多城市房价站稳2万每平 高楼价向二三线城市蔓延

12月16日,白云新城楼面地价超2万元/平方米的地王在保利手中正式加冕。

就在2007年,当广州楼市用了28年的时间,均价首次冲进“万元时代”的时候,社会一片惊叹声。而如今,仅仅用了3年,广州楼价再次面临攀高,珠江新城新盘单价达到了5万元/平方米,白云新城成就历史单价地王,我们仿佛已然觉得广州距离均价破2万元/平方米的时刻已不远。

在继杭州、上海等少数几个城市之后,广州的楼价也正在急速逼近“2”时代。据搜房数据监控中心统计,上周(12月19日-25日)广州全市一手楼均价达到13666元/平方米,创下半年新高。另一方面,在一线城市面临政策调控打压的情况下,二三线城市的楼价也在应声上涨。在广州、深圳辐射的佛山、中山等珠三角城市,今年的楼价不断创出新高。

多个城市楼价站稳2万/平方米

国家统计局监测的70个大中城市新房成交价格指数显示,重点城市住房价格今年全年始终处于上升通道,11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%、环比上涨0.3%。

以上海为例,今年上海的房地产市场也呈现着量跌价飙的局面。截至12月13日,上海新增住宅供应大跌30%,成交量同比减少50%,但与此同时,上海一手房均价已冲上22040元/平方米的历史新高,同比增幅达到了可怕的38.9%。从数据上看,从2007年的10556元/平方米,到如今的22040元/平方米,上海市商品住宅成交均价在三年内成功翻番。

中原地产统计数据显示,今年第四季度,全国各大城市楼价都在飙涨,北京一手楼成交均价达到20597元/平方米,同比上涨了19%,深圳一手楼成交均价20344元/平方米,杭州一手楼成交均价23321元/平方米,同比上涨26%。天津一手楼成交均价也接近10000元/平方米,同比增长22%。而重庆一手楼成交均价同比增长幅度最大,达到36%,均价达到6592元/平方米。

在2010年几波全国性房地产调控后,成交量普遍被压低,但成交均价却再度齐创新高,业内人士分析认为,“今年政府调控房价目的仍未达到,种种迹象显示,各地楼价仍存在着较大的上涨动力。”

还用多久广州楼价走入“2”时代?

广州市国土房管局正式公布的11月统计数据,今年的10月到11月,广州的一手房网签数量跌幅达到72.1%,创下了广州一手楼成交市场网签历史以来最大跌幅,而43.68万平方米的网签面积,也仅仅是去年同期成交面积的60%。但是另一方面,广州一手市场的成交均价却仍然达到今年的最高峰,全市10区均价同比上涨17.2%,环比上升4.5%。其中天河区猎德街还创下了均价54527元/平方米的新高。

而网络数据监控中心的统计数据显示,上周(12月19日-25日)广州全市一手楼均价达到了13666元/平方米,环比大涨26%,创下半年以来新高。最典型的就是是拆迁后的天河区猎德街,一手房均价超5万元/平方米,最高单价达到12万元/平方米。此外,广州天河、荔湾、越秀和海珠四大老城区11月录得的一手房均价都已经超过2万元/平方米,业内预计12月广州中心六区一手成交均价都会冲破2万元/平方米的大关。

广州楼价数字的狂飙式发展,充满了对“2”时代的渴望。广东省房协理事赵卓文曾表示,“广州楼市从‘1’时代到‘2’时代,估计用不了五六年。”而业内也有分析称,一手楼市均价超2万元/平方米最晚会在2013年、2014年实现。

二手均价达1.25万元/平方米

在一手市场疯狂的时候,二手市场也在狂涨。满堂红日前发布的二手房研究报告称,“2010年前11个月广州全市28个板块的二手住宅成交均价比2009年均价的基本涨幅都在20%以上”。其中涨幅最高的工业大道板块达到47.3%,而涨幅最小的东风东路板块也有15.1%。而在成交均价最高的珠江新城,价格更是达到了19717元/平方米,同比去年上涨了接近28%,已经超过广州市前11个月一手楼成交均价。即使是录得成交均价最低的花都区,涨幅也接近22%。全年广州全市二手住宅均价达到了1.1万元/平方米,同比上涨30.5%,与今年一手市场均价的12922元/平方米已只是咫尺之遥,而业内预计,明年广州全市二手住宅均价将达到1.25万元/平方米。

