谈话的时候，他向笔者提出了一个问题，在你的印象里，可以代表合肥的写字楼是哪一个?原因是什么呢?

这确实是一个问题。在笔者询问的众多受访者中，没有一个非常统一的答案。确实，在合肥，很多人并不能像细数出逍遥津、包公祠、徽园等名胜一样说出能够代表合肥的写字楼。

对于合肥，商务地产是一个全新课题，如何正确看待写字楼价值?如何理性置业与投资?都是一个个让人们值得思考的问题。合肥市写字楼发展时间较晚，从九十年代初期开始才有真正意义上的写字楼，且发展的起点低。从九州大厦到财富广场，合肥市写字楼发展至今，我们不可否认，由初期的品质较低的办公写字楼逐渐发展成为具备初级智能化的现代写字楼。

合肥写字楼三级发展 速度凸显

发展合肥日新月异，很多业内人士认为九十年代中后期开发兴建的老的写字楼已经不能满足现代企业的办公需要，随着一批新的写字楼投入市场，一批老的写字楼如盛安大厦、金通写字楼等将逐渐被市场淘汰。从 2004 年开始新推出的写字楼项目中也可以看出市场供应上存在的结构调整变化，以“财富广场”、“中环国际大厦”、“ CBD 中央广场”等为代表的高档纯商务写字楼正在成为市场的主角。从建筑面积来计算，这一部分高档纯写字楼占到了在售面积相当大的比重。这些写字楼的总体品质拉动了合肥写字楼市场的整体档次的上升，优化了合肥的办公环境和投资环境，这也是近年来合肥经济快速发展的表现。合肥新兴写字楼的建设，也使合肥的写字楼向智能化方向发展，改变了传统写字楼的格局。比如：中环国际大厦双甲级写字楼概念的提出引起了合肥写字楼市场对办公环境和配套的重视;财富广场的交付使用，在硬件上满足了部分客户对高品质写字楼的需求。因此，随着这批高品质写字楼投放市场，合肥写字楼市场将走进了一个新的发展阶段。而在新华系列论坛上，众多业界专家为笔者展示了目前合肥写字楼所经历的阶段。

我们都不会忘记那些存在在我们记忆里曾经看上去是那么壮观的大厦，在岁月的冲洗下，围绕在一群群高楼中间，现在的他们显得是那么的矮小不合群。当走到市府广场，看着原市政府办公楼依然安静地矗立在那里，似乎思绪是飘过了很远才到达到现在这个时间点。“其实，合肥第一代写字楼正是以原市政府大楼、盛安大厦、新鸿安大厦为代表的。”作为合肥市第一批写字楼，合富辉煌(中国)市场部专员表示，这一批老资历的写字楼发展的起点非常低，品质较差、功能欠缺。才现在看来甚至不能算作是写字楼。随着新型写字楼的蓬勃发展，很多人已经将他们遗忘，或者是仅仅作为一个地标而不再记忆到他们曾经的作用。“这批写字楼在未来将难以避免被淘汰的命运。”由于现在真正的纯写字楼很少，而且迫于租金压力，很多公司一般也会租用这种行政单位多余办公用房。

现在的邮电大厦我们应该还能记得他的用处，“但是却不会有多少人会把在那里办公当作是一件引以为豪的事情。”一位正在邮电大厦办公的个体企业经营者朱先生无奈的表示：“似乎脏乱差倒成了他的标志。”包括停车位不足、物业管理不到位、电梯不足等硬件设施不足的现象，人们已经习惯了。作为保持了合肥十多年来的最高建筑，邮电大厦一直以来在很多合肥人心中的地位很高。作为第二代写字楼的代表，邮电大厦也用他的老去向我们证明这合肥正在日新月异的变化着。正如朱斌先生划分的，作为这一阶段的写字楼兴建者包括政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以国家相关单位为写字楼兴建方的现象。

以金城大厦等为代表，该阶段写字楼大都位于商业配套较为完善的市中心，无论从规模以及品质、物业，都比第一阶段的写字楼有明显的进步。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。一般只租不售，还称不上真正意义上的商业写字楼。

自2002年，合肥的写字楼才真正迎来新的发展，以‘天徽大厦’项目为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准较为低下的产品，如：‘美地阳光大厦’。

此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有所提高，出现了硬件配套较好的写字楼，如：‘财富广场’，但是在后续使用中却出现了物业管理水平低下、交通拥堵、停车位不足等一系列的问题，产品宣传也仅仅停留在产品的质量上。此阶段部分写字楼硬件上基本达到了甲级写字楼的标准，但是软件上存在比较严重的问题，从而使整体品质下降。正如在财富广场上班的肖女士表示，虽然在目前作为比较高档的写字楼财富广场里上班，却一点没有感受到高档的配套，不光每天要“抢车位”，等电梯也会等到“海枯石烂”。

合肥写字楼南部发展 老城区不甘示弱

朱斌先生表示，截止目前，合肥市的写字楼总建筑面积已超过170万㎡。而合肥品质较高，物业管理与商务服务较好的写字楼却寥寥无几，无法满足当前的市场需求。这就造成了供需不平衡的矛盾：一方面一大批在售写字楼空置较高，另一方面企业单位买不到高品质、专业化的写字楼。市场对高品质写字楼的需求较为旺盛，从财富广场二期的热销即可看出这一点。

从现状来看，合肥市的写字楼还主要集中在一环线以内的庐阳区。主要是因为，该区域不仅是合肥市的老城区，而且是合肥的中心区域，交能便利、配套完善、商业氛围较浓。其中，一部分分布在长江路沿街，如‘CBD中央广场(概况 相册 户型 价格 动态)’、‘仁和大厦’、‘招商大厦’等。另外有一部位于市府广场附近，如‘香港大厦’、‘天徽大厦’、‘科技大厦’等。此外还有北二环的‘财富广场’，沿蒙城路的‘润安大厦’、‘徽商国际大厦’等。

但是随着市政府办公迁移政务区和省政府办公的即将迁移滨湖新区以及金融中心的不断南移，作为曾经政治、文化、商务、经济中心的老城区的各项功能正在被逐步分割，城市副中心的价值逐步凸显。目前合肥以老城区及一环内区域为市区域中心的带动发展，高新区域、新站区域、政务新区等新兴区域经济快速发展。如新站区商圈，其经济、商业、娱乐、休闲高速发展，现形成市内仅次传统中心城区外的最完善的区域性经济规模。

合肥市老城区经过多年的发展，其商业氛围浓厚、商业配套相对齐全，但是城市建设的不合理影响着写字楼在该区域的发展。随着合肥市旧城改造力度的加大，在未来将会有一批在写字楼在合肥市老城区内发展起来。但是由于旧城改造的地块相对来说比较分散，写字楼在老城区的发展因为地块的限制而呈不规则，点状分布的特点进行发展，无法形成组团的，具有一定规模的商务区在老城区建立的可能性较小。万达广场的建成对老城区的商务办公是一个极大的提升，而安粮·东怡金融广场将酒店式的服务引进也将对合肥写字楼进行一次革命。

根据合肥市双核心战略规划，合肥市未来发展以南进为主。合肥政务新区将成为合肥市新的政治、文化中心，行政办公功能是它的一个重要职能。随着 2005 年市级行政中心的建成及省、市数十家行政事业单位的陆续迁入，老城区的行政中心正逐步向新区偏移，形成合肥市新的政务中心。安徽省最大的写字楼集群蔚蓝商务港坐落在在政务区天鹅湖畔，新地中心作为高档写字楼定位将开辟合肥一个写字楼的高端打造。