“京十五条”落地 开发商面临推盘“新课题”

　　2月、3月入市楼盘预计23个，但在前天出台“京十五条”之后，不少楼盘遭遇买房人“被屏蔽”。

　　“推盘预计在3月之后了。”昨日，京东一楼盘售楼员这样的告诉记者，项目原来预计今年初开盘，但是受限购等政策影响，不少买房人可能想买也买不了。

　　春寒料峭，从“国八条”到“京十五条”，伴随着加强版的限购的政策：外地人购房需连续在京纳税五年，已拥有两套住房的本地人也不得再买房，大量市场需求预计受到抑制，不少开发商推盘积极性也遭遇低温。

　　“超百万潜在购房需求被抑制”

　　根据北京中原地产等机构的统计，原来计划在2月入市的19个项目中，近半延迟了推盘计划。记者还了解到，整个二三月份，预计开盘项目仅有23个，远低于去年同期。

　　朝阳区一预计在3月开盘的项目人士对记者表示，从“国八条”出台后，项目就在评估新政对市场的需求的影响。“京十五条”把外地人在京购房门槛从纳税一年提高到“连续五年”，势必屏蔽掉不少买房人，最终开盘时机和价格还都要视留下来的客户量而定。

　　“京十五条”出台后，北京万科总经理毛大庆表示，预计购买力可能会减少30%。

　　不同开发商受影响程度，还会因企业产品的结构而异。北京中原地产分析称，升级版的限购政策可抑制市场过百万的潜在购房家庭需求，整体商品房成交量预计下降五成。

　　链家地产首席分析师张月也认为，随着房地产的调控越来越深入，政策实施的叠加效应逐步显现，特别是新一轮调控刚启动，开发商对于项目的开盘及定价都可能更加谨慎。

　　高价项目遭遇“定价难”

　　“我们不想做出头鸟。”北京一售价预计超过4万元/平米的楼盘的营销负责人告诉记者，去年北京一度收紧单价超3万元/平米楼盘预售证，这也表明在深度调控背景下，高价楼盘入市显得“不和谐”。而在“京十五条”明确实行差别化土地增值税预征率的当口，高价项目定价和入市尤须谨慎。

　　亚豪机构副总经理任启鑫也表示，“京十五条”要求开发商在新开项目前，要将土地成本、建安成本和销售价格等报送住建部门的备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。这一条实际直指房价过高的楼盘。“对于之前产生的‘地王’项目、地段较好的项目都会产生较大的影响，必然会影响开发商的价格策略和开发策略。”

　　而对于“定价过高、预计增值额过大”的界定，北京房协的副秘书长陈志对媒体表示，“比如综合成本1万元/平米的楼盘，如果卖到3万元/平米以上，便可以被认定为‘定价过高、预计增值额过大’，将被提高土地增值税税率。”以此推定，定价超过成本两倍即有可能被认为定价过高。

　　业内称需求或向优质项目集中

　　在不少项目都态度谨慎的时候，也有部分的楼盘自信满满。记者从朝阳区一即将入市楼盘了解到，目前，项目预计4月推盘的计划，预期45000元/平米左右的均价都未改变。“优质地段、精品项目”成为售楼员口中的推销词汇。

　　任启鑫认为，在调控已成常态的情况下，购房者的置业观念也在转变，限购的政策以拥有房产套数为标准，营业税又改成全额征收，使得房产转手交易成本增加，都使购房者形成“一步到位”的置业观念，购置居住周期更长、生活便利性更强的楼盘会成为不少买房人的需求。

　　“几家欢喜几家愁。”阳光100常务副总裁范小冲对记者表示，在限购等调控政策下，购买力资源将向优质项目集中。“京十五条”对不同项目的影响还需要具体分析。

　　■ 开发商在行动

　　第三轮调控如疾风骤雨，京版细则15条严厉落地，似乎让很多开发商在初春再次感受到浓浓寒意。不过，经历了去年的调控周期，有一部分开发商结合自身特点在寻找一定的生存规律。

　　1 新盘抓紧入市 不敢高开

　　朝阳某品牌开发商的纯新项目在去年就已经制定了今年年初入市的计划，3月上旬为其预计的推盘日期。不过，春节前的“国八条”以及春节后落地的京版15条细则，使得新盘的市场前景多了个问号。

