2010年深圳一手房涨价一成 二手房涨价两成

“今年楼市购买力、需求双降可能性大，深圳楼市并不乐观。”

中原地产和世联地产的深圳房地产市场年报显示，深圳房地产市场在严厉调控之下，市场表现却有所背离，开发商拿地热情、开盘热情以及消费者购房热情都在调控背景下显得火爆异常。深圳一手房、二手房价格都有10%—20%的涨幅，此外，政策对于住宅市场的打压也让商业地产、写字楼市场获得了良好的发展机遇。

对于后市，业内认为2011年深圳楼市在政策上依然面临压力，成交量将维持在近年平均的水平，而成交价将维持高位或在小幅度内波动的可能性较大。

◎一手房 今年房价维持高位或小幅下滑可能较大

根据中原地产统计，深圳2010年新房市场因成交结构的影响，通过月度的价格比较无法得知2010年深圳新房房价实际涨幅，因此，中原地产选取一些在年初及年末均有成交，且成交产品无太大差异的楼盘，通过10个代表性楼盘价格的比较，2010年内深圳新房多数项目价格上涨幅度在10%左右，位置较偏的项目价格涨幅在10%以下，市区项目涨幅略高于10%，而有规划利好的片区，楼盘价格涨幅较大，如受益于前海中心规划的财富港、龙华新城的水榭春天、华为新城的上品雅园以及受益于地铁即将开通的鹏达摩尔城。

此外，“市场上精装修房越来越多，所谓赠送面积很多的‘偷面积’的房也很多，这些都使得新房房价有水分，价格已经包含精装修和赠送面积的部分。”深圳中原地产市场研究部总监王世界表示。

而在土地市场方面，2010年深圳商品住宅用地供应量持续下滑，全年仅8宗土地公开出让，同比减少5宗，土地可建面积约157.4万平方米，同比减少逾1成。而实际上，2010年真正意义上公开出让的商品住宅用地仅有5宗，可建总面积仅45.7万平方米，同比减少约6成。另外3宗土地均属于定向出让，且对其商品住宅销售对象有严格限制。“正是因为这种僧多粥少的局面，加上通货膨胀压力加剧，导致虽然政府重手调控楼市，土地市场成交依然火爆，由于僧多粥少，地产商无惧调控。”王世界表示。

对于2011年深圳新房市场的走势，王世界分析说，任何成交均由两个因素决定，一是购买力，二是需求，只有两方面协调一致，交易才得以实现。构成购买力的因素主要有2个：居民收入和银行贷款，影响需求、购房意愿的因素最重要的就是购房者对房价中短期走势的看法，根据对政策因素、通胀因素、低息因素、供应因素以及规划因素等的比较分析，中原地产认为2011年居民对商品住宅的购买力和需求双降的可能性大，深圳楼市并不乐观。

“2011年深圳楼市受到较多不利因素的影响，成交压力将会明显增大。成交放缓意味着房价也将面临压力，不过由于目前多数开发商可售、将售存货不多，如果成交持续低迷，大可放慢开发步伐，因而2011年房价维持高位或小幅下滑的可能性较大。”

　◎二手房 预计今年成交平稳均价小幅波动

2010年，深圳市二手住宅的成交量走势呈现波动较大的局面，而成交均价呈现小幅度波动的特点。根据中原地产的监测数据显示，一季度的深圳二手房市场进入淡季，成交量大幅度减少，随后形成V形反弹，积压已久的需求在3月份集中释放，导致整个市场迅速回暖，而成交均价在成交量的大幅度增加的拉动下显著抬升；二季度起，4月中的“新国十条”推出，大量潜在客源因等待楼价下跌而停止入市，成交量迅速掉头下跌，成交价格受压下调。进入第三季度，市场对于“新国十条”逐步消化，成交量逐月回升，成交均价受高通胀及供不应求加剧的影响再次抬升。第四季度，调控逐步细化、市场监管收紧和限贷令及限购令的推出，自住需求受抑观望，成交量于10月再次回落，后期市场对政策逐步消化，成交量再次回升，成交均价随后平缓上升。