南方日报记者蒋劲劲

◇记者观察◇

高楼价正向二三线城市蔓延

北京、上海、杭州、广州等一线大城市的楼价冲高之余,二三线城市房地产市场也在提升着自身的“价值”。数据显示,目前一些二、三线城市也在逐渐出现“一线房价”的势头。在杭州等热点城市成交的部分地块楼面价突破2万元/平方米,像温州这一类的二线城市一地块出让楼面价甚至高达3.7万元/平方米。

中国社科院发布的《住房绿皮书:中国住房发展报告(2010-2011)》的分析报告指出,目前多数房地产企业正在向二、三线城市扩张。其中,作为省会以及大城市的辐射范围内的二线或三线城市则是主要的挺进目标。中原地产研究报告统计数据也显示,目前区域房地产市场将进入全面发展阶段,“区域内的中小城市将进一步受益于中心城市的辐射。”

事实上,据《住房绿皮书》报告显示,今年中国大中城市的楼价泡沫程度最高的7个城市分别为福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50%以上,而且多为二线城市。有业内人士分析,一线城市的房地产调控细则出台,“炒房者有向二、三线城市移动的迹象。”

广州楼价面临着冲“2”压力,而在广州、深圳辐射的珠三角周边中小城市,特别是广州周边的佛山、中山等二线城市,今年楼价的表现也异常惊人。

12月21日,恒大地产以14.35亿元,溢价149%拿下佛山一块块,折合楼面地价就达到了6243元/平方米。房企大规模地进入二三线城市的同时,也在拉高当地的楼市价格。据数据显示,今年前三季度,佛山五区一手楼成交面积达到了478.58万平方米,领跑广东省楼市。而值得注意的是,佛山今年10月份楼市成交面积93.86万平方米,均价达到了7473元/平方米,而到11月,成交面积就冲到了108.13万平方米,均价上涨到7767元/平方米,环比增长接近4%。截至11月份,佛山的一手住宅成交均价为7328.59元/平方米,已实现同比增长26.69%。

有报道称,“佛山房价涨得太快,中心区域几乎没有万元以下的房子。”经纬行最新数据显示,11月佛山成交价格仍处于7900元/平方米的高位盘整状态,成交量仅环比下滑了9%。但在禅城以及桂城等中心区域,价格冲破1万元/平方米大关,其中单价成交最高的达到1.7万元/平方米。

除了佛山以外,受到调控而辐射出来的购买力影响,珠三角其他城市房价也在应声冲高,从中山市国土资源局近日公布的最新统计显示,11月中山全市商品房均价约为5446元/平方米,与10月份的5403元/平方米相比上涨0.8%,再次创下了历史新高。

南方日报记者蒋劲劲

成交量跨越:一路振荡向上

2010年中国房地产市场经历了“4·17”和“9·29”两轮调控,各地成交也如过山车般波动,但整体仍保持上升态势。中原集团的年终总结报告指出,从市场反应来看,除“限购令”这一行政指令性调控措施直接限制了市场需求,令一线城市在内的调控重点区域住宅成交量大幅下降,但全国范围内住宅销量依然维持上升。

一线城市成交受新政影响大

根据中原年终报告引用数据,从各区域的变化情况看,成交量的下降主要体现在东部地区,尤其是一线四大城市。“4·17”首轮调控后,5至9月东部地区成交量下降7%,中部和西部仍有19%和12%的增长,同期一线四大城市成交量下降50%。“9·29”二次调控出台,陆续有14个城市实施了“限购令”,但调控效果甚至不及“4·17”的首轮调控。

