深圳:大面积写字楼成交活跃

近期市场成交数据显示，写字楼和商铺的成交套数比约1：15。其中，写字楼虽然成交较少，但成交面积和总价较高，套均面积为225平方米，套均总价为650万元，成交最好的片区依然是车公庙和福田中心区，两者所占比重达到7成，其中，车公庙片区200～400平方米，总价在500万～1000万元的物业成交最多，福田中心区主要是200平方米左右、总价在700万元左右的物业受到青睐。

商铺方面，成交主力是住宅底商和商场类商铺，套均面积44平方米，套均总价为145万元，50平方米以下物业的成交比重达68％。分区域来看，龙岗、宝安基本都是住宅底商，罗湖以商场类商铺为主，而南山和福田虽然成交较少，但各类物业都有成交，并且有少部分写字楼底商。五区中罗湖和龙岗成交最好，基本平分秋色，约占到商铺类比重的67％。罗湖商铺成交热点是东门的商场类商铺，看重现实的经济效益，面积在20平方米以下居多，占8成以上比重，八达商场和九龙城广场成交最好。而龙岗基本都是住宅底商，布吉、龙华和中心城成交表现都不错，看重的是未来的发展潜力，30～80平方米物业比重约占7成，套均总价约140万元。整体看，各行政区商业物业的成交各有不同，但由于空置率低、房源有限，市场供求关系较为紧张。

以罗湖人民南、福田中心区、车公庙、南山中心区、宝安中心区等几大商圈为抽样调查对象，展示了不同商圈的价格、租金和投资回报率情况。从写字楼来看，价格和租金从高到低为福田中心区－车公庙－人民南，而投资回报率却呈现相反方向，福田中心区投资回报率略低，主要是由于该片区是当前深圳的热点商务中心，价格上涨速度快于租金，导致回报率低于另外两个商圈。从商铺来看，南山中心区的价格、租金和投资回报率均高于宝安中心区，显示了商圈成熟度（经济发展、人口流量等）对商铺的影响较为明显。当然，以上只是基于当前市场数据的静态判断，今年以来商业物业售价和租金的整体向上，因而投资回报率也是处于变化之中。