二手房价全年涨12% 购房压力增46%远超收入增幅

　　2009年房地产市场的火热延续到2010年初期，造成成交量价齐涨现象，尤其是价格的过快上涨给购房者带来明显压力，导致2010年5月开始全面从紧的房地产政策执行，包括“限购令”、“限外令”、“交易税费优惠取消”等全面限制交易需求的“利空”政策。

　　在这样的市场环境之下，成交价格能否有直接明显的下降呢？“链家地产”市场研究部针对2010年二手房价格走势特点盘点如下：

　　一、年初房价过快上涨被遏制，全年房价上涨12%

　　据“链家地产”市场研究部统计，2010年全年二手房成交均价为19186元/㎡，相比2009年上涨了41%，上涨幅度明显。而2010年自身价格涨幅也同样显著，12月份二手房的成交价格为19690元/㎡，比2010年1月份上涨了约12%。

　　与09年房价一路上涨的趋势相比，2010年房价呈现波动趋势。4月房价达到最高位，突破了20000元/㎡，而在经过一轮调控政策之后，房价明显下降，5月份价格环比4月份下降了6%。9月份房价开始继续上涨，基本回归调控前水平，二次调控后房价呈现稳定而缓慢上涨的趋势。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，尽管整个2010年房价仍然以上涨作为收场，但是宏观调控对房价的干预作用还是相当明显：首先，房价过快上涨被抑制。2010年年初，房价延续了2009年持续趋势，上涨速度快，市场明显感觉到房价上涨带来的购房压力，促使国家出台了第一次调控政策。调控政策效果明显，房价下降明显。主要的原因是调控政策抑制了投资性需求，市场成交主要是刚需人群，对房价接受能力低，业主降价之后才能成交。

　　其次，9月份之后房价虽有上涨，但环比涨幅明显放缓。第四季度二手房价月均涨幅0.2%，相比调控前一季度4.5%的涨幅，回落了4.3%。

　　二、调控效力逐渐变温和，房价反弹周期缩短

　　据“链家地产”市场研究部统计，一次调控后，房价明显下降5月份环比4月份房价下降了5%，此后连续三个月房价都呈现下降趋势。而9月底二次调控出台之后，房价并明显下降，11月份末房价开始反弹上涨，12月房价环比上涨0.7%。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，以第一次调控和第二次调控对于房价的作用相比有以下两点不同：

　　首先，一次调控作用强烈，价格迅速明显下降。主要原因是，一次调控对于市场的冲力大，市场反应明显，大量需求推出市场，房价下降。二次调控是一次调控的深入执行，市场对于调控的反应理智，房价下降不明显。

　　其次，二次调控之后反弹周期缩短。一次调控后，房价持续下降，维持4个月相对低价，9月份房价开始上涨。二次调控之后，只有10月份房价略有下降。11月份即开始反弹呈现上涨的趋势。主要的原因在于经过一次调控后市场反弹，市场心态发生了变化，对于未来房价的信心整体增强，需求在增加，因此房价下降难。

　　五、排名前十商圈依旧，超半数商圈排名发生变化

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，2010年商圈价格前十名的区域基本没有变化，其中北太平庄去年位于11名，今年跻身第十位。但是具体名次略有变化，如世纪城商圈去年排名第二位，今年成为第4位。官园去年排名第5位，今年进入前三位。而其余商圈中超过半数排名发生变化。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，排名前十的商圈从2009年到现在基本没有变化。这些商圈主要有以下几个优势：首先，地理位置优势。这些商圈大部分在二环以内的核心位置，交通便利。其次，中高档商圈。如万柳、世纪城均为中高档住宅区域，房价高于一般的普通住宅。而其余商圈的房价在今年波动比较明显的市场环境之下，各个商圈房价的涨幅不同，因此排名有所变动。预计在2011年，优势商圈仍然会保持价格的价格强势的特点。

　　六、武夷商圈房价涨幅86%，涨幅创新高

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，房价涨幅前十的商圈，涨幅基本都超过70%，其中武夷区域上涨幅度超过80%。其余一部分商圈上涨幅度在45%以上。

