广州节后楼市售淡租旺 全城热租小套房

节前新一轮调控出台，节后市场售淡租旺

“新国八条”在春节前出台，开启新一轮楼市调控。春节后二手市场买家已出现观望的情绪，业主惜售、反价等现象自去年年底到春节前已持续一段时间，节后二手市场业主放盘量与节前变化不大，部分区域业主反价现象开始有所降温。投资客逐步将手上物业放售套现，少部分有资金周转压力的投资客还有一定的议价空间，成交速度相对较快。

全城热租小套房 租金乘势高走

与春节期间各大中介行集体休市的冷清场面相比，节后的二手楼市稍有回暖。先是租赁市场打响头炮，同城媒体也争相报道房东租金坐地起价，中心区域的单身公寓、一房一厅单位频现“一房难求”的租房紧缺。不少春节后返回广州工作的外地租客无奈只能“捱贵租”，而那些留在广州过年的租客则在春节捡了个便宜，“但从节前一周至春节前期，市内部分地区的租金出现短期回落现象。”

据满堂红广州分公司研究部高级主任肖文晓透露，去年广州市中心城区的租金比前年上涨13%，而且涨租现象一直持续至年尾，但在春节前后，价格略微下调。“从去年持续至今的通胀现象对租金上涨存有一定影响，但我预测今年广州的租金价格不会出现如去年那样的大幅度上调，总体价格变动趋于稳定。”

“反价潮”渐退 业主实价放盘“无价讲”

市内各大中介行都反映，虽然春节假期已过，但与同期数据相比，最近出来看房的客户还是不多。业内人士认为，这是由于节前频频出台楼市调 控新政策，让买卖双方都倍感无措。

据合富置业市场部主任梁燕明介绍，受房地产“新国八条”出台影响，去年一直高喊“反价”的业主渐渐在二手住宅市场销声匿迹，中心城区持续近半年的买家“追价潮”也终于画上休止符。值得关注的是，之前有许多业主仅以放盘方式试探市场价格，并无心放盘出售。“但从今年1月份开始，尤其是‘新国八条’的颁布，这部分买家要么就偃旗息鼓不做声，要么就正儿八经地以实价放盘出售。”

梁燕明告诉记者，从“反价潮”的退去可以察觉二手住宅市场买卖双方的心态变化，由于“新国八条”的广州落地版迟迟未出，买家在等待新政细则出台前，常处于持币观望状态。肖文晓也认同在政策波动期内，新增买家数量将锐减的判断，“现在签出的单，基本都是年前已谈妥的客户，或者是急着置办首套房的买家，二套房客户数量与同期相比骤减。”而业主放盘也不再摇摆不定，梁燕明表示，现在在中介行放盘的业主，都是以实价放盘，“业主放盘价格与心理价位基本吻合，只要有买家承接，业主就愿意出售。没有‘反价’的意愿，但也没有议价的空间。”

梁燕明对现在二手住宅市场并不乐观，“整体而言，现在的二手住宅市场仍处在迷雾中，要想看见明朗的市场变动，还需等待广州版细则出台两周后，方可定论。”

新政催旺“出证满5年”次新房，“先卖后买”增多

“新国八条”规定，对个人购买住房不足5年转手交易的实行全额征税。此条无疑是在打击了房地产市场“炒楼”投机者，但也拉升了出证刚满5年的住宅价格。

梁燕明告知记者，出证刚满5年的次新房一直很受二手住宅市场欢迎，“但最近受到新政影响，这部分房源的放盘业主心态很强硬，虽然现在市况一般，但节后‘证满5年’且楼龄在7~8年的二手房在市场上更加吃香。”她表示，这些出证刚满5年且楼龄较新的物业，多是业主一手买入持有至今。目前关注度较高的多是大型楼盘内的优质二手房，如金碧花园、光大花园、华景新城等，个别持有“证满5年”二手房的业主，采取价高者得的出售原则，基本都没有议价空间。

目前，如金碧花园三期、华景新城六期等符合“证满5年”的二手房市场价普遍已达17000元/m2左右，光大花园榕景四季、榕上居等组团二手市场价要18000~20000元/m2，且放盘价在18000元/m2左右的笋盘放盘并不多。

另外，节后二手市场上“先卖后买”的准买家有所增加，他们大部分是改善型换房客，在新政影响下，希望卖掉旧居套现后再换楼，从而导致稍后一段时间内个别区域一次性付款购房的情况可能有所增多。

合富置业专家分析，由于二套房贷首付提高以及房贷政策收紧，促使部分改善型换房客改变购房计划，或采取一边放盘一边找屋的购房策略，或已卖掉原有物业后再选购新居所。由于他们通过出售旧居已获得一笔资金，因此大多能拥有足够的资金一次性付款购买到改善生活环境的新居所。 (作者：王雯倩)