　　“春节期间，公司对积累的客户也进行了调查分析”，该负责人表示。对政策极为敏感的开发商们此前通过自己的触角已经了解到一些即将细化的政策信息。说到影响，她表示，“不同类型产品受到波动程度不同。”

　　“春节回来之后，公司又开了碰头会议，认为在目前的调控政策下，只要取得销售资格就按计划推盘，不等待”。该负责人透露，实际上在去年年底，公司对今年行情进行预测时已经预计到，新年调控政策可能来得更加严厉，更加快，心理有所准备。在去年调控期，公司已经积累下了可贵经验。去年年初，由于公司根据较热的土地市场和成交市场，基本预判出来会出台调控政策。于是，在4月中旬调控政策正式公布之前，便从3月开始毫不迟疑地推盘，抓住了当年的销售窗口期，年初就锁定了三四成的业绩指标。这使得在去年一年调控成为常态的局势下，把握了主动，之后的推盘较为从容，超额完成了任务。

　　“把握销售窗口期依旧是更严厉调控下的推盘策略。”该公司负责人表示。对于推盘价格，公司对于产品的区域以及自身价值都较有信心，但公司一直较为谨慎，价格还将需要市场的动向决定。

　　2 待开楼盘调整价格预期

　　“春节前后，看房人比之前明显减少。”昨日，记者以购房人名义咨询京东某楼盘时，售楼员这样对记者说，价格走势或许要看大市。

　　由“国八条”加码的“京十五条”甫一出台就受到了买房人和开发商的关注。上述楼盘售楼员也告诉记者，“京十五条”出台当晚，不少售楼员也都自发关注了有关消息，开发商层面也在考虑。

　　该项目已属老项目后期，价格低于20000元/平米，前期两次开盘，价格略有上浮500元/平米。原来计划节后近期开盘，价格还会上调，但昨天，该售楼员表示没有听到开盘的进展消息，“照现在情况下，价格上调幅度估计也没有原来预想的大。”

　　记者联系了该项目有关负责人。这位负责人表示，包括该项目在内，北京楼市早已是外地人占据主流，同时不能排除购房者中也包括一定比例的投资者。“京十五条影响最大的就是限购，但涉及的具体客户量，我们正在分析。”这位负责人说，“总体上，公司将坚持稳健谨慎的推盘策略，根据有效客户积累量定价。”

　　这位负责人也谈到，相对于以往的调控政策，这次对二套房的认定是“认房不认贷”，保护了自住的改善型需求，而由于项目不少户型面积较大，项目客群定位也是对接同区域和城市核心区转移而来的改善型置业群体，“凭借产品品质，应该可以留住不少买房人。”

　　在被记者问及项目是否会通过价格策略锁定“被稀缺”的买房人时，这位负责人表示，包括本地人和外地人，或者限买第三套，或者限买第二套，或者完全限买，确实会挤压有效客户群体，但各项目具体情况不同，价格策略还要经过一定的消化期，“项目前期已经销售了部分房源，本身在同区域已是理性定价，公司层面也会有统筹考虑，价格降到比前期低的可能性很小。”

　　3 中端盘担忧销售推特价房

　　“调控下高端项目就挺着，低端楼盘降点价也能卖，我们反倒有点不上不下。”昨晚，北京一家中小民营开发商内部人员告诉记者，公司旗下的一个经济型别墅项目、一个以大户型为主的商住楼，目前的销售都不太理想，“今年推盘任务很重。坦白说，很担心。”

　　上述人士表示，公司在售的两个项目都定位“中端”，主要客户除了改善型需求者，还有不少是投资需求的，因而受新政限购、限贷的打击较大。另外，经济型别墅已是尾盘阶段，很难降价；而商住的新盘，首期在去年11月入市后一路感觉到市场“降温”。

　　记者获悉，1月底该公司召开年度工作总结和安排会议，就提出今年“快速推盘”。“年后营销部开了很多次会，要求在推盘时机和方式上更积极”，但上述人士表示对销售不太乐观，因为“目前不是观望，而是有效客户被政策卡死了，但开发商大幅降价又不可能”。

　　上述人士告诉记者，事实上，大多数开发商都预测到了今年调控将趋紧的态势，对政策并没有抱幻想。万科、中海等大开发商可以调节全国各地的项目开发节奏，并多渠道融资。“相比之下，中小开发商的应对能力不强。”他表示，由于公司未上市，地块少项目也少，所以现在资金链还能支持，“但总是这么个销售速度也不好受”。

