曲线购房怪相频现 调控后手需更严

　　“新国八条”和房产税试点吹响楼市第三轮调控“集结号”，限贷、限购、提高二套房首付等频频“亮剑”。面对重磅新政配套细则出台前的空当，各路买家纷纷出手抢搭楼市末班车，规避调控的“秘笈”也是暗流涌动。

　　与细则落地“赛跑”

　　陆先生是一位典型的改善型住房需求者，他户籍在老家，在上海已经有一套小户型，按“新国八条”规定属于“禁购”对象，为了赶在“新国八条”细则落地之前抓住上一轮调控细则的“尾巴”，他想赶紧再买一套房子。

　　由于“新国八条”地方细则没有落地，打算购买第三套以上住房的上海户籍家庭和打算购买第二套以上住房的外地户籍家庭成为抢搭政策“末班车”的主力军。

　　2010年10月7日上海出台的楼市调控细则规定，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房。

　　而“新国八条”开始“禁购”了。上海本地户籍二套以上、外地户籍一套以上、无纳税或社保证明零套家庭，暂停在本行政区内购房。国务院要求各地在2月中旬前制定地方细则，那些已经拥有一套房的外地户籍居民家庭要想买第二套房的计划极有可能化为泡影，于是一场与细则落地的“购房赛跑”拉开大幕。

　　中国证券报记者从上海部分中介了解到，原本考虑春节后购房的改善型买家，被“新国八条”打乱了计划，希望在2月中旬之前网上签订合同。

　　虽然二套房首付比例提高，但具体执行时间未明确，大多数买家抓紧在政策空当期签单，促成短期成交量加速上涨。

　　据佑威及楼市专评网联合监控的数据显示，1月24日-30日，上海商品住宅成交面积26.7万平方米，环比前周增加了16.09%，成交均价23810元/平方米，环比上涨8.26%。

　　规避房产税成“热议”

　　在社区论坛上已经开始出现如何规避房产税的讨论。有网友支招：“再买房，买给名下无房的老人，然后转赠给子女，这样便不算‘新购’。比如，父母、岳父母一人买一套就有4套，转赠给我，无非一次性交一笔契税而已。”

　　还有人建议，买家和卖家，先假结婚、再离婚，房子作为离婚财产分配给买家。

　　房产税出台最直接的影响是租金价格普遍上涨，上海一些热点居住板块，1月部分房源月租金涨幅达到600元-700元。

　　21世纪顾村分行的挂牌房源显示，因担心房产税出台会使住房保有成本增加，部分业主开始单方面涨租金，目前涨价的户型多为120平方米以上的中大户型。

　　21世纪不动产上海区域市场中心对浦东联洋、浦东北蔡、徐汇中心、长宁古北等板块的抽样调查结果显示，除了“刚需”买家转租、推升租赁需求之外，卖家转嫁税费成本也支持租金上涨。

　　“曲线购房”怪相

　　面对市场变化，无论买方、卖方还是第三方，不少人抱有“上有政策、下有对策”的心态，为规避调控政策，曲线购房成为目前调控背景下新现象。

　　目前，有购房者借用没有房贷记录的亲戚朋友或者企业员工的身份证贷款买房，以享受首付、贷款利率等方面的优惠。

　　知情人士透露，温州投资客曾经通过借用亲戚朋友身份证，再通过专门中介办理社保补缴业务，于是“摇身一变”成为首套房购房者，享受首付三成、贷款利率八五折的优惠。再私下签了一份协议，证明这套房的实际所有人。

　　一中介员工告诉中国证券报记者，目前确实存在借身份证购房的现象，由于二套房贷利率不再有优惠政策，而是以基准利率的1.1倍执行，由此每月增加还款成本几百元到上千元不等。

　　知情人透露，一般情况下，借用别人身份证需要一定的报酬，再签订附属的协议。对于买房者而言，选择一个合适的“替代者”非常重要，否则容易造成纠纷。

　　目前，还有人专门为各类劳动者及相关单位代理社保代缴、补缴业务，为异地购房者补办社保证明，以方便购房者顺利贷款买房。种种迹象表明，针对楼市调控，已经形成衍生服务的产业链。

　　“假离婚”绕开“限购令”

　　中国证券报记者还了解到，目前中介还建议客户办理假离婚，规避“限购令”。通过假离婚，将家庭成员的房产转到其中一个或多个家庭成员名下，再利用没有房产一方的名义买房，成为目前楼市调控下常用的曲线购房方式之一。

　　知情人士透露，假离婚有两种，一种是抓住目前民政系统婚姻状况没有联网的漏洞，通过做假证的方式，其实还是法定的婚姻；另外一种是夫妻双方到民政部门协议离婚，等贷款手续办妥再复婚，在法律上是“真离婚”。

　　来自山东的戚先生结婚三年，最近他办理了离婚手续。“中介当时和我说的是假离婚，我不想办假证，索性直接去民政局办离婚。”戚先生说，中介建议他们先离婚，以他的名义买一套大户型，等银行贷款办下来再复婚。他那套房产仍是首套房，享受相应的优惠政策。

　　戚先生算了一笔账：如以首套房标准，三成首付，利率8.5折，如果按二套房计算，首付6成，而且利率是1.1倍，以购买一套200万元的住房计算，仅首付就“节省”60万元。

　　中介公司透露，“假离婚”确实可以钻政策空子。银行是以家庭为界定单位，夫妻双方只要有一个人贷款买过房，无论房子有没有出售，再贷都算二套房。但如果夫妻离婚，以没有贷过款一方的名义再买，银行按照其提供的离婚证，查询征信报告，如果没有买过房，就算作首套。

