财政部国家税务总局：房产税改革方向两税合一

　　现行土地使用税每平方米年税额

　　（一）大城市1.5元至30元；

　　（二）中等城市1.2元至24元；

　　（三）小城市0.9元至18元；

　　（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

　　下列土地免缴土地使用税

　　（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

　　（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

　　（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

　　（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

　　（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

　　（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

　　摘自《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》

　　就在上海、重庆布局房产税试点的同时，高层已经拟定了房产税改革的总体方向。

　　《每日经济新闻》记者昨日获悉，财政部、国家税务总局拟将房产税和土地使用税（即城镇土地使用税）两税合一，且按照市价计征。

　　据了解，由于征收依据发生变化，合并后的新税种将不再叫做“房产税”，其性质类似于国外一直推行的物业税，因此可能被叫做“物业税”或“房地产税”，其征收范围也将最终覆盖个人住宅。

　　据知情人士表示，由于征收范围、征收基点、税率等细节尚需完善，因此新税种要在全国推广尚需时日。而上海、重庆两个先行城市的试点效果，将成为新税种出台的重要参考。

　　全面推行尚需时日

　　随着上海、重庆两地房产税试点方案的初现端倪，其征收模式渐渐变得明朗起来。按照官方发布的信息，重庆主要针对高档住宅征税，上海的房产税征税对象则面向增量房。

　　至于两地在计税中，是否将土地纳入计征范围，目前尚不得而知。

　　上述人士向本报记者强调，如果把土地纳入其中，“房产税”的叫法便不准确，称为“房地产税”或“物业税”更为合适。

　　事实上，与高层对改革方向的定调相比，上海、重庆两地的试点具有较大的自主性。即两个城市可根据自身的市场情况，制定不同的试点方案，方案内容较为灵活。高层将观望其试点效果，并为新税种的出台做出参考。

　　据了解，两地的试点方案均已获得财政部的原则同意，待国务院批复之后，可能在今年一季度推行。

　　但从试点到全面铺开，还有很长的一段路程。上述人士表示，“试点只是开始”，由于征收范围、征收基点、税率等细节尚未完善，以及开征新税种所需的立法程序，新税种的全面推行还需要多年时间。

　　纠结大户型一热一冷

　　上周,一名姓阮的男士以总价750万元购进一套位于上海浦东“金桥爱建园”的215平方米的复式房。汉宇地产的工作人员告诉《第一财经日报》记者,这名客户原本打算在今年下半年再出手,但此次从看房到成交,只花了3天时间。

　　“他考虑到房产税传言,于是下了决心现在出手购房。”汉宇地产的工作人员表示。

　　事实上,在当下的上海楼市,房产税传言改变了一大批人的购房行为,一部分高档住宅的需求从去年12月底开始纷纷出手,赶搭末班车。

　　“对楼市三次调控政策出台的预期促使部分购房者尽早完成签约,以规避可能受到的冲击,房产税就是其中一个影响市场较大的传言之一。”21世纪不动产的分析师告诉记者,在2010年12月中下旬二手房成交面积结构上,中高面积段房源可谓大热。140平方米以上面积段的成交套数环比中上旬提高了42.9%。

　　然而在另一个房产税试点城市重庆,楼市却朝相反方向运行。

　　重庆中原地产营销顾问有限公司的副总经理何伟坚告诉记者,近两周重庆楼市成交量环比下跌30%。不过,价格并未下降,仍在上升轨道上。

　　何伟坚认为,出现此现象的原因并不完全是受房产税消息的影响,重庆对外地人的限购,以及当地部分银行取消房贷优惠利率,使更多的购房者转入观望状态。

　　大户型热销

　　去年年底,房产税即将落地的传言在上海楼市不胫而走,不少人预期,房产税的试点方案出台后再购新房,可能被列入征税对象,因此纷纷想抢在方案出台前购房。

　　据上海中原世茂滨江分行经理陈希介绍,去年12月中旬到12月底,其所在分行二手房成交量出现一个“小高峰”,出手客户以刚需客户为主。“他们多数受到房产税传言的影响,想赶在新一轮调控出台之前购房。从我在交易中心看到的情况看来,去年12月底到交易中心过户的客户比11月同期大约要增加20%,而分行12月的二手房成交量也环比上涨50%左右,其中由于担心新一轮调控而赶末班车的客户占到了20%~30%的比例。”陈希告诉记者。

　　而21世纪不动产对旗下300余家门店的调查显示,上海二手房市场成交确实在去年年末最后几天出现翘尾行情,各区域集中过户情况突出,其中12月下旬浦东新区的签约过户数量较中旬、上旬高出15%~20%,类似情形在徐汇、静安等中高端住宅集中的区域也有不同程度的体现。

　　新年伊始,“末班车”行情略有退去,但受到如阮先生一类人的支持,上海大户型二手房的成交依旧火热。21世纪不动产上述调查显示,2011年1月上旬面积在140平方米以上中高价二手房成交量仍较去年12月同期提高36.4%,而90平方米以下中低价二手房成交量则下降了13.8%。大面积中高价位房源的市场青睐度仍可窥见一斑。