2010年第四季度,一线城市楼市成交量较9月份有所回落,但明显高于5至8月首轮调控期的水平,较2008年历史低谷期的月均成交量约高出3成。

广州“限购”致网签暴跌67%

在“9·29”新政、限购令、加息等调控组合拳出台后,广州楼市成交量逐步回到今年年中的水平。

阳光家缘网签数据显示,11月1日至11月30日,广州十区二县一手住宅成交面积为62.9万平方米,环比暴跌66.1%,成交套数为5607套,环比暴跌67.4%,无论是成交面积还是套数均创下近四个月以来的新低。

避通胀,投资性购房回潮

随着CPI不断上涨,作为抗通胀的良好投资品,低价楼盘和高端楼盘吸引了一定资金入市,从而支撑起年末的成交量。在这一因素的影响下,近期广州楼市又呈现成交量微增,且以周边低价楼盘活跃。统计数据显示,12月第二周广州十区二市一手住宅成交面积为16.66万平方米,环比上周上升17.8%。周边区域楼盘低总价以及增城、从化不限购的卖点,吸引了有需求的买家置业,使得广州周边楼市比市中心活跃。

新政出台后,广州全市住宅首次出现成交套数连续2周上涨,出现这种现象,主要是进入12月推出的新盘较多,广州出现推货小高潮,一部分未完成业绩的房企打出一些“促销优惠”的牌,吸引买家入市。

房企年末促销拉成交

“9·29二次调控”以来,除“限购令”直接限制了市场需求外,一系列政策目标直指降价动力不足的开发商。从土地清查、叫停借壳上市、收紧土地增值税、提高预售标准、限制提价,再到预售资金监管,无一不是针对开发企业,希望以收紧资金链敦促其加快开发、增加供应,有效降价。

业内人士普遍认为,年底将至,房企进入年度结算、冲击业绩的关键时期,部分企业可能加速推盘回笼资金。今年销售市场创出新高的万科和保利,近期均调整了营销策略。继武汉、深圳之后,11月以来,万科在上海、苏州两地的多个楼盘也推出了不同程度的优惠购房,销售情况良好,多个楼盘的优惠房源已几近售罄。在广州,北部万科城就成为近期市场的热点。该项目总价22万元起,均价仅4000元/平方米左右,“首付不足七万、月供不足千元”的广告语让不少买家动心。

中原地产分析人士认为,虽然目前楼市整体价格未见松动,各地打折促销的力度亦不大,但行业龙头反应迅速,制定灵活的销售策略,加速回笼资金,显示了其把握市场大势的能力和经验,这也是今年标杆房企在调控大环境下,跑赢大市的原因之一。

南方日报记者李广军

◇记者观察◇

震荡间市场转瞬回暖

在经历“4·17”新政的3个月观望期后,8、9月广州楼市成交明显回暖。尤其是今年的中秋小黄金周假期,不少开盘推货的广州楼盘都获得销售佳绩。

阳光家缘数据显示,中秋三天假期广州楼市一手网签成交1054套,日均成交量达到351套。即使是去年楼市的大好形势下,广州的日均成交也仅为124套,和2008年的黄金周日均成交量123套差不多。对比今年和往年的数据,从日均成交量来看,为前两年的2.8倍有多。

经纬行的不完全统计,中秋期间广州共有合生颐景华苑、城建可逸家园、万科华庭、君华香柏广场、华南碧桂园、东山领汇、碧桂园凤凰城和恒大绿洲等八个楼盘开盘或加推新组团。雅宝新城、保利西海岸等多个楼盘也在中秋期间进行登记和收筹。与7、8、9月三个月份的周末开盘数相比,有比较明显的增加。

从中秋市场成交热点可见,换房买家正在大量进入市场,支持着以自住、大户型、优势区位为主打定位的楼盘项目及相关产品的热销。随着换房买家渐次入市,8、9月市场回暖明显。而房价的回稳趋势,也刺激了改善型买家既重视改善居住,又重视投资升值的心理,这种“买涨不买跌”的想法,也推动了换房热潮再次涌动。

南方日报记者李广军