根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据监测结果显示，2010年深圳市二手住宅买卖成交套数为123217套，同比减少21.41个百分点，相较2009年扩增幅度惊人的形势有所不同，2010年成交量呈现有所减少，显示出市场调整时间较长的特点。

中原地产交易数据显示，今年二手住宅销售面积的高峰为3月份的215万平方米，而最低点为5月份的28万平方米。成交均价方面，2010年上半年调控政策“新国十条”出台前主要是继续上涨，4月份价格突破19000元/平方米的水平，随后因政策调控，一度下跌至16792元/平方米。下半年二手住宅成交价格持续高位攀升，于9月份创下本年新高19692元/平方米。截至12月，全市二手住宅平均成交价格达到20973元/平方米。根据深圳中原地产的内部成交监测数据综合显示，2010年深圳市二手住宅成交均价为18774元/平方米，同比增长19.27个百分点，并且呈现出各区普涨的局面。

而在成交结构方面，深圳2010年二手房成交当中60—90平方米和90—144平方米两个面积段物业依然为市场主导，分别占据全市总体成交量的42.45%和29.68%，显示中等户型在今年更受青睐。值得注意的是，根据中原地产的数据显示，购房用于自住的客户占总成交客户的82.10%，纯投资客户则仅占7.73%，自住或投资的客户比例也有10.17%的比例。其中，投资客户相较2009年有明显的减少，而自住或投资客户则有所增加。

王世界认为，2011年，深圳二手房成交量将维持平稳状态，成交均价将维持于小幅度波动，各区租金差距有望缩小，在关外，由于多项交通利好将促成片区市场热点，关外二手住宅价格将进一步提高，此外前海发展规划将推动南山区二手住宅价格进一步提高。

　◎商业地产 写字楼市场成交持续增加独领风骚

2010年，住宅地产在政策与市场的博弈中起落，而商业地产似乎隔岸观火置身事外。在新政出台初期，商业地产并未像住宅地产、写字楼一样应声而落，反而逆势飘红，独领风骚。之后随着各项调控政策和细则不断出台，对住宅投资的限制加强，商业地产因不受政策影响而关注度被不断提升，同时随着通货膨胀的加剧，商业物业也成为众多投资者资金保值、抵御通胀的较好选择。

从2010年深圳商业物业的供求情况看，深圳全年供应面积47.46万平方米，只比2009年增加4.51%，且新增供应以社区商业为主，受住宅批售的影响大。但销售面积为16.22万平方米，比2009年增加10.49%，虽然带领2009年的销售走出谷底，但在近年的成交中仍处于低位。中原地产商铺部门中介告诉记者：“去年深圳商业地产的供求情况虽然没有得到很大改善，却越来越受到投资者关注，尤其在后半年，在楼市调控政策频出、通货膨胀压力趋大的市场环境下，商业地产的投资价值被悄然提升，同时推动了价格上涨。”据统计，2010年深圳商业地产的成交均价为23315.03元/平方米，同比上升12.86%，除了市场因素影响价格外，高价物业的结构性成交增长也是价格上涨的有效推动力。

而在写字楼方面，金融危机的阴霾逐渐驱散，经济形势转好，行业复苏、扩张趋势增强，投资资金充裕，楼市新政对住宅投资客户的过滤，加上通货膨胀的压力趋大都使2010年深圳写字楼的自用和投资需求都呈现出旺盛的状态，使得写字楼市场在调控政策频繁出台的2010年，供应虽有小幅减少，成交仍能保持增长的态势，且在成交结构和市场环境的影响下，成交均价继续创新高。

据统计，2010年深圳市写字楼供应面积为93.39万平方米，比2009年减少6.31%，成交面积53.99万平方米，比2009年增长22.01%。在成交结构和市场环境合力作用下，写字楼成交价格较2009年继续上涨，全市均价为29480.79元/平方米，比2009年上升22.56%，再次刷新历史纪录。

在这种背景下，2010年内不少开发商都有转向商业地产的部分项目，就连一向专注住宅市场的万科亦如此，加大其投入和开发力度。世联地产首席分析师王海斌表示，商业办公用地的土地成交增速远远大于住宅用地的增速，可以想象，未来商业市场将会成为众多开发商的必争之地，而获得一段繁荣的发展时期。