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，与2009年房价上涨幅度前十的商圈相比，2010年的房价涨幅前十的商圈发生了比较明显的变化。2009年上涨幅度明显的是商圈优势明显的区域。而2010年上涨明显的是价格较低区域。主要的原因是：2009年主要的需求是累积需求，而2010年一次调控前，市场投资性需求明显增多，推动部分区域房价快速上涨，虽然经过调控，但房价没有下降。由于价格全面上涨，这些区域由于原来房价较低，因此上涨幅度明显，而房价本来就高的区域上涨空间有限，涨幅相对较小。而由于各个区域的优势不同，涨幅不同。

　　七、年末房价上涨预期增强，明年房价上涨压力大

　　据“链家地产”市场研究部统计，房源挂牌价高于成交价，挂牌价与成交价的整体走势基本相同。两者均在4月份达到最高值，经过调控政策之后开始下降。5月份挂牌价环比下降了4%，成交价环比下降了6%。在二次调控之后，10月份两者均呈现下降，但在11月份开始缓慢回升。但是挂牌价变化幅度小于成交价变化幅度，走势比较稳定。

　　但是新增房源的挂牌价走势略有不同，新增房源挂牌价的变化受政策影响比较明显，对市场的反应比较明显。7月份新增房源挂牌价开始明显上涨，9月份调控之后，10月份的挂牌价下降，但是11月份又开始上涨，12月新增挂牌价环比11月上涨了4%，高于成交价上涨的幅度。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，新增房源的挂牌价体现出业主对于未来市场的走向的预期，年末新增房源挂牌价上涨明显，而据在年末新增房源量明显减少，业主体现出“惜售”心态。当前市场成交上涨，需求增多，业主对于未来房价预期明显增加。预计明年，二手房价上涨的动力将会显现，可能会推动房价进一步上涨，调控难度增加。

　　与2009年市场环境不同，2010年主要市场氛围是从紧的调控政策，以遏制过快上涨的房价为目的。纵观一年的调控成果，房价过快上涨得到了基本遏制。在年末，成交价格恢复至调控前期水平，但是在年末房价上涨的动力开始显现。业主挂牌价提高，市场供给减少，而购房需求增多，预计明年房价上涨压力更大，如果房价进一步上涨，那么将可能促使第三轮调控政策进一步出台。

　　三、150万以下二手房成交占比减少30%，购房压力增大46%远超收入增幅

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，2010年总价低于150万的二手房成交占比与2009年相比下降了30个百分点。150万元以上二手房成交占比均呈现上涨，其中上涨最明显的是总价为150万-200万的二手房成交占比上涨了13个百分点。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，从不同价格区域成交占比的变化来看，总价150万以下二手房成交占比优势明显减弱。2010年成交总价整体呈现上涨，主要的原因是2010年的房价与2009年相比，整体房价处于一个高水平。因此，造成成交总价上涨。低总价占比减少。购房总价的上涨表明目前消费者购房的压力明显增加，购房难问题突出。据北京市统计局数据显示，北京市1-11月份居民人均可支配收入同比去年增加了8.8%。今年房价约为19186元/㎡，购买100㎡的房屋大约需要192万，而去年购房需要同样二手房仅需要136万，成本增加了56万，此外还有房贷、个税等方面的成本。购房成本增加41%左右，远超过购房者实际的承受能力。

　　四、通州房价同比上涨幅度57%，上涨明显

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，2010年部分区域房价上涨明显，其上涨幅度超过了45%。这些区域分别是通州、房山、大兴、丰台、石景山。上涨的幅度分别是57%、50%、47%、46%、46%。上涨主要集中在10年前4个月，尤其是3、4月份。虽然这4个城区房价上涨明显，但是目前其房价水平与中心城区相比，仍处于低价区域。与去年相比，区域成交价格排名格局基本没有变化。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，上涨趋势最明显的区域的特点是：

　　首先，相对房价较低区域。如通州，大兴，2009年这些区域的房价处于低位，因此房价上涨空间大，在年初市场火热的影响下，房价快速上涨。

　　其次，规划利好优势区域。房山、大兴等会有地铁线开通，交通利好促使房价上涨。通州由于新城规划利好，吸引了大部分的投资者，因此房价上涨明显。