三把火炙烤地王 商品房开发空间或收窄

　　权威人士透露,住房和城乡建设部正会同国土部等有关的部门草拟方案,计划在今后招拍挂出让的商品住宅建设用地中提高政策性住房的配建比例;同时,有关部门将对保障房承建商的资质做出规定。

　　业内的人士称,新“国八条”之后,部分城市的地王纪录仍在被刷新,上海、昆明、合肥等地区的土地市场再现抢地风与高溢价。之所以出现这种逆势扩张现象,与开发商预期土地政策从紧后拿地成本将继续上升;保障房用地规模的扩张及配建模式的逐步推广将挤压商品房开发的空间;一线房企抢占市场和战略扩张三大因素有关。

　　2011年以来,保利地产的激进拿地势头不减,恒大地产收购、融资和拿地活动频繁,SOHO中国今年也计划斥资百亿元拿地。正如恒大战略的规划所暗示,“要冲刺千亿规模,关键是拿地。”

　　拿地成本将上升

　　“城市核心区的优质地块不可复制,向来是开发商争夺的对象;而城市化的进程中人口聚集效应明显的新区也被开发商所看好,近两年来地价升幅显著。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示。

　　受调控的影响,商品房建设用地出让的门槛正在提高。有权威人士透露,住房和城乡建设部正会同国土部等有关部门草拟方案,计划在今后招拍挂出让的商品住宅建设用地中提高政策性住房的配建比例;同时,有关部门将对保障房承建商的资质做出规定。这意味着,商品住宅的开发成本和门槛都将明显上升。

　　“政策性的住房都是由政府来定价格和出销售名单,无论是政府回购还是直接销售,开发项目的利润率都将受到限制,配建比例越高、项目利润越低。”北京城建董事会秘书张财广表示。

　　换言之,在拿地总成本既定的情况下,政策性住房配建的比例越高,等于剩余土地上商品房开发的成本越高。以北京某国企地产商正在开发的一个项目为例,该项目的整体土地成本约为4600元/平方米,但扣除配建的公租房和限价房后,普通商品房部分的土地成本便飙升至11000元/平方米。

　　国家统计局的数据显示,2010年,全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%,而土地购置费用同比增长65.9%,商品房用地单位地价上涨明显。

　　业内的人士指出,每一轮调控政策都在增加对开发商的拿地约束,同时在一定程度上收缩商品房用地的规模。这无疑就让开发商在拿地和项目定位时更垂青于高端化市场,地价飙升、地王频现也便在情理之中。

　　业内的预计,今后,土地出让过程中加入环保要求将是一种趋势。比如上海一宗地在出让之际就开始尝试附加较为苛刻的条件,包括节能环保高于国家标准65%,环保节能方面的投资不能低于1000元/平方米。

　　“受制于土地资源的稀缺以及供地约束的增加,未来,开发商的拿地成本将进一步上升。因此,现在一旦有合适的地块,开发商依然会激烈争抢。”阳光股份副总经理杨宁表示。

　　房企抢占市场份额

　　“拿地策略应当与公司的发展节奏匹配,调控会使相当一部分中小开发商退出房地产的开发。这就为大型房企腾出了市场空间。目前正是大型房企跑马圈地的时机。”21世纪不动产市场总监林蕾认为。

　　逆水行舟,不进则退。在北京、上海等一线城市,大型房企的储备用地其实十分有限,而在调控之下,市场份额与企业规模正是房企抵御行业周期性波动的基础。

　　自1988年进驻北京起,万科在北京已运营23年。虽然万科早已是中国房地产业的领军企业,但在北京的发展一直不尽如人意,主要的原因就是土地储备不够。鉴于此,毛大庆执掌北京万科后最重要的工作就是拿地。经过一年多时间的储备和扩张,2010年万科赢得了北京楼市销售冠军的地位。

　　无独有偶,金地集团在上海高价拿地也是基于企业战略的调整。2009年以前,金地集团因保守而逐步在很多区域市场失去了优势地位。2007年至2009年一季度,金地在传统优势地区上海没有新增土地储备,项目枯竭成为困扰这一房企的主要问题。从2009年下半年开始,金地拿地热情爆发。2009年7月,金地以30.48亿元拿下上海青浦区住宅总价地王,2010年10月,金地与天津稳富股权投资基金合伙企业以22.86亿元摘得上海浦东一商业地块,溢价率高达328%,创去年上海土地市场溢价率第二高。

　　2009年以来,保利地产一直是激进拿地房企的典范。该公司2010年新增项目超过40宗,总建筑面积约1786万平方米,涉及总土地金额约558亿元,在众多一线地产巨头中,其用于购地的金额仅次于万科的567亿元。不过,保利地产2010年的销售额为662亿元,仅为万科销售额的六成。

　　对于秉持“快速增长”理念的开发商来说,拿地是保证其在短期内迅速扩张的必要条件。在一次内部会议上,保利地产董事长宋广菊提出:“500亿没有瓶颈,660亿也不是终点。”其短期目标是实现公司总资产及其他各项指标在2009年的基础上再翻一倍。

　　2011年1月,保利斥资近60亿元获取储备项目5个,规划建面共计193万平米。保利地产的相关负责人表示,拿地是常态,保利地产会根据当地的市场情况、资金能力、当地团队的操盘能力和公司整体发展战略继续保持拿地态势,以期实现3年到5年再造一个保利的计划。由此,未来若干年内,保利地产继续在土地市场上的大手笔表现就不足为奇了。

　　商品房开发空间或收窄

　　“城市的建设用地总量有限,用于住房建设的用地更不可能无限制扩张。红线摆在那里,保障房建设规模扩大后,商品房开发用地很可能会减少。”华远地产董事长任志强认为。

　　2010年,北京的住宅供地超额完成任务,同比增幅达65%。其中各类政策性住房用地占据了半壁江山,而增量部分中七成以上都是政策性住房及90平方米以下的中小套型住房用地。“十二五”期间,北京市将力争实现“两个60%”的目标,即保障性住房占整个住房供应的60%,公共租赁住房占保障性住房供应的60%。这也意味着,商品房在整个住宅用地结构中,比例进一步降低。

　　2010年1-10月,上海的累计供应住宅用地948公顷,其中保障性住宅用地供应达764公顷,占住宅用地总量的80%以上。由此,零星入市的商品住宅用地格外受到开发商的追捧。

　　今年1月底,在上海房产税实施后举行的首场土地拍卖会上,位于崇明区城桥镇的新城18号一期地块溢价率达143%,创下当地单价总价地王纪录。时隔不到半月,崇明城桥商品房基地1、2号地块出让,当地“双料地王”纪录即被刷新。

　　进入2011年,部分城市可能因保障房计划未完成而停止商品房的供地。有消息称,为保证2011年的保障性住房的用地,国土资源部正在拟定文件,要求各地方政府明确本年度供应的保障房用地,并列出明确的供地时间表,如果没有按计划完成,将暂停该区域性的土地招拍挂。

　　“保障房任务不做实,商品房土地不动拍。” 国土资源部土地利用管理司的司长廖永林承认,有关部门正在研究保障房供应不完成即暂停高端商品房土地供应的政策。不过,具体执行的细节尚未拟定。

　　“今后,商品房用地仍将十分抢手,现在多拿一点地,也是一种战略储备。”一位开发商坦言。