住宅房企纷纷转投零售商业地产 转型需突破两大瓶颈

　　1月18日，位于青岛市市北区南京路的新业广场正式开业。作为著名零售集团家世界曾经的青岛“分店”，2008年该项目连同其他17个分布在北京、天津、郑州等地的家世界项目，被上市房企阳光新业地产股份有限公司整体收购。涉及收购金额三十多亿元，制造了轰动一时的商业地产“资产并购”扩张模式的成功案例。

　　2年后，零售商业地产，一个曾经受关注热度并不高的地产业态，却在2010年住宅市场遭遇史上最严厉调控之时，受到人们的关注。在住宅市场被强力打压，写字楼开发又面临市场趋于饱和的形势下，转投零售商业地产成了许多开发商的选择，同时也成了热议的话题。

　　于是问题来了——如何突破转型瓶颈？

　　住宅大佬纷纷转投零售商业地产

　　从去年新政伊始，各位地产大佬的菜单里不约而同的多了一道菜——零售商业地产。

　　去年，住宅市场遭遇史上最严厉的调控，转投商业地产成了许多开发商的选择。但是由于目前写字楼空置率一直处于高位，市场已几近饱和的情况，所以许多人选择了进军零售商业地产。面对突如其来的大军，原先的零售商业地产开发商们，如芒在背。

　　万科、保利、富力等一直以住宅为主的企业纷纷将零售商业地产的开发和运作作为未来的一个重要战略规划。面对意外而至的强劲对手，新加坡的凯德置地、菲律宾SM集团、阳光新业、中粮、华润等早期从事零售商业地产的开发商，也加快了他们的扩张步伐。在业内人士看来，即便有那么多开发商加入零售商业地产的开发，也不会使得市场出现像写字楼一样的过剩情况。

　　阳光新业总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿先生表示，“从市场形势看，由于住宅市场的不确定性依然存在，未来各大房地产开发企业仍将和今年一样，逐渐加重商业地产的开发比例。许多中外零售企业，如华润万家、苏宁、TESCO、法国欧尚等，甚至原本从事其他行业的企业，如哇哈哈、平安保险等，也开始涉足零售商业地产。这也将拉升未来商业地产的开发规模。而国内社会消费品零售额和居民收入的增长，也将支撑零售商业地产的扩张。

　　转型需突破两大瓶颈

　　由于国内零售商业地产起步较晚，其发展模式没有得到过多的关注和研究。以至于当许多开发商寻求转投零售商业地产之时，纷纷遇到各种难题。

　　业内专家认为，一家企业想成功进入零售商业地产，两个方面至关重要：资金实力和操盘能力，或者说企业具备良好的资本运作能力和零售商业项目运营能力。这是企业转投零售商业地产必须突破的两大瓶颈，缺一不可。

　　零售商业项目和住宅完全是两种操盘思路。相比住宅，零售商业地产需要大规模资金沉淀，仅从单纯的租金收益来讲，资金的回收周期较长，强大的资金支持必不可少。同时零售商业地产项目在开发或取得之后，还有相当复杂的策划、设计、推广、招商以及长期的运营工作，相比资金投入，如何进行合理的定位策划、有针对性的落实招商、运营和推广工作，直接考验开发商的操盘能力和专业度，更直接反映资产的升值能力。这就是问题关键所在，从2010年的情况来看，零售商业地产虽然吸引了大批企业进入，但其中相当一部分企业，在尚未具备相应的资金运作能力，及操盘能力的前提下，就开始转型、扩张。这样盲目投资的情况使得一些企业在转型过程中，遭遇了许多困境。例如某开发商接盘项目对其进行改建，但改建后层高过低不符商家要求；项目缺乏明确的产品定位和招商策略；缺乏专业的运营管理团队等。

　　据李睿介绍，为了解决资金问题，越来越多的开发商开始尝试、成立各类地产基金，引入战略合作伙伴。继金地集团首个房地产基金募集成功之后，阳光新业等开发企业也于2010年分别成立了自己的商业地产基金公司；而早在2006年，阳光新业就引入了新加坡政府产业投资公司(GIC)这一战略合作伙伴。“资金运作方面，许多开发商都不缺钱。从现在的情况看，对于转型零售商业地产的开发商而言，主要瓶颈出现在专业的操盘能力上，也是许多谋求转型开发商，在转投后迟迟未见成效的根本原因。”

　　那么，如何来突破项目这个瓶颈？业内人士认为，解决这个问题无外乎以下两种方式：

　　第一种，就是自己建设、培养专业的运营管理队伍，这种方式则需要企业耗费大量的人力、财力、时间，但是一旦企业自身拥有这种专业能力对于资产的有效控制和提升有极大的好处。也为企业进一步扩张奠定坚实的基础。另一种，就是委托专业的商业运营管理公司进行托管。但是这样一来，就在经营理念和文化的贯彻上有所弱化，对于资产的后期提升存在一定的问题。

　　零售商业开发无捷径

　　零售商业地产开发运营，没有什么捷径可言。所有价值链上的环节都是相互联系、相互影响的，资本运作和商业运营亦是如此。

　　以阳光新业2008年收购家世界的18个项目为例，该次收购涉及总资金达三十多亿，首先要求企业有强大的资本运作能力。在解决资金之后，考验的就是接盘者的专业度。据了解，被打包收购的18个项目中，许多项目经过重新定位、策划、开发后已经重新入市，这些项目的收益率较之前有了大幅提升。

　　“许多开发商认为，只要资金充足，到处收购项目，委托人管理就行了。其实这是一个误区。”李睿认为，这种方式更像是一种资产的重新配置，并不能达到资产增值的效果，获取更大的收益。而真正专业的商业开发运营，是通过对项目不断地进行改造、定位、提升，以达到收益持续增长的效果。

　　因此如何转型成功还需要开发商的智慧和本事，对于刚刚转型商业地产的开发商们，这注定是一个长期的过程。