京十五条出台 购房者选择更加谨慎

　　2月16日，京十五条细则出台，犹如在原本波动不平的房地产市场内又投入一块巨石，新政策认房认贷，调控面覆盖到了40%以上的准购房者。

　　从限贷到停售，新政力度乍现

　　京十五条细则内容规定，已经拥有1套住房的本市户籍居民家庭，在购买第二套房时按“首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”；已经拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，均暂停在本市购房。相较于国八条只在贷款方面有所限制，京十五条直接对不满足条件的购房者停售，其力度之大，足以见出北京市政府对于调控的决心。

　　据相关机构统计，2008年外地人购房占比北京房地产市场交易总量的26%，2009年这一比例急剧上升到38%，2011年1月份北京卖出的住房，外地人购房达到了44.8%，创造了历史新高，十五条细则的出台，直接覆盖了40%以上的准购房者。

　　保护刚性需求，抑制中高档住宅

　　数据统计，16日，北京住宅单日成交达到2942套，成交量创兔年单日新高，17日楼市限购新政实施首日，成交仅389套，成交量急剧萎缩9成，较前日下降87%，较15日也下降了近7成，中高档住宅项目领跌成交大势。以大兴、房山和通州三个新城为例，大兴区和房山区在售项目价格区间在18000左右，销售进度也较为平稳。新政出台后第一个周末，东亚马赛公馆、万科长阳半岛、绿地新都会等项目售楼处人流比平时少了很多，但是据现场销售反应，看房的人比平时意向性更强，而通州房价上涨最快，自去年国八条价格受挫后，通州项目的销售在此次调控中仍然处于被动地位。数据显示，截止到20日，北京有意向开盘的项目仅25个，其中23个为老项目后期，其中价格有15个项目已经确定，全部延续之前价格，未出现上涨。

　　相反，北京将对定价过高的楼盘进行土地增值税稽查和清算，定位于高档楼盘的项目首当其冲，豪宅和别墅项目遭殃尤重。某国际代理行高管认为，政府的目的是需要发展过快的地产刹车，而不是停下来。而实际上，市场的反应是，房地产市场确实刹车了。

　　首次置业选择谨慎，产品功能性需求增加

　　十五条细则出台后，满足条件的购房者在选择上更加谨慎。受之前政策引导，大部分年轻人在初次置业中考虑到低总价的原因，往往会选择小户型，三、五年后改善住宅条件，初次置业只是一个短期过渡的需求。东亚新华地产新闻发言人韩磊说，“十五条的出台，使日后改善住宅需求增加了很多不确定因素，购房机会很难得，因此更多人在初次置业时除了会考虑总价外，更加注重产品的功能性。甚至还会考虑到，此次置业是否能满足未来十年的生活需求，而从新政后的第一个周末看，售楼处的人比新政前没有任何的减少，但很多人由于购房机会的减少则更加谨慎了”。

　　以东亚马赛公馆为例，是大兴区内唯一主力户型以82平两居和106平三居为主的项目，也是大兴区唯一两居室带两个卫生间的户型。到现场咨询的购房者关注的重点也集中在这两种类型户型。而且目前马赛公馆又是大兴最繁华地段黄村这带临近地铁线售价最低的项目，起价为16800元/平米，特别适合初次置业客户的需求，记者还了解到马赛公馆近日推出了一栋mini公馆的新产品，全套的品牌精装45-49平米的户型，总价在80万左右，则更是受到很多客户的关注。无独有偶，位于房山长阳板块的绿地新都会推出85平两居，也成为购房者关注的重点。可以看出，市场的需求仍然存在，并且以刚性需求为主。在价格适当的情况下，这部分需求仍对房地产项目表现出了相当的热情。