　　业内专家认为，相关部门需针对上述钻政策空子的行为出台相应措施，加强监管。

　　多家银行叫停“曲线买房”个贷

　　一种悄然盛行的曲线买房融资道路——抵押消费贷款，已于近期在上海被多家的银行叫停。这意味着，第三套房贷的“水龙头”再度关紧。

　　昨日，凯盛经略、德佑地产等上海市按揭交易服务机构向《第一财经日报》记者表示，大约就在上周，工行上海分行等多家的银行纷纷叫停持证抵押的消费贷款用于购买房屋的业务。

　　曲线买房

　　8月份，上海古北板块的一家知名的中介成交了一宗曲线松绑三套房贷的单子：台湾客户马先生一次性购进了两套豪宅“古北国际花园”中区的两房物业，且全是全款付清。在交易过程中，马先生坦言：之前他也是把手中持有的其他无贷款的房屋做了“持证抵押”，然后再用申请到的贷款来全款付清现在所购第三套的房屋款。

　　这种“财技”，在中介机构被称为“无贷款”物业“持证抵押”。即买房人可以将名下“无贷款”记录的第二套物业，借道银行的抵押消费的贷款产品，曲线松绑第三套房贷停贷政策。

　　汉宇地产运营的总经理王煜表示，8月以来，上海市中心买卖成交活跃，成交标的多集中在千万以上的物业。其中的买卖方式之一是：部分高端客户手中持有的物业往往至少有一套以上的物业无贷款，而拿已经持有的“无贷款”物业“持证抵押”，甚至可以贷款七成。

　　这样，在市场的供应放大后，就有足够的资金入市。

　　据本报记者的调查，贷款人一般可以获得抵押物价值五成左右、最多七成的贷款额度。贷款期限最多为20年。各家银行的利率不完全一致，一般是基准利率的1.1倍；如果房屋及贷款人的资质甚好，可以享受基准利率。

　　纷纷叫停

　　昨日傍晚，德佑地产研究部的经理蒋旭在接受本报记者电话采访时表示，大约在9月8日，公司方面得到工行上海方面的口头通知，抵押消费贷款用于购房的业务全面暂停受理。

　　昨日，中国工商银行的客户服务热线95588的工作人员在电话里解释：抵押消费的贷款用于购房的业务，其实际情况需要咨询相关业务经理。

　　中国建设银行的客户服务热线95533给出的解释是：8月11日起，建行上海分行已经暂停第三套房贷的业务。

　　致电中国银行的客户热线95566，得到的回答是，该行不能办理用已经持有的无贷款物业持证抵押再买房。第三套房贷业务已经暂停。

　　严控贷款用途

　　“抵押贷款必须明确钱款的用途——不能用于购房。”昨日下午，凯盛经略副总经理赵炜在接受本报的记者采访时表示，这是目前抵押贷款方式不得进行第三套房贷的主要解释。

　　显然，这打乱了许多人的资金计划。上海中原物业代理有限公司的一位高层透露，最近一段时间，上海核心区域的一些客户把自己名下的无贷款物业拿到银行去做持证抵押的消费贷款，这种情况并不少见。

　　赵炜分析到，在暂停发放购买第三套及以上的住房贷款之后，上海市公积金管理中心为了整顿公积金装修贷款业务的工作秩序，公积金装修贷款也已经全面叫停。对于这一贷款何时恢复办理，目前尚无时间表。楼市的“假性回暖”，可能促使政府再次通过信贷等政策调控楼市。

　　汉宇地产市场部副总经理孙文勤表示：“三套房贷款虽然有些银行可以用各种形式打擦边球，但考虑到偏高的利率和调控政策继续强力执行，如果以短期投资投机为目的炒卖三套房，风险还是比较大的。”

　　曲线购房全面叫停催生违法交易 购房者非法套现买

　　今年初，张先生利用贷款购买了三套住房。然而时隔不久，“国十条”出台，规定银行可以根据自身的风险评估适当收紧三套房贷款。这时银行通知张先生必须将首付提高到50%才可以办理贷款。

　　可是正当张先生四处奔走办理各种手续之时，新的政策又出台了，银行全面叫停三套房贷。这让张先生手足无措。本来期望着通过抵押贷款来解决，但是随着二次调控的落地，抵押贷款用于买房的途径又被叫停。

　　一筹莫展的张先生最后无奈地选择非法套现的方式来支付房款，因为不能如期办理下房贷，张先生将面临与开发商毁约的境地，需向其支付房价款的20%来支付违约金。

　　张先生所谓的违法套现买房，就是用其他人名下的一套房产抵押给银行，然后银行会给其发放一张大额的信用卡，然后通过刷卡公司套现来支付房款。

　　中易安担保有限公司机构业务部副总裁田路向记者表示，目前这样的案例并不多见，但是已经有些人被迫采取了这样的手段。这主要是由于目前银行方面对于房贷政策的调整，同时时至年底，各大银行已经基本停止了房贷的发放，只做审批，要想拿到钱预计得到明年。

　　记者从伟嘉安捷了解到，由于房贷政策的调整和加息的影响，近一个月以来，北京市的房贷交易量下跌了15%。

　　11月20日，央行时隔三年的加息政策满月，伟嘉安捷统计数据显示，10月20日-11月20日环比前一个月，房贷市场交易量持续走低，再加上连环政策效应的叠加作用，加息满月房贷交易量下降15%左右。

　　据伟嘉安捷统计，楼市二轮调控政策出台以来，不少购房人为节省利息支出，开始由原来贷款购房向全款购房转移。加息后一个月，全款购房客户明显上升，与新政前相比，全款购房比例上涨至30%以上，而此前这一比例一直维持在20%左右。田路指出，现在的全款买房人群中，不少是由于三套房停贷后被迫采取全款付费的途径。赖大臣