住宅用地供应仍存较大缺口 沪楼板价年度涨幅接近五成

　　数据显示，2010年以来，上海土地市场出让的土地面积中仅20%为可出售的商品住宅用地，其楼板价年度涨幅接近50%。

　　可销售住宅用地供应量萎缩

　　截至12月24日，上海今年已成交566幅土地，获得的土地款收入达1475.77亿元。加上年终前还有20多幅土地出让来看，全年的土地拍卖总收入将远超1500亿元。虽然，已经出让的土地可建筑面积达到3681万平方米，但可做住宅开发的用地屈指可数，除去动迁配套和保障房之后的商品化住宅用地更是绝对稀缺，导致了地价大涨。

　　在已成交的566块已经拍卖出的土地中，住宅或含有住宅性质的土地仅121块可建筑面积1420万平方米。除去保障性住宅房和动迁配套房用地后，可以开发成上市销售的商品住宅（含住宅商办综合性地块）用地仅64块，可建筑面积761万平方米。但这些地块的总地价达到805亿元，平均楼板价达10574元/平方米，环比去年的7230元/平方米上涨了46%，更比2008年3393元/平方米商品住宅地价涨了211%。

　　七年供求缺口五千万平方米

　　过去七年来，上海楼市供求缺口达到5000多万平方米。导致地价上涨过快的主要原因是，近年来住宅用地的供应量萎缩过大，统计局的数据显示2003-2009年上海住宅用地的供应量分别为3149、2888、2641、1987、915、951和1318万平方米，今年预期能回升到1500万平方米左右。同期，上海全市住宅的销售量分别为2224、3234、2846、2615、3279、1965和2928万平方米。今年在国家限购限贷的严厉调控下，全市住宅销售量预期会下降到1650万平方米左右，但是土地的供应速度仍然还是小于住宅的销售速度。从2003-2009年的7年时间，土地的供应与住宅销售的供需缺口达到5240万平方米，使得市场上之前滞销的楼盘被扫购一空、囤积的土地被大量开发出来后销售一空。

　　过去7年是上海土地供应最紧张的7年，也是上海房价上涨最快的7年。据统计，今年上海商品住宅的平均成交价格为22040元/平方米，比2008年13659元/平方米上涨61%的幅度，远小于同期地价211%的涨幅。可见，在2007、2008两年的土地供应最低谷之后，地价从2009年起开始暴涨，推动了近两年房价高位加速上涨。

　　有关分析人士指出，宏观调控应把地价调控下来，把土地供应大幅提升上去，使得土地供应大于住宅销售速度，这才能对房价过快上涨能起到一定抑制作用。但是，值得注意的是，城市中心土地稀缺度日渐加大，动迁成本上升速度加快，使得城市中心的土地成本难以下降，房价可下调的空间也有限。