楼市节前突击成交 第四波调控再度加压

　　继去年“国十一条”、“国十条”、“9·29新政”三波楼市宏观调控之后,更为有力的“国八条”又在1月26日晚宣布实施,在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步加码。专家认为,近两个月商品房成交量的大幅攀升,让市场对第四波调控已有预期。在此影响之下,预计2011年全国楼市调整的幅度将大于2010年,部分城市房价将出现一定幅度的下降;70个大中城市房价指数将于二三季度出现同比负增长,多个月份会出现环比负增长。

　　交易量激增招致新一轮调控

　　北京房地产交易管理网26日最新数据显示,1月前三周新房共成交7151套,同比增长17%,成交均价23700元/平方米,同比上涨19%。第三周(1月17日-23日)北京全市新建商品房网签总量为3161套,环比前一周的1837套,大幅上涨了72.1%。　　

　　而上海将试点房产税的消息也让当地楼市掀起了一波销售高峰:统计数据显示,1月前23天,全市新增商品住宅的供应量仅32.18万平方米,成交量却达到76.85万平方米,第三周(1月17日-23日)上海共有5个项目推出仅8.04万平方米的新房源,仅相当于近20周平均周供应的三成水平,为近23周的最低点。但出人意料的是成交量却不降反升,周成交商品住宅24.06万平方米,供求比约为1:3。浦东新区房地产交易中心一楼交易大厅缴纳契税与营业税的窗口前,近日也连续多日出现几十人至上百人排队等候的场面。

　　中原集团研究中心总监陶琦认为,今年调控出台时机提前,主要是因为在去年12月成交量激增后,今年1月份的交易量仅微弱下降。为避免2月春节积累出来的需求,在3月集中爆发,同时也避免由于成交冲动期出政策带来的交易过程影响,所以现在出台应该是合适的时机。

　　上海市统计局总经济师蔡旭初25日援引最新统计数据称,随着国家及上海一系列调控政策的出台实施,2010年,上海房地产市场呈现出“一快、一慢、一降”的新变化。所谓“一快”,就是房地产开发投资增长加快,“一慢”是指商品房价格上涨的速度、上涨的势头放慢,“一降”是商品房销售面积有所下降。2010年全年上海市新 建 住 宅 销 售 价 格 比 上 年 上 涨7.6%,从环比指数看,全年环比累计上涨1 .3%;全年商品房销售面积为2055万平方米,同比下降39%;其中商品住宅销售面积为1685 .35万平方米,下降42.4%。

　　浙江省2010年的房地产市场则表现出“量缩价涨,波动加快”的特点。专家称“量缩”表明“抑制投机和投资购房需求”的努力初步见效“价涨”说明“遏制房价过快上涨”的目标没有完全达到,离社会公众期待的“房价回落到合理水平”尚有较大差距。统计数据显示,去年浙江省商品住宅全年销售面积3833万平方米,同比下降19 .2%。新建商品房成交均价为9248元/平方米,同比上涨18.7%,且每月同比都处于上涨状态。

　　申银万国报告认为,屡创历史新高的房价、面临上行的利率、更加严格的行业政策以及呼之欲出的房产税,都预示着越来越大的房价调整风险。预计2011年全国房价将在下半年出现调整,全年均价将比2010年均价下跌10%左右,成交量微增3%,整体去化率约55%。

　　2011年2月25日，第十一届中国房地产发展年会即将在北京盛大召开。本届年会将聚焦十二五规划，深度解读未来五年中国房地产发展之路，欢迎您就关心的热点话题建言献策。我要提问 

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　　调控将继续加压

　　国家统计局发布的数据显示,2010年全国商品房成交均价为5033元/平方米,同比2009年上涨7.5%,其中商品住宅成交均价上涨5 .9%。12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月份缩小1.3个百分点。杨红旭认为,去年的严厉调控并非全无效果,虽未能让房价下跌,却抑制了房价涨幅。

　　此次“国八条”对投资投机性购房、高房价的指向十分明确,强化差别化住房信贷政策,“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。去年“9·29新政”曾强调,“对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”。3个多月后,首付在高位之上再提一成,力度罕见。

　　“国八条”还要求,调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。杨红旭认为,不足5年的营业税以前按差额征收,现在改为按全额征收,即统一按销售收入全额征收5.5%的营业税,征税基数增大很多,税负也相应显著增加;个人所得税以前按交易总额的1%-3%缴纳,接下来,国税总局可能要求各地按差价的20%征收,也即从严征收。

　　“总体上讲,去年房地产调控一系列措施的效果离预期还有距离。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。国家统计局的数据显示,去年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月份缩小1.3个百分点,但环比上涨0.3%。其中,部分二三线城市的楼市尤为活跃。尹伯成说,这一次政策再度出手的意图很明显,就是“最严格的调控”将继续下去;此外,在流动性不断收紧的情况下,对投资投机性需求的抑制更是丝毫不会放松。

　　受到楼市调控加码消息影响,1月27日沪深两市双双低开,地产板块跌幅居首,万科、金地等地产龙头股低开超过4%,地产指数低开2.47%,金融等板块也受拖累全线低开。

　　或为房产税铺路

　　“国八条”还要求调整完善相关税收政策,加强税收征管,但没有直接提到房产税。杨红旭认为,此次国务院常务会议要求“各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础”,不仅是为已开征的税种提供基础,更是为全国范围开征房产税提供技术支持。“房产税并不是个新的税种,上海和重庆两个城市已宣布将率先试点,必然会向全国推广”。

　　薛建雄称,在房价仍将上涨的预期下,政府将对新购房屋超面积部分开征房产税的消息,刺激短期购买力集中释放,抢在宣布实施之前交易规避房产税,这也说明房产税对市场的威力不容小觑。

　　“国八条”还要求各地“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞”,对此杨红旭解读认为更是为今后向存量房征收房产税做好技术支持。

　　1月25日全国工商联房地产商会发布报告指出,由于房企资金充裕,目前负利率状况以及市场对未来通胀预期仍较高,2011年中国房价仍存一定上涨压力,因此今年上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉,抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧。税收政策对调节房地产价格能够产生一定影响,但仅凭通过某一项税收政策的实施、或开征某一税种而有效解决当前房价过高问题,是不现实的,需综合运用信贷政策、土地政策、廉租房制度等措施,形成房价调控的合力。