　　具体到推盘上，该人士表示，其经济型的别墅有20套新房源已经获得预售证，将增强活动营销，多举办活动找客户，针对特定房源、特定付款方式增加优惠等，“比较愁人的是商住楼，体量很大，首期都没怎么卖出去，现在已经放缓了下一期开发的速度”。

　　熟悉该商住楼的业内人士指出，项目在位置和产品上的独特性不强，在当前的政策下销售很难有起色。对于项目未来的销售策略，他无奈地说：“目前定的计划是，分批次拿出少量房源来做一定幅度的特价，要是好就持续小幅推特价房，要是尝试了还不行，我们就考虑找代理公司”。

　　4 商住老盘不推新楼栋

　　“6、7号楼不开盘，要等到4月份以后，目前卖的就是2、3、5号楼。”昨天，南六环某楼盘销售人员告诉记者，而据北京交易管理网站显示，该楼盘2、3、5、6、7号楼都在2010年10月同时取得预售许可证。

　　业内人士表示，已满足开盘条件的房源同批次办理预售的许可证，但按销售节点推盘是房企惯用的销售策略，尤其是那些在去年12月赶在预售资金监管前“过关”的项目，许多都不对外推售，如果消费者非要购买，就只能接受“无折扣高定价”的强势态度。

　　上述位于南六环的楼盘，从2008年开始每次的开盘都创下热销成绩，但近期销售速度明显放缓。“以前销售很快，现在受大势影响肯定是慢了很多。”该项目内部人士表示：“我们在售的LOFT房源最小是101平米，起价210万元/套，因为是商业立项首付必须五成”。记者了解到，除了少量南城地缘性客户外，购买该项目的主要是投资客和在区域周边工作的北漂们，由于该项目是商住项目，并不会受到近期出台的北京“限购令”的影响，但大户型高总价及首付五成也让许多刚需够不上“门槛”。

　　但记者发现该项目似乎“不愁卖”，销售的人员表示目前没有降价和推新盘的计划。上述内部人士也表示：“确实没有新的大规模市场推广活动，还不能透露团购或折扣的计划。”而针对已取证近4个月但还未开盘的6、7号楼，销售人员预计“在目前市场情况下，价格应该变动不大，但肯定要把早前的3栋楼卖得差不多才会开新的”。

　　■ 记者观察

　　先跑，快跑，才可能赢

　　“有点乱。”审视“京十五条”落地后的楼市动向，不少业内人士都这样表示：一方面不同项目受政策影响的程度千差万别；另一方面，部分的开发商也找不到方向了。

　　“买房人想买也买不了，降价有什么用呢？”城市的核心区域个别中高端楼盘开发商表达了这样的观点，再加上本身项目定位和品质带来的心理优势，不少开发商表示将观望一段时间。

　　相对于中高端的楼盘面临的或无奈或自信———由于潜在买房者多拥有两套以上的住宅，降价也没用；郊区楼盘面临一个“馋人”、痒痒的局面：市场依然有相当数量的需求，但这种需求又比较稀缺，因为作为郊区购房主力的本地人和年轻人，毕竟有那么一批拥有购房能力、购房意愿同时还拥有购房资格的人。这部分买房人像曾经的房子那样，成为眼下的“香饽饽”。

　　而在近年来郊区的楼盘扎堆，未来供应量依然充足的背景下，对于不少楼盘来说，早一步或许就能抓住稀缺的有效客户资源，晚一步可能就被别人捷足先登。怎么办？不少业内人士支招———降价促销，抢先以价格优势吸引客户资源。

　　从去年4月中旬以来，不到一年的时间，三轮调控的接踵而来。如果之前开发商还有怀疑，那么时至今日，开发商没有理由再怀疑政府调控的决心了。政府已经三次表态，开发商应该做出回应了。

　　而对于较有心理的优势的城市中高端楼盘来说，无论愿意不愿意，难以改变自身高价的事实，房价的高企这部分楼盘可谓居功至伟，也处于有关方面的密切关注下。加上定价与成本的悬殊，面临土地增值税调控的风险也大。这个时候，这部分开发商应该做出怎样的姿态并不需要太多提醒。

　　诚如一些业内的人士所说，政府已经给开发商多次警告，也已经预留了较长的适应时间。没有人能摆脱游戏规则。现在，是开发商听“发令枪”了。先跑，快跑，才可能成为赢家。