政策“闸门”渐趋收紧 精打细算选房贷

2011年刚刚开始，可是从各方面传来的消息让那些打算买房的人心里揪得紧紧的。

“房贷利率优惠要取消了？银行房贷额度用尽了？”这几天来自报纸、电视等媒体上的消息，让在上海某软件公司工作的小董煞是紧张。小董从事软件开发工作，月薪1.5万元左右，和女友恋爱两年，准备今年结婚。从去年开始小董就和女友到处看房，但出于政府对楼市调控的考虑，一直没有出手。

“原以为房价能降，可是调控着调控着又涨上去了。”小董告诉记者，“谁让咱是刚性需求呢？没办法，还是买吧，管不了那么多了。”就这样小董和女友最终看上一套位于外环边上总价180万元的小两室。“本来还想等等看的，可是听银行的人说房贷利率优惠随时都有可能取消，干脆买了。”

　房贷优惠要取消？

新年伊始，各路传来的消息都在刺激着买房人的神经，房产税要出了，房贷优惠要取消了，甚至还有媒体报道有些银行要暂停发放房贷了，在这些消息的刺激下，住房成交量也迅速回升。“最近一周我们店总共成交了10套二手房。”某房产中介位于上海浦东东方路的一家门店的客户经理小赵告诉记者。根据上海永庆房屋研展部统计，1月上半月，上海成交一手住宅4338套，比去年12月上半月增加4.5%，比去年1月同期增加61%。

一边是火爆的成交量，另一边却是银行收紧房贷的传言，这让买房人无比紧张。“要买就赶快买，我们也说不准政策什么时候会发生变化。”建行浦东分行的一位人士告诉记者。“最好赶在春节前就定下来，春节后的事谁都说不准了。”这位人士告诉记者，目前建行针对首套住房还有优惠。“根据客户的资质不同，前几天发出去的贷款有8.9折的、8.5折的、也有8折的。”

“目前房贷业务我们还在正常受理，审批也很正常，但是对于放款我们就不敢保证了。”另一家大型国有银行浦东分行东方路支行的一位人士表示。这位人士表示，近一个星期该行接受了20多单房贷申请业务，“目前房贷业务要排队，近一个星期我们这里都没放款，由于额度比较紧张，所以放款速度会比较慢，有时可能会晚10多天，这点我们在客户办理业务的时候都会给客户说明白。”这位人士告诉记者。

记者致电工行浦东分行和深发展上海分行，相关人士告诉记者，目前这两家银行针对首套住房的贷款利率最低都可以在基准利率的基础上打8.5折。而记者从九间伴房产一位中介人士处了解到，如果是首套住房，目前在工、农、中、建四大国有银行均可以拿到8.5折的房贷优惠利率。

如果利率优惠取消，对购房者带来的影响是非常明显的，在去年两次加息后，5年期以上贷款基准利率上调至6.14%。如首套房贷可享8.5折，那么贷款利率可低至5.44%。从8.5折到基准利率，对于贷款5年以上的人来说，相当于利率从5.44%涨至6.4%，相差近一个百分点。假设基准利率每次提高0.25个百分点，相当于“被加息”4次。

还款方式需细算

在房贷呈收紧趋势以及进入加息通道的形势下，购房人的压力与日俱增，因此在买房时一定要精打细算，除了尽力争取优惠利率之外，还要对还款方式仔细斟酌。

目前在银行的房贷还款方式中，主要有等额本金，等额本息以及固定利率等三种方式。银行人士建议，对于不同的购房者，可以根据自身情况选择不同的还款方式。比如，针对那些需要用足贷款期限不打算提前还款的购房者来说，选择等额本息方式最合适；而对于那些打算提前还款且希望在较短时期内提前还款的购房者来说，选择等额本金方式最划算。

此外，在加息通道之下，等额本金还款比等额本息还款、固定房贷利率更划算，是最省钱的还款方式。等额本息还款是指从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。而等额本金还款方式是指在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。在假设利息不变的情况下，等额本息所还整体利息加本金总额，低于等额本金。但是在强烈的加息预期之下，等额本金还款方式在初期偿还较大款项，同时此刻利息较低。随着时间的推移，利息虽然增加，但是本金也相对减少，产生的利息总负担也降低了。

另外，对于不同的人群来说，选择的还款方式也有所不同。等额本金还款，在初期还款阶段，因为生息本金大，需要还的利息也就多，总体还款金额较大，随着时间的推移，还款金额逐渐下降。相对于一些刚步入职场的人，还款负担较重。因此这种还款方式适合收入较高，相对稳定的成熟白领。而对于刚刚工作的年轻人来说，更适合采用等额本息还款方式。

(作者：唐真龙)