银行放款周期普遍延长 “高周转”房企资金绷紧

　　2010年，万科、绿地、保利、恒大等房地产企业运用“高周转”模式创造了有史以来最高的销售额。这一年，也被券商称为是“高业绩和高周转”的“历史新元年”。所谓“高周转”模式，是指房地产企业在楼市流动性收紧的情况下，以快速开工建设和快速销售的方式提高资金利用效率的模式。

　　然而《每日经济新闻》记者发现，2010年刚刚过去20天，这一房地产业高效率的“赚钱模式”就已经有了夭折的风险。这一风险并不是来自模式本身，而是源于银行个人住房贷款的再度收紧。开发商本就紧张的资金更加捉襟见肘。

　　上海本地的一家开发商销售经理告诉《每日经济新闻》记者，此前银行发放给购房者贷款的时间大概是20天，有的甚至不到15天就能发下来，但现在这一时间变成了一个月、一个半月，甚至两个月。银行放款周期的拉长，直接影响了开发商的资金回收效率，其财务计划被打乱后，“高周转”模式的运行大受干扰。

　　“最优方式”遇挑战

　　在去年全国销售规模前5名的开发商中，除了中国海外，万科、绿地、保利、恒大4家公司均是追求资金高速周转的代表房企。这4家公司普遍要求从开工到销售必须控制在9个月内。万科等公司还规定，如开盘后当月销售比例未达60%，项目就要降价，从而尽可能地加快资金周转效率。

　　万科总裁郁亮说过，在多数时候，高周转都是“最优的方式”。而开发商用以支持高周转的，正是高效率的资金回收。嘉华中国投资有限公司的相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，他们在和客户签约时，会约定客户办理的商业住房按揭贷款具体的到账时限，以确保资金能在短期内迅速回笼。

　　中国指数研究院分析师钟星烁说，根据国家统计局今年1月公布的去年房地产开发资金来源的有关数据，住房按揭贷款一般要占到企业所有资金来源的12%~15%。按揭贷款和一次性购房款、首付款、定金是开发商的主要资金来源。

　　但是开发商如今想要高效率地周转客户的个人住房贷款已变得不是那么容易。根据中国人民银行上海分行的统计数据，2010年上海新增人民币个人住房贷款543.8亿元，全年的贷款金额仅约为去年下半年一、二手商品住宅总交易额的20%。

　　而在刚刚开始的2011年，上述住房贷款收紧的现象依然是大势所趋。在今年以来的不到20天的时间里，中行和建行上海分行已经暂停发放房贷。

　　银行放款时间约延长一倍

　　《每日经济新闻》记者了解到，目前银行贷款有两个特点，一是银行给购房者的按揭贷款减少，降低了后者的购买力；二是延长了房贷发放的时间。这两个变化都对开发商产生了很大的影响。

　　易贷中国联合创始人陈顺爱说，首套房贷款额度最高是房产价值的七成，二套房贷最高是房产价值的五成。但是现在不少购房者贷不足这个额度。因为这要求购房者确保月供额度不能超过借款人及共同还款人月收入的50%，部分银行对此卡得比较严格，导致购房者很难获得足额贷款。

　　“普遍确实延后了有一个月左右。”陈顺爱也证实了上海本地开发商关于贷款发放时间延长的说法。据称，原本的贷款审批周期可能是3~5天，而现在审批周期加长，一般十几天也是比较正常的。另外原来的放款周期是一个月到一个多月，现在也延长了有十几天到20天，二者相加，等于是整个房贷周期延后了一个月左右。

　　在放款周期延长的情况下，开发商如何再继续高周转的发展之路？钟星烁说，只有用开发商自有资金先行垫资，来维持原有模式的运转。

　　但这显然会扩大房地产商的资金缺口。中原集团研究中心刘渊说，开发商极有可能沿用去年的政策：继续大量囤积现金，减少土地购买支出，以弥补可能出现的资金缺口。

　　与此同时，去年被大量使用的一些高利率高成本的融资措施，比如信托、在港发债等融资方式将会继续大量使用。

　　同策咨询机构、中原集团研究中心指出，今年6月份各家开发商的存货均将达到最高值，届时部分房企可能会有降价的压力。

　　“日光盘”或在月初全面盛行

　　价格下行的压力和不菲的财务成本，令开发商的高周转运行模式举步维艰。

　　上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，如果各大银行像1月份的中行和建行一样，差不多半个多月就用光了所有的个人住房贷款额度，那么开发商很有可能会选择在月初抢额度。届时，极有可能会出现月初（月底）集中开盘的盛景，以使项目抢到房贷额度。

