广州高素质写字楼供应放量 引发企业搬迁潮

珠江新城众多高素质写字楼的投入使用，吸引了众多知名企业的进驻

■商用前沿

如果说2011年写字楼的最大特点，那就是大量新写字楼的投入使用，将使得租赁写字楼新增供应大幅增加。

中立地产写字楼代理有限公司方面统计，2011年写字楼租赁市场新增供应面积高达130多万平方米。而第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部的统计，单甲级写字楼的供应，就接近80万平方米。

放量供应下，会出现什么样的局面？

“企业搬迁潮”，中立地产方面这样表示，众多高素质写字楼的出现，必然会出现众多企业“择优而居”的搬迁潮。

至于放量供应下，会否出现租金下滑的状况，众多业内人士并不担忧，认为租金会继续上升，至少也能维持平稳。

计划今年搬迁企业多

其实，借着2010年广州亚运的东风，广州已有不少写字楼投入使用，甲级写字楼的新增面积就达到了40多万平方米。而这些新增写字楼因为素质高，引起了众多知名企业的兴趣。去年全年，单是那些租赁面积超过1500平方米的大宗交易，就有14宗，租赁面积最大的接近了8万平方米。这些大宗租赁交易的租户，多数是原先就已在广州租用了写字楼的，租用了新的写字楼，自然就会搬迁。在珠江新城、体育中心周边的高端写字楼，可以不断看到全球、全国知名企业的进驻。

企业的这种搬迁潮，今年非但不会减少，很可能还会出现更猛烈的势头。一个很重要的原因，就是租赁写字楼新增供应的放量，第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部的调研数据显示，今年甲级租赁写字楼的新增供应，预计接近2010年的2倍，利通广场、广晟国际大厦等，面积都超过10万平方米。中立地产方面表示，2011年写字楼租赁市场新增供应集中放量，面积将超过130万平方米。其中，超过50%都坐落在政府打造的“总部基地”———珠江新城CBD内。新推产品不论在外型设计、硬件设施、管理水平等各个方面都有着“质”的飞跃，亦将企业对写字楼的审核标准及租赁要求提高到了一个新的层次，势必催生大批企业“择优而居”的搬迁热潮。中立地产的调查研究数据显示，他们的调查对象中，有超过60%有意向于2011年扩充或搬迁至高端写字楼中。

据了解，不少去年已经达成的大宗租赁成交的企业，都是在今年年初才搬迁，所以今年的搬迁潮在年初就会开始出现。

空置率偏高难改租金上行趋势

2010年是广州写字楼难得好景的一年。

一季度，广州甲级写字楼租金出现自金融危机爆发以来第一次明显回升，且升势在第二季度开始得到稳定延续。9月、10月受亚运装修限制影响，租赁成交量环比大跌70%，但写字楼租金并没有因此而下降，延续上半年回升的态势，下半年租金稳步上行。时代地产中心、中华国际中心等由于出租率高，租价上升幅度更是超过20%。部分优质大厦租金上升的同时，出租率也达到100%，如耀中广场、高盛大厦等。

2011年的新增供应量大幅增加，企业搬迁潮出现，会否打断这种难得的好局面？

至少在越秀城建兴业地产（工商铺）营运总监朱辉看来不会，“今年写字楼租金会继续上行，稳中有升”。第一太平戴维斯方面的观点相近，认为今年写字楼租金“仍将继续受到支持”。

中立地产的看法要谨慎一些，认为今年写字楼租赁竞争压力将明显加大，短期内空置率恐将回升至偏高水平，租户导向性市场渐强，业主为吸引租户搬迁和挽留租户，恐将进入租金拉锯状态。“鉴于各大商圈之间的相互竞争，在空置率得到控制后，写字楼的租金将保持相对平稳的发展态势，持续上行的压力较大”。

当然，也有业内人士认为，众多高素质写字楼的投入使用，将会拉升广州写字楼租金的平均水平。但因为竞争激烈，具体到某一栋写字楼的租金，未必会有很大的提升空间。