　　汉宇地产旗下各门店亦反映,本月以来,上海大面积户型等高端物业的成交颇为活跃。不少购买高端物业的客户表示,此时出手主要还是为了避开不久将要出台的房产税。

　　这一情况也蔓延到新房市场,数据显示,上周上海市商品住宅成交均价为23690元/平方米,环比前周微涨1.81%。分析师薛建雄指出,在上周商品住宅成交前十名的均价普遍较低的情况下,整体均价的坚挺得到部分豪宅成交的有力支撑。

　　市场再陷胶着

　　然而,让中介和开发商感到十分纠结的是,随着时间的推移,越来越多的需求开始离开“加速购房”的阵营,并走向另一个极端——观望。

　　据中原地产翠湖天地分行经理虞红华透露,新天地板块内的二手房市场自1月初起表现平稳,并没有因为房产税而引起较大波澜。“一方面由于房产税传闻已久,因此买卖双方都有一定的接受能力;另一方面,不少客户认为房产税迟早要出,但是可能也不会那么快,因此有些刚性客户还是按照个人的置业需求来进行正常交易。”

　　同样的,中原地产陆家嘴分行经理罗奕雄也表示,在去年12月下旬,该区域的部分客户因为房产税的消息而有所行动,带动了一定的成交。但是自1月初开始,市场上出现了观望的情绪,一些高端物业的买家表示希望等到房产税征收标准明确后,再决定是否购入。

　　中原地产陆家嘴分行业务员小褚最近就接待了一名想“一步到位”的自住客户,由于该区域物业的标的比较大,客户担心之后房产税出台会受到影响,所以最近只是在市场中询盘,但是具体购买时间可能要等到房产税出台后,看看具体的征收细则再定。

　　而在供给方面,由于购房者去年年末对大户型高端二手房的追捧,目前市场上实际有效的高端二手房挂牌量已不多——网上房地产数据显示,目前全市挂牌数累计约在15万套,较去年12月同期减少了几千套,有效供应不足的现象开始逐渐凸显。这也在一定程度上加强了大户型二手房房东的惜售心态。

　　这一变化引发了中介的担忧。

　　“房东普遍认为,如果房产税出台,他们的价格也不会出现多大的松动,因为对于一些高端住宅和大户型的品质物业来说,由于地段好、物业品质高等因素,抗跌性强,在这样的情形下,房东更可能会将多出来的"负担"转嫁到下家身上。”中原地产洋泾板块区域经理王育林告诉记者。

　　汉宇地产方面也认为,部分高端物业的买卖双方有着不同需求,促使本月成交活跃,不过由于高端物业存量相对不多,且房东心态普遍良好,接下来的供应将减少,所以此波行情不会持续太久。汉宇地产预计,市场短期内将总体趋于平稳,重新回到胶着状态,不出意外的话,胶着行情将持续到房产税出台。

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　　土地使用税或取消

　　据接近决策层的人士向《每日经济新闻》记者透露，按照两部委拟定的方向，房产税和城镇土地使用税将“两税合一”，成为房地产持有环节的新税种。而现行的房产税和城镇土地使用税都将成为历史。

　　我国的房产税于1986年开征，主要针对经营性房屋征收，对个人所有的非经营性房屋（包括个人住房）暂免征收。

　　城镇土地使用税在1988年开征，主要向拥有土地使用权的施工企业征收。

　　这也是我国房地产持有环节的两个主要税种。

　　上述人士还透露，随着两税的合并，房屋和土地都将成为新税种的税基，即在计税中，除将参照房屋价值之外，还要将土地价值纳入其中。具体标准目前尚不得而知。

　　同时，新税种还将“按照市场价格计征”。这也意味着，在税率不变的情况下，随着物业价格的变化，新税种的征收额度也将随市场波动。

　　尽管并未公开表态，主管部门已悄然着手相关的准备工作。今年1月6日，财政部在《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》中提到，对按照房产原值计税的房产，房产原值应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。其中，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。这被认为很可能纳入新税种的计税标准。

　　本月17日，国务院修订了《中华人民共和国房产税暂行条例》，在房产税的开征、停征以及减税、免税、退税、补税上，赋予国务院更多的权限。这也被看作是为房产税改革做法理依据的铺垫。

　　新税种拟逐步铺开

　　按照已有的思路，随着新税种的逐步铺开，个人住宅也将受到覆盖。

　　作为持有环节的主要税种，房产税和城镇土地使用税的征收均未覆盖个人住宅。相比之下，开发流通环节的税种较多，包括契税、印花税、营业税、企业或个人所得税，等等。

　　在多数业内人士看来，开发流通环节税赋较重是推高购房成本的原因之一，而持有环节的低成本则造成投资投机型需求泛滥。因此，“持有环节加税、开发环节减税”便一直被业界所呼吁。

　　去年9月30日，财政部和国税总局在首度谈及房产税改革时便表示，有必要对个人所有住房恢复征收房产税。

　　当前正在酝酿的房产税试点，目的是在持有环节加税。按照已披露的重庆房产税试点方案，高档商品房成为主要征收对象，其中 “别墅、200平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价3倍以上的住房”最有可能先行试水。

　　上述人士表示，除高档商品房外，普通商品房最终也将被纳入新税种的征收范围。而至于包括保障房在内的各种政策性住房，目前尚不明确是否征税。

　　分析认为，在新税种覆盖普通住宅征收的情况下，持有成本的提高，将使得投资投机性需求得到一定程度的遏制。同时，地方政府也将增加一笔重要的财政收入。