　　而且，去年出现过一次又一次的“日光盘”，或将成为开发商今年的必杀技，采用集中蓄水和低价销售的策略，在短期内一次性聚集大量购房者，然后到各大银行“抢”当月房贷额度。

　　嘉华中国的相关人士则告诉《每日经济新闻》记者，或许还会有开发商让客户自行选择贷款银行。

　　内地股权再融资渠道堵死 房企境外发债为扩张

　　上市—融资—扩张—迈入百亿军团

　　房产税箭在弦上,调控政策尚不明朗,面对中国内地市场融资不畅、银根持续紧缩的局面,多家房企在去年年底时选择了发行离岸人民币债券的融资方式。

　　继2010年12月底,瑞安房地产境外发行30亿元三年期债券后,2011年1月上半月,已经连续有4家房地产企业公布了境外发债计划。

　　1月4日,华南城控股宣布,拟在境外发行优先票据。1月7日,福建房企中骏置业控股有限公司在国际资本市场上发售20亿元五年期“人民币计价美元结算”的合成债券,成为2011年首家成功发售人民币合成债券的内地房企。

　　1月10日,恒大地产和合生创展同时亮出拟发债的计划。合生创展拟发售一次性还款的担保优先票据39亿元,并于1月13日起向亚洲、欧洲及美国机构投资者进行路演。

　　“内地融资渠道不畅是境外发债的主要原因之一。”中骏置业常务副总裁李维接受《第一财经日报》专访时坦言,“目前国家对房地产的宏观调控已经常态化,对公司来讲合理的储备一些资金,也是未雨绸缪。”

　　“内地的股权再融资渠道可以说已经堵死了。”对于境外发债,李维无奈表示,“上市,融资,扩张,迈入百亿军团。”这已经成为多数房地产企业的战略目标。

　　收紧的货币政策,并不能阻挡境内众多房地产公司对“拿地”的渴望。

　　“本次发债的主要用途还是拿地。”李维告诉记者。作为一家福建省的房地产企业,中骏置业的战略布局聚焦于海峡西岸经济区和环渤海经济区。该公司于2010年2月5日在香港联交所上市后动作频频,先是于去年5月份成功获取辽宁鞍山总建筑面积达180万平方米的大型城市综合体项目,又于6月份成功收购了中石油旗下的北京都市圣景房地产项目,成为首家接手央企退地的民营企业。

　　李维粗略估算,“2009年,中骏置业的签约销售合同大约30亿元人民币;2010年,大约40亿元人民币;2011年,保守估计可以销售60亿元,复合增长率70%”。

　　与中骏置业目的相同,恒大地产1月10日公布,计划将票据所得款项用于偿还若干现有的境内银行贷款、为现有和新地产项目融资,以及一般企业用途。

　　不过,境外发债并不是企业唯一的“解渴”之路。李维透露,未来将考虑和人民币基金或信托基金继续合作。

　　“中国经济快速回暖,全球房地产基金触底反弹,在当前背景下,过去一年中国内地出现了近30只大大小小的信托基金,基金总规模达到500多亿元人民币。主要以私募股权投资基金的方式出现。”戴德梁行华北区投资部主管王宇涛告诉本报,“在银行对地产收紧的货币政策下,多只基金正在寻找机会。”

　　他表示,伴随着银行信贷的逐渐紧缩,房企的融资渠道急剧的变窄,多样化的融资手段成为房企在2011年最迫切的需求。根据麦肯锡的研究,预计到2015年,中国房地产金融市场管理的总资产将在9100亿元人民币左右。