楼市调控没挡住房企“囤地”

　　2010房企土地储备排行榜出炉：

　　恒大囤地近亿平方米万科去年新增3000万平方米

　　前十房企囤地总面积超4.3亿平方米 可供1400万人居住———

　　楼市调控“风声”一阵紧似一阵，市场购买力也正在逐步从狂热转向稳定。相比之下，自去年以来开发商全国范围内遍地开花，疯狂拿地的高涨热情，却似乎没有任何消退的迹象。那么作为房产行业供应源头的全国土地市场，目前是怎样的一种状况呢？

　　2月17日，北京青年报《广厦时代》联合搜房网数据监控中心发布第11届中国房地产年会数字榜之 “2010全国房企土地储备排行榜”、“2010全国房企新增土地储备排行榜”。数据显示，截至2010年12月31日，全国房企土地储备排名前三为恒大、绿地、碧桂园，储地面积分别为9600万平方米、4692万平方米、4632万平方米。前十房企囤地总面积超4.3亿平方米，如果以人均30平方米的居住空间计算，足够1400万人居住。“2010全国房企新增土地储备排行榜”榜单显示，2010年房企拿地之疯狂前所未有，新增土地排行榜前十房企拿地总额达1.64亿平方米，其中恒大2010年新增土地5098万平方米，万科新增土地2957万平方米，央企保利地产、中铁置业在去年表现也非常抢眼，多数企业去年拿地面积远超往年。

　　注：1.数据统计时间：2010年1月1日至2010年12月31日

　　2.土地储备面积均以建筑面积计算，由于部分公司只公布了相关地块的占地面积，故相关数据按用地性质的不同将占地面积乘以容积率，最终得出建筑面积。表格统计基础数据均来自各公司2009年年报、2010年半年报、上市公司公告、各地房交网公开数据等资料汇总整理。

　　二三线城市成主战场 闲置土地现象严重

　　据搜房网数据监控中心透露，2010年前十大房企的土地储备分布愈加均衡，二三线化加强。例如在两个榜单居排名前列的保利地产，从其新增土地储备的区域分布来看，珠三角、环渤海、长三角和中西部分别占到了29%、28%、21%和23%，和原有储备结构相比，长三角有显著增加，尤其是新进了许多城市，全国土地布局进一步均衡。同时，保利二三线城市布局也有所加强，4个一线城市土地储备仅占土地储备总量的9%，比重进一步下降。

　　而根据榜单计算，前十大地主土地储备总计为4.3亿平方米，这个数字到底是一个怎样的概念呢？若以人均30平方米的居住空间计算，前十大房企囤地面积足够1400万人居住，以户均90平方米计算，这些土地可以盖500万间“广厦”了。

　　搜房网数据监控中心分析指出，在调控中风雨飘摇的开发商去年以来也明显感受到愈加明显的通胀压力，为防止资金缩水，寻求更为稳妥的资金保值避险渠道，在2010年大量购进土地等资产已成为必然选择。这也正是调控政策越收越紧，但开发商拿地积极性却空前高涨的主要原因之一，也引发了业界对“目前各大房企大量囤地，年开发面积难以跟上而导致绝大部分土地可能长期闲置”的担忧。

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　　房企回避“囤地”敏感话题

　　就此次和搜房网联合发布的《2010房企土地储备排行榜》，本报和京城多位房产开发商进行了探讨和交流，采访中多家大型上市房企均认为此次排行及实际土地储备面积数据“可信”，但也纷纷明确表示 “囤地”一说令开发商感到压力很大，均相当敏感地回避这一“字眼”。

　　某“榜上有名”的上市房企北京公司负责人回应说，囤字容易让人联想到囤积居奇，就土地市场而言，有些房企确实存在囤积土地的行为，不过大部分房企的土地开发速度还是比较快的，尤其是需要充足现金流进行“滚动”的中小型房企。

　　亚豪机构市场研究总监郭毅则认为，目前业内公认的囤地标准，主要体现在四个方面：一是拿地不开发，或者是缓慢开发；二是围而不建，用个围挡遮住工地以避人耳目；三是拿了预售证不卖房，这是囤房行为，其实质与囤地无异；四是仅拿出地块中的一小部分运作，抬高定价放缓销售节奏，大部分土地仍处于闲置状态。

　　“之所以如此热衷囤地，主要是开发商预判未来房价仍将有明显增长，囤地有利可图。”北京易居房地产研究院副院长牟增彬进一步分析认为，近几年楼市中一直有大量囤地等行为，一方面是由于近年来流动性太旺盛，通胀压力较大，资金预期在通胀的环境下房价仍将步步走高；另一方面是随着中国经济的增长，居民的收入结构和消费结构发生了巨变，市场预期未来将有很多人需要购房，进而推高房价。

　　“虽然国家有规定商品房用地拿地两年内必须开工销售，否则将遭遇增收巨额税款及收回，但是事实在具体执行上难度很大，特别是二三线城市地方政府的界定尺度要远比北京、上海等大城市宽松，开发商也总能找出各种理由‘磨洋工’，打擦边球，这种情况在全国范围内很普遍，而且目前也没有特别好的解决办法。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，近年来通货膨胀压力也不断增大，与土地息息相关的产品价格都是直线上涨，如石油、稀有金属，尤其是在中国人多地少和保护耕地的背景下，而且受到传统的置业观的影响，土地或房子一直被当作稀缺资源囤积起来。在缺乏充足流通的情况下，土地之于开发商的“保值避险”能力尤其突出，这也是目前很多开发商在二三线城市“疯狂拿地”的主要原因。

　　“房价暴涨的根源之一就在于土地的囤积，一定要加以严格规范和合理控制。”采访中多位专家均表示，地方政府每年都是按照预计的市场需求来供应土地，但是实际上这些土地进入到市场上以后，并没有盖成房子，而被开发商囤积起来。比如政府觉得一年市场需要100万平方米的房子，就按这个标准供应，但是开发商却只开发了40万平方米，剩下的60万平方米就被囤起来了，这就人为造成了供求表面的不平衡，最终导致了房价无法得到有效控制。如何从根本上解决好土地流转问题，增加保障房供应量和商品房有效供给体系，将是相关职能部门除税收、信贷、限购等房产调控政策之外，在土地这一“源头环节”愈加需要重视的课题。

　　恒大囤地近1亿平方米

　　领跑“囤地”排行榜

　　榜单显示，2010年恒大在“土地储备排行榜”和“新增土地储备排行榜”上均领跑，且遥遥领先于第二名，其中土地储备面积为9600万平方米，仅2010年就新增5098万平方米。按其2010年的合约销售面积788万平方米推算，恒大的土地储备足够其销售12年。

　　土地储备排名第二的绿地集团，达4692万平方米，然而这样的巨量土储尚不及恒大地产的一半。绿地集团在2010年新增土地储备1709万平方米，在新增土地储备排行榜排名第四，尽管拿地与恒大地产差距巨大，但其在全国二三线城市拿下多个摩天大楼，究其土地储备质量，要比恒大地产好很多。

　　在2010年销售额突破千亿的带头大哥万科，以3698万平方米位居全国土地储备排行榜第六位。值得一提的是，万科在去年一年砸下千亿拿下2957万平方米的新增土地储备，紧随恒大之后，成为2010年土地市场的最大赢家之一。

　　与2009年土地储备榜相比，合生创展、华润和富力均被挤出2010年土地储备前十名榜单。合生创展在2010下半年仅拿下两块小地块，掉出这个榜单